48,510,000원
부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 2층 205호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 48,510,000원입니다. 소유자는 김민채이고, 경매를 신청한 수협은행의 청구액은 1,423,573,561원입니다.
등기만 단순하게 보면 말소기준은 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 이후 동부새마을금고 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 순번만 보고 끝내면 안 됩니다. 권순용은 임차권등기 자체는 2025.05.14에 올라왔지만, 임대차의 전입일자와 확정일자가 2014.10.06으로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층 205호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2003년과 2019년에 설정됐던 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.04.16 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
더 중요한 점은 권순용 외에도 말소기준보다 빠른 전입기록이 있다는 사실입니다. 강호승은 2019.03.14, 김송희는 2020.02.24, 김수민은 2020.02.11, 한은영은 2015.04.20, 권태호는 2020.09.10 전입기록이 있습니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 실제 보증금과 점유관계가 확정되기 전까지는 현재 배당표의 인수 0원을 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
② 임차인 구조 — ‘현재 인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.20 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.22 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.07 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.13 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.02 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.16 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.23 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.07 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.04 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.14 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.13 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 중국인 권순용 | 2014.10.06 | 45,000,000원 | 있음 | 있음 | 2025.05.14 |
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 권순용 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 1,680,000,000원 | 2,236,820원 |
| 3. 동부새마을금고 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 채권 미배당액은 1,827,763,180원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재돼 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역이며, 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택. 2023.05.03 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 처리와 임대관계 영향을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권순용 임차권. 보증금 45,000,000원, 전입·확정일자 2014.10.06. 현재 회차에서는 전액 배당되지만 추가 유찰 시 미배당 잔액 인수가 발생합니다.
- 선순위 가능 점유기록. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 권순용 조사기록 대조. 전입일·보증금이 미상으로 조사된 권순용 기록과 45,000,000원 임차권등기 내용을 원본 서류에서 서로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 12,054,226원, 4회 유찰 시 22,057,958원으로 늘어납니다. 최저가만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가격은 별개입니다. 주거용 오피스텔로서 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 확인하고 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 선순위 임차관계다
이 물건은 감정가 99,000,000원에서 48,510,000원까지 내려왔지만, 낙찰가 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 확정된 권순용 임차권만 놓고 보면 현재 회차에서는 45,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 더 유찰되면 임차권 미배당 잔액이 곧바로 매수인 인수액으로 바뀝니다.
더 큰 변수는 보증금이 확인되지 않은 말소기준 전 전입기록입니다. 강호승·김송희·김수민·한은영· 권태호는 전입일만으로는 선순위 가능성이 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “현재 배당표상 인수 0원, 그러나 임차인 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없다”입니다. 2회 유찰과 49%라는 할인율보다 임차관계 확정이 먼저입니다.
