부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 9층 902호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당 1,680,000,000원입니다. 이후 동부새마을금고 가압류, 임의경매개시결정, 홍예빈의 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되며, 그중 한은영·김송희·김수민·권태호·강호승은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도, 반대로 “인수 없음”으로 닫을 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 매각물건명세서와 임대차 원자료를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 열람 | 2026.08.04 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차는 별도 확인
② 임차·점유 관계 — 숫자로 닫히지 않는 위험
현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 전입자·임차권자는 모두 36명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 문제는 상당수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.05.20 배당요구 · 승계 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.22 배당요구 · 승계 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.07 배당요구 · 승계 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.06.13 배당요구 · 승계 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.06.02 배당요구 · 승계 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.16 배당요구 · 승계 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.06.23 배당요구 · 승계 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.07 배당요구 · 승계 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.06.04 배당요구 · 승계 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.14 배당요구 · 승계 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 확정일자 2024.02.27 · 902호 전부 · 2025.09.16 배당요구 · 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 32,584,999원, 4회 유찰 시 22,809,499원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 46,550,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않은 전입자가 남아 있어 최저가 하락만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 45,312,100원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,830,000,000원 중 예상배당은 45,312,100원이며, 미배당액은 1,784,687,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원이지만, 별도의 미상 임차관계가 있어 실질 인수액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 총 45개호입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 공시지가 2,767,000원/㎡ · 토지면적 275.0㎡ · 평지 · 부정형 · 중로한면입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용중이라고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 이전 전입자 확인. 한은영·김송희·김수민·권태호·강호승의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 권순용은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
- 홍예빈 임차권. 보증금 10,000,000원, 계약일 2024.02.25, 점유개시 2024.02.25, 확정일자 2024.02.27, 주민등록 2024.03.04, 902호 전부에 대한 임차권등기가 확인됩니다. 말소기준 이후 권리로 정리되어 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2023.05.03 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 수협은행 배당을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 닫아야 할 임차 리스크
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 46,550,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 2021.01.08 수협은행 근저당으로 명확합니다. 하지만 현황조사에는 말소기준 이전 전입자가 여러 명 있고 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 전입일이 미상인 점유자도 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 그대로 실질 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
또한 동일 유형의 최근 실거래 자료가 없어 46,550,000원이 시장가격 대비 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 임차관계 확정이 우선입니다. 말소기준 이전·미상 전입자의 보증금과 점유관계가 확인되어야 비로소 실제 취득비용과 응찰가 상한을 계산할 수 있습니다.
