부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 3층 303호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권이고 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-2호가 기재돼 있으며, 이후 동부새마을금고 가압류와 임의경매개시결정, 김옥순의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 현황조사상 전입자입니다. 말소기준일인 2021.01.08보다 앞선 전입일이 확인되는 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없지만 대항력 가능성이 남습니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 판정 자체가 어렵습니다. 특히 이 사건 감정요항에는 총45개호가 함께 언급되고, 다수 전입자의 점유부분이 특정되지 않아 303호와의 정확한 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층 303호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 기타 등기 | 2023.05.03 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리 이후 등기만 보면 구조는 명확합니다. 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원, 2025.04.16 수협은행 임의경매개시결정, 2025.05.01 김옥순 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 김옥순의 임차보증금은 60,000,000원이고, 임대차계약일은 2021.05.14, 주민등록·확정일자는 2021.05.17로 말소기준권리 2021.01.08보다 뒤입니다. 따라서 김옥순의 임차권 자체는 매수인에게 인수되지 않는 후순위입니다.
② 임차·점유 현황 — 36명 확인, 5명 선순위 가능·1명 판정 미상
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 미상 | 2025.02.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 미상 | 2022.08.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 미상 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 판정 미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 미상 | 2021.11.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 미상 | 2020.02.24 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 미상 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 미상 | 2022.11.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 미상 | 2024.02.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 미상 | 2024.10.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 미상 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 미상 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 미상 | 2020.02.11 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 미상 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 미상 | 2024.02.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 미상 | 2023.08.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 미상 | 2024.07.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 미상 | 2015.04.20 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 미상 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 미상 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 미상 | 2025.02.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 미상 | 2024.01.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 미상 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 미상 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 미상 | 2024.04.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 건물 전부 | 2021.05.17 | 60,000,000원 | 2025.05.01 | 없음 | 후순위 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김옥순 외 다수 인원의 점유부분과 보증금이 확인되지 않으므로, 303호에 실제로 대응하는 임차인과 보증금은 매각물건명세서·현황조사 원문 및 전입세대 확인을 통해 다시 특정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득가 미상’이 먼저
감정가는 104,000,000원이고 2회 유찰된 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 50,960,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 49,642,720원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,830,000,000원 중 예상배당은 49,642,720원이고 미배당은 1,780,357,280원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 되어 있으나, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 권리분석상 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 특정. 사건 현황조사에는 다수 전입자가 확인됩니다. 각 이름이 303호에 실제 대응하는지 반드시 원문으로 특정해야 합니다.
- 선순위 가능 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 권순용 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
- 김옥순 임차권 구분. 보증금 60,000,000원이지만 2021.05.17 전입·확정일자로 말소기준 2021.01.08보다 뒤이며 등기상 후순위입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 민간임대주택 등록등기가 있으므로 매각 후 효력과 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 실거래와 임대가를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 가능 임차보증금도 확정되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다
이 물건은 감정가 104,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 50,960,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 사건 현황조사 명단에는 말소기준일보다 앞선 전입자가 5명, 전입일 미상자가 1명 있고, 이들의 보증금은 확인되지 않습니다. 이들 중 303호의 실제 선순위 대항력 임차인이 존재한다면 낙찰가 외에 미배당 보증금을 떠안을 수 있으므로 실질취득가 자체가 아직 미상입니다.
반면 등기된 김옥순의 60,000,000원 임차권은 2021.01.08 말소기준 뒤의 권리이므로 그 자체는 매수인 인수 대상이 아닙니다. 결론은 명확합니다. 등기부 후순위 권리보다 현황조사상 선순위 가능 점유자를 먼저 해소해야 합니다. 303호 점유자·보증금·확정일자를 특정하기 전에는 감정가 49%라는 이유만으로 입찰가를 결정하기 어렵습니다.
