부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 603호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 감정평가상 건물은 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 김민채이며, 말소기준권리는 2021.01.08 접수된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보목록 제2021-2호가 기재되어 있습니다. 이후 동부새마을금고 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에 등장하는 실제 임차인은 36명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 중 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호는 말소기준권리보다 전입일이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층603호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 업무시설 / 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 총 45개호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 을구 5번 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임차인 | 실제 임차인 36명 · 말소기준 전 전입 5명 · 전입일 미상 1명 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유 리스크는 별도
과거 부산경남양돈협동조합 근저당과 송남새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당입니다. 이후의 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2023.05.03에는 민간임대주택등기가 존재하므로 실제 매각조건에서 그 처리 내용을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명, 선순위 가능성 5명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 36명 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 말소기준권리인 2021.01.08보다 전입일이 빠른 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력은 가능·미상으로 표시합니다. 전입일이 없는 권순용은 판정 불가입니다. 나머지 30명은 전입일이 말소기준권리 이후입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.05.20 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.22 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.02 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.16 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.23 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.04 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.14 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%를 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 36,015,000원, 4회 유찰 시 25,210,500원입니다. 그러나 이 사건은 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 가격축이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 최저가가 내려갈수록 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인 부담이 커질 수 있다는 점입니다. 현재 5명의 선순위 가능 임차인과 1명의 판정불가 임차인의 보증금이 모두 미상이라 최저가 + 인수액으로 계산되는 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 검토는 임차보증금 확인보다 먼저 할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 1,779,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 1,795,033,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 1,805,643,289원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,326,100원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 50,123,900원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,830,000,000원 중 50,123,900원이 배당되는 계산이며, 채권 미배당은 1,779,876,100원입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액 1,423,573,561원도 현 회차 가정 배당으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 임차보증금 미상 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 필지 면적 275.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 주거용 건부지로 이용중입니다. 남측 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,767,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 1~45는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔이며, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용중인 것으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 5명 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 매각조건과 함께 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 1명 확인. 권순용은 전입일이 확인되지 않아 말소기준권리와의 선후관계부터 확정해야 합니다.
- 배당요구 11명. 강호승·서지민·조석형·임동욱·장진호·전제훈·안태환·하웅교·반점옥·최성훈·홍예빈이 배당요구를 제출했지만, 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수 여부나 매수인 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기. 2023.05.03 민간임대주택 등록등기가 있으므로 매각조건에서 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당 채권최고액 1,680,000,000원에는 공동담보목록 제2021-2호가 기재되어 있습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 기준으로 603호의 실제 이용상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 51,450,000원이 감정가의 49%라는 사실보다 선순위 가능 임차보증금 확인이 먼저입니다. 실질취득액이 확정되기 전에는 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 미상 보증금이다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2021.01.08 수협은행 근저당 이후의 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사에는 실제 임차인 36명이 등장하고, 그중 5명은 말소기준보다 앞서 전입했으며 1명은 전입일조차 미상입니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 이 5명을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수액을 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 따라서 낙찰가 51,450,000원을 그대로 취득원가로 놓고 감정가 대비 49%라는 할인율을 평가하는 방식은 위험합니다. 이 사건의 순서는 가격 확인보다 임차보증금 확인이 먼저입니다. 보증금과 배당 결과가 확정돼야 비로소 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
