💰 최저가 51,450,000원 📉 감정가 49% ⚠️ 대항력 가능·미상 6명 ❓ 실질취득 미상
부산지방법원 2025타경1116. 서대신동1가 이룸빌리지 5층 503호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김민채이고, 2021.01.08 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 동부새마을금고 가압류, 조석형의 임차권등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 빠른 전입이 확인되는 점유자들입니다. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 전입일이 2021.01.08보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 권순용은 전입일 자체가 미상입니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 점유·전입 상태를 반드시 확인해야 합니다. 실제 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 미회수 보증금이 매수인에게 인수될 수 있어 최저가 51,450,000원만으로 실질취득액을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층 503호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 임차 확인은 남는다
2003년과 2019년 설정된 종전 근저당권은 이미 말소되어 현재의 말소기준이 아닙니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.03.21 조석형 임차권등기, 2025.04.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 가능자를 먼저 걸러야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 60,000,000원 | 2021.02.18 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
조석형은 임차보증금 60,000,000원, 확정일자 2021.02.18, 주민등록일자 2021.03.08이 확인되고 2025.03.21 임차권등기가 마쳐졌습니다. 다만 전입일이 말소기준권리인 2021.01.08보다 뒤이므로 이 근저당에 대한 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득액 확인이 먼저
감정가 105,000,000원에서 현재 최저가는 51,450,000원으로 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 실거래 시세를 확인할 수 있는 자료가 없고, 무엇보다 대항력 가능·미상 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 실제 인수 보증금이 존재한다면 실질취득액은 낙찰가보다 높아집니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 51,450,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 36,015,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 · 감정가 24% |
낙찰가가 더 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그만큼 매수인 인수가 늘어날 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 유찰 횟수만으로 투자 매력이 커졌다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 50,123,900원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 채권 총액 1,830,000,000원 중 50,123,900원이 배당되고 미배당액은 1,779,876,100원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 대항력 가능·미상 임차인의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부민초등학교 북측 인근이며 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대 275.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,767,000원/㎡이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 대상. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 실제 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 권순용 확인. 전입일 자체가 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 전입세대 및 점유 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 조석형. 보증금 60,000,000원, 확정일자 2021.02.18, 전입 2021.03.08의 임차권등기가 확인됩니다. 말소기준보다 후순위이므로 대항력은 없습니다.
- 실질취득 계산. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금과 배당 예상액을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이가 있으므로 이용·임대 및 관련 사항을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차권리가 먼저”
이 사건은 표면적으로 감정가 105,000,000원에서 51,450,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격이 아니라 임차관계 미확정에 달려 있습니다. 말소기준 이전 전입 점유자들의 보증금과 확정일자를 확인하지 못한 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 조석형의 60,000,000원 임차권은 후순위라 대항력은 없지만, 그와 별개로 선순위 가능성이 있는 점유자들이 남아 있습니다.
현재 단계의 결론은 “가격 49%”가 아니라 “권리 미확정”입니다. 보증금과 대항력 여부를 확정해 실제 인수액을 계산하기 전에는 유찰 폭을 투자 매력으로 평가하지 않는 것이 맞습니다.
