부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 8층 802호입니다. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권 1,680,000,000원이고, 이후 등기된 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정, 김성수 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸된다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개입니다. 김성수는 2015.03.09. 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로, 배당에서 보증금 45,000,000원을 전액 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 46,550,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 1,237,900원을 제외한 뒤 김성수에게 보증금 45,000,000원이 전액 배당돼, 김성수 관련 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 김성수 외에도 말소기준일보다 먼저 전입한 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호가 있고, 이들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 배당표의 ‘인수 0원’만으로 전체 임차관계가 안전하다고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 동부새마을금고 가압류, 경매개시결정, 김성수의 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김성수의 전입일과 확정일자는 2015.03.09.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 현황조사에서도 강호승(2019.03.14.), 김송희(2020.02.24.), 김수민(2020.02.11.), 한은영(2015.04.20.), 권태호(2020.09.10.)가 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 이들 5명의 보증금은 확인되지 않아, 배당과 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 실제 위험은 ‘보증금 미상’
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성수 | 2015.03.09 | 45,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 | 현재 회차 전액배당, 미배당 시 잔액 인수 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2025.05.20 | 보증금 확인 필요 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.22 | 말소기준 이후 전입 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.07 | 말소기준 이후 전입 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.13 | 말소기준 이후 전입 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.02 | 말소기준 이후 전입 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.16 | 말소기준 이후 전입 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.23 | 말소기준 이후 전입 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.07 | 말소기준 이후 전입 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.04 | 말소기준 이후 전입 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.14 | 말소기준 이후 전입 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.13 | 말소기준 이후 전입 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
현황조사상 전입자가 매우 많다는 사실 자체보다 중요한 것은 말소기준일 이전 전입자들의 보증금과 실제 점유관계입니다. 김성수 외 5명은 대항력은 확인되지만 보증금이 확인되지 않았고, 권순용은 전입일도 확인되지 않습니다. 이 부분이 정리되기 전에는 매수인의 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 김성수 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 1,680,000,000원 | 312,100원 |
| 3. 동부새마을금고 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 김성수 보증금 45,000,000원이 전액 배당돼 김성수 관련 인수액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 1,829,687,900원입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들의 권리가 반영돼 있지 않으므로, 전체 인수 위험을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 275.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,767,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성수 배당액 재확인. 현재 회차에서는 45,000,000원 전액배당이지만 낙찰가가 내려가면 미배당 잔액이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 선순위 전입자 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 말소기준보다 먼저 전입했으므로 계약서·보증금·점유 여부 확인이 핵심입니다.
- 권순용 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 실질취득가로 판단. 다음 회차부터는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 업무시설이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 각 임차인의 실제 임대차관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “인수총액”이 먼저다
감정가 95,000,000원짜리 물건이 46,550,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계입니다. 김성수 보증금 45,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당돼 인수가 없지만, 추가 유찰 시 미배당분이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 더 중요한 것은 별도의 대항력 임차인 5명과 전입일 미상 1명의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 현재 최저가만으로 싸다고 결론낼 수 없고, 선순위 임차인의 보증금과 실제 점유를 모두 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다. 권리분석이 끝나기 전까지는 가격 판단도 보류가 맞습니다.
