부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 2층 202호입니다. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,060,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 점유자의 보증금과 인수 여부입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.01.08. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 동부새마을금고 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자가 존재합니다. 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 최저매각가 46,060,000원만을 기준으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층202호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차관계가 더 중요하다
등기부상 과거 부산경남양돈협동조합 및 송남새마을금고의 근저당권은 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당입니다. 이후 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 최대 리스크
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 있음 | 확인 없음 | 미상 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 있음 | 2025.05.20 | 미상 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 있음 | 확인 없음 | 미상 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 있음 | 확인 없음 | 미상 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 있음 | 확인 없음 | 미상 |
| 권순용 | 미상 | 가능·미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 없음 | 2025.05.07 | 미상 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 없음 | 2025.05.14 | 미상 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 없음 | 2025.06.02 | 미상 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 없음 | 2025.06.23 | 미상 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 없음 | 2025.05.07 | 미상 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 없음 | 2025.06.13 | 미상 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 없음 | 2025.05.16 | 미상 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 없음 | 2025.05.22 | 미상 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 없음 | 확인 없음 | 미상 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 없음 | 2025.06.13 | 미상 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 없음 | 2025.06.04 | 미상 |
선순위 전입 점유자의 보증금이 최저매각가보다 크거나, 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 실질취득비용이 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 현재 최저매각가만 보고 할인율을 평가해서는 안 됩니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 할인율만으로 결론 내리지 않는다
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 94,000,000원 대비 최저가 46,060,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득비용 자체가 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 44,830,920원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 채권자 총 청구액 1,830,000,000원 중 예상배당은 44,830,920원이고, 미배당은 1,785,169,080원입니다. 이 표의 매수인 인수 산정은 0원이지만, 선순위 점유자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 실제 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 대, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 실제 보증금과 계약관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 권순용은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 선순위 점유자의 배당요구 여부와 확정일자, 실제 배당가능액을 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 46,060,000원은 감정가의 49%이지만 실질취득비용은 선순위 보증금에 따라 달라집니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔 사이의 이용상태 차이를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계와 매각 이후 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 46,060,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 투자 매력을 판단하면 위험합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 점유자들의 보증금이 미상이고, 추가로 대항력 여부 자체가 미상인 점유자도 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저입니다. 선순위 보증금과 배당 후 잔액을 확정하기 전에는 실질취득비용도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
