🔻 최저 46,550,000원 🧾 실질취득 55,000,000원+ ⚠️ 대항력 5명 · 미상 1명 🏷️ 2회 유찰
46,550,000원
부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 6층 602호입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 점유·임차관계입니다. 현황조사상 다수의 전입자가 확인되고, 강호승·김송희·한은영·권태호·김수민은 모두 말소기준권리인 2021.01.08.보다 앞서 전입했습니다. 김수민은 55,000,000원의 임차보증금과 임차권등기까지 확인됩니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층 602호 · 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
2019.03.21. 송남새마을금고 근저당권은 2021.01.08. 말소됐고, 같은 날 수협은행 근저당권이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류와 2025.04.16. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.03.25. 김수민의 주택임차권도 등기 순위 자체는 후순위지만, 대항력 판단은 등기일이 아니라 앞선 전입·점유관계를 함께 봐야 합니다.
② 임차관계 — 실제 전입자 36명, 선순위 5명·미상 1명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 인원은 보증기관 중복신고가 아닙니다. 특히 말소기준권리 전 전입자인 강호승·김송희·한은영·권태호의 보증금은 확인되지 않아, 김수민의 55,000,000원만으로 전체 인수액이 확정됐다고 볼 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025-02-20 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022-08-23 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019-03-14 | 미상 | 있음 | 2025-05-20 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021-03-11 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024-02-26 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021-11-17 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021-05-17 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021-01-29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020-02-24 | 미상 | 있음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024-12-27 | 미상 | 없음 | 2025-05-22 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022-11-03 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024-02-28 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024-10-28 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024-03-04 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023-02-13 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021-03-08 | 미상 | 없음 | 2025-05-07 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023-02-13 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025-03-24 | 미상 | 없음 | 2025-06-13 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022-09-20 | 미상 | 없음 | 2025-06-02 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024-05-07 | 미상 | 없음 | 2025-05-16 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024-02-27 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023-08-10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024-07-29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015-04-20 | 미상 | 있음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024-01-31 | 미상 | 없음 | 2025-06-23 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024-02-14 | 미상 | 없음 | 2025-05-07 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025-02-05 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022-02-03 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024-01-15 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025-03-31 | 미상 | 없음 | 2025-06-04 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021-05-06 | 미상 | 없음 | 2025-05-14 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020-09-10 | 미상 | 있음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024-03-04 | 미상 | 없음 | 2025-06-13 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024-04-22 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020-02-11 | 55,000,000원 | 있음 | 2025-03-25 | 없음 | 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰에도 ‘최저가 = 취득원가’가 아니다
감정가는 95,000,000원이고 현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 대항력 있는 김수민의 보증금 55,000,000원이 최저가보다 큽니다. 이 유형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수분이 늘어나는 구조이므로, 현재 회차의 알려진 실질취득은 약 55,000,000원으로 고정해서 판단해야 합니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 최저매각가 46,550,000원 |
|---|---|
| 김수민 보증금 | 55,000,000원 |
| 알려진 실질취득 | 약 55,000,000원+ |
| 3회 유찰 시 최저가 | 32,584,999원 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 22,809,499원 |
3회 또는 4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 김수민 보증금이 그대로 존재하는 한 최저가 하락 폭만큼 취득원가가 내려가는 구조로 볼 수 없습니다. 여기에 보증금 미상의 다른 선순위 전입자 위험까지 더해질 수 있습니다. 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 낙찰률만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 인수 · 김수민 임차보증금 | 55,000,000원 | 0원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 1,680,000,000원 | 45,312,100원 |
| 3. 동부새마을금고 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,830,000,000원 중 예상 배당액은 45,312,100원, 미배당은 1,784,687,900원입니다. 위 배당표의 김수민 임차보증금은 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 275.0㎡의 대지로 일반상업지역, 평지·부정형이며 남측 약 10미터 도로와 접합니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. 강호승·김송희·한은영·권태호의 보증금과 임대차계약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 권순용 대항력 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 김수민 인수 계산. 보증금 55,000,000원과 현재 최저가 46,550,000원을 별도로 보지 말고 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 다회 유찰 착시 경계. 2회 유찰됐지만 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 인수가 커질 수 있어 최저가 하락이 그대로 이익이 되지 않습니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이므로 실제 이용과 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 인수의 상한이다
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 46,550,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “반값 오피스텔”이 아닙니다. 김수민은 2020.02.11. 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 55,000,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 4명과 전입일 미상의 점유자 1명이 더 있습니다.
현재 확인되는 최소 핵심은 실질취득 약 55,000,000원+, 실제 위험은 그보다 커질 수 있다는 것입니다. 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 오피스텔이라는 환금성 특성과 2회 유찰, 복수의 선순위 임차 위험을 함께 보면 보수적 접근이 맞습니다. 이 사건은 가격보다 선순위 임차관계 확정이 먼저인 물건입니다.
