부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 7층 701호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2021년 1월 8일 수협은행 근저당권이고, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 다만 이 근저당은 공동담보목록 제2021-2호가 붙은 공동담보이므로 이 호실 하나의 단독 채무액으로 읽어서는 안 됩니다. 이후 동부새마을금고 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차관계입니다. 한은영은 2015년 4월 20일 전입·점유를 시작했고, 2024년 2월 16일 확정일자를 갖췄으며 보증금은 55,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력이 있고 배당요구도 있어, 현재 매각가 59,290,000원 가정에서는 집행비용을 제외하고 보증금 55,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 임차권만 놓고 보면 현재 회차의 인수잔액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰 시 매각가 41,503,000원에서는 매수인 인수가 14,644,054원, 4회 유찰 시 매각가 29,052,100원에서는 26,870,838원으로 늘어납니다. 즉 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 내려가면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져, 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 다음 회차의 더 낮은 최저가를 그대로 ‘할인’으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층 701호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 배당잔액을 본다
기존 부산경남양돈협동조합 근저당과 송남새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021년 수협은행 근저당입니다. 2024년 동부새마을금고 가압류와 2025년 경매개시결정은 그 뒤에 붙어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 한은영 외 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
한은영은 보증금·전입일·확정일자가 확인되는 대항력 임차권자입니다. 반면 강호승·김송희·김수민·권태호는 말소기준보다 이른 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 명확하지 않습니다. 권순용과 기사항전은 전입일 자체도 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.20 · 미상 | 가능성 미상 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.22 · 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.07 · 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.13 · 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.02 · 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.16 · 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.23 · 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.07 · 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.04 · 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.14 · 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.13 · 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 55,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 승계 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 1. 임차인 한은영 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 2,822,780원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 한은영 보증금 55,000,000원이 전액 배당돼 그 임차권의 미배당 인수액은 0원입니다. 수협은행은 2,822,780원만 배당되고 동부새마을금고에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 한은영 관련 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 59,290,000원 | 0원 | 1,827,177,220원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 41,503,000원 | 14,644,054원 | 1,830,000,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 29,052,100원 | 26,870,838원 | 1,830,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·부정형 토지이며 토지면적은 275.0㎡, 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 각 호실은 공부상 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 집합건축물대장상 통신실인 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한은영 배당 여부 재확인. 현재 회차에서는 55,000,000원 전액 배당 구조지만 실제 배당순위에 영향을 주는 당해세·최우선변제 항목을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 가능·미상 점유 확인. 강호승·김송희·김수민·권태호의 보증금과 확정일자, 권순용·기사항전의 전입일과 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 3회 유찰 시 한은영 관련 인수 14,644,054원, 4회 유찰 시 26,870,838원이 발생하므로 최저가 하락분 전체가 경제적 할인으로 남지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당 1,680,000,000원은 공동담보목록 제2021-2호가 붙어 있으므로 이 호실 단독 채무액과 구분해 봐야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이, 공용부분 통신실의 주거용 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차인 확인이 먼저다
표면만 보면 감정가 121,000,000원에서 최저가 59,290,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 한은영의 보증금 55,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당돼 알려진 인수액이 0원이지만, 한 번 더 유찰되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되기 시작합니다. 동시에 말소기준 전 전입자와 전입일 미상 점유자 가운데 보증금·확정일자가 확인되지 않은 대항력 가능·미상 위험이 남아 있습니다.
따라서 현재 최저가 59,290,000원을 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 시세 비교보다 먼저 해야 할 일은 임차관계의 금액과 순위를 확정하는 것입니다. 이 물건은 가격 할인은 크지만 권리 확정도가 낮은 오피스텔입니다. 한은영 외 점유관계까지 인수위험이 없다고 확인된 뒤에야 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
