부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 5층 501호입니다. 공부상 업무시설이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김민채이고, 말소기준권리는 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2021-2호가 기재되어 있습니다.
말소기준 이후의 동부새마을금고 가압류와 수협은행의 경매개시결정, 김광우의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기부상의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계자들입니다. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호 5명은 전입일이 2021.01.08보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정돼 있고, 이들의 보증금은 모두 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층 501호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 을구 5번 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 임차인이 핵심
2003년 근저당과 2019년 송남새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당입니다. 이후 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김광우의 임차보증금 55,000,000원 주택임차권등기도 말소기준 뒤에 성립해 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
또한 2023.05.03 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기되어 있으므로, 매각 후 효력과 관련 의무의 처리 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가를 결정하는 표
이름이 확인된 임차관계자는 36명입니다. 이 가운데 대항력 판정이 있는 선순위 전입자는 5명, 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 인원은 30명, 전입일 미상으로 판정이 어려운 인원은 1명입니다. 김광우의 2025.10.24 임차권 경정은 기존 김광우 임차권등기의 경정이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.20 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 2024.02.20 | 55,000,000원 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김광우 임차권등기는 2025.10.24 경정돼 임대차계약일 2024.02.20, 점유개시일 2024.03.04로 정리되어 있습니다. 임차보증금은 55,000,000원이며 등기상 월 차임은 100,000원입니다.
③ 가격 구조 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가 59,290,000원은 감정가 121,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에서는 가격 판단의 기준을 최저가 하나로 잡으면 안 됩니다. 대항력 있는 5명의 보증금이 모두 미상이고 권순용의 대항력도 판정되지 않았기 때문입니다.
실질취득가 = 낙찰가 + 매수인이 떠안는 미배당 임차보증금입니다. 선순위 임차인의 보증금이 배당재원보다 크거나 배당순위·배당요구 관계상 전액 배당되지 않으면 그 미배당액이 실질취득가에 추가될 수 있습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 59,290,000원 + 미상 인수액이고, 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 임차보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 57,822,780원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 1,830,000,000원 중 57,822,780원이 배당되고 1,772,177,220원이 미배당입니다. 이 채권자 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도 인수 문제가 될 수 있으므로 위 시뮬레이션의 매수인 인수 0원 수치만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 이룸빌리지는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 총 45개호로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡, 토지면적은 275.0㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없으며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 건물은 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 사용 중이며, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부 및 배당관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 권순용 기준일 확인. 전입일이 미상이므로 대항력 가능·미상 상태입니다. 전입일 확인 전에는 인수위험에서 제외하면 안 됩니다.
- 강호승 배당관계 확인. 2025.05.20 배당요구가 있으나 보증금·확정일자가 미상이므로 배당요구 사실만으로 인수액이 0원이 된다고 볼 수 없습니다.
- 김광우 임차권 경정 확인. 보증금 55,000,000원, 확정일자 2024.02.20, 점유개시 2024.03.04로 경정된 등기 내용을 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 49% 착시 경계. 감정가 121,000,000원 대비 최저가 59,290,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 선순위 임차보증금을 합친 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건은 표면 가격만 보면 감정가 121,000,000원에서 59,290,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 말소기준인 2021.01.08 수협은행 근저당보다 먼저 전입한 대항력 임차인 5명의 보증금이 모두 미상이고, 전입일 자체가 확인되지 않은 권순용까지 존재합니다.
따라서 현재 숫자로 확정할 수 있는 것은 낙찰가 후보 59,290,000원뿐입니다. 실제 매수비용은 여기에 선순위 임차인의 미배당 보증금이 더해질 수 있습니다. 3회 유찰 시 41,503,000원, 4회 유찰 시 29,052,100원으로 내려가더라도 이 원칙은 같습니다. 선순위 보증금을 확인하기 전까지는 ‘싸다’가 아니라 ‘실질취득가 미정’으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
