51,450,000원
부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 4층 403호로, 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.01.08. 수협은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 그 뒤의 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들입니다.
김성연은 임대차계약일 2019.02.20., 확정일자 2019.02.20., 전입일 2020.03.09.이고 보증금은 55,000,000원입니다. 을구 6번 임차권등기까지 마쳤으며 매각물건명세서에는 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 현재 51,450,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,326,100원을 먼저 빼고 김성연에게 50,123,900원이 배당돼 4,876,100원이 남습니다.
따라서 현재 회차의 확인 가능한 실질취득 최소액은 51,450,000원 + 4,876,100원 = 56,326,100원입니다. 더 중요한 점은 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호 역시 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층 403호 |
| 도로명 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 · 총 45개호 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
임차인 현황 — 실제 확인 37명
현황조사 및 관련 서류에서 확인되는 인원은 37명입니다. 이 가운데 대항력 있음 6명, 대항력 판정 불가 1명, 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음이 30명입니다. 보증기관 승계·대위 신고자는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025-02-20 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한경필 | 2022-08-23 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강호승 | 2019-03-14 | 미상 | 있음 | 배당요구 2025-05-20 |
| 김민수 | 2021-03-11 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박상하 | 2024-02-26 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정민철 | 2021-11-17 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김옥순 | 2021-05-17 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박정형 | 2021-01-29 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김송희 | 2020-02-24 | 미상 | 있음 | 미상 |
| 서지민 | 2024-12-27 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-05-22 |
| 김민규 | 2022-11-03 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이예인 | 2024-02-28 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이경석 | 2024-10-28 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김광우 | 2024-03-04 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김혜빈 | 2023-02-13 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조석형 | 2021-03-08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-05-07 |
| 김종식 | 2023-02-13 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임동욱 | 2025-03-24 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-06-13 |
| 장진호 | 2022-09-20 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-06-02 |
| 김수민 | 2020-02-11 | 미상 | 있음 | 미상 |
| 전제훈 | 2024-05-07 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-05-16 |
| 김태완 | 2024-02-27 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박민송 | 2023-08-10 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김지수 | 2024-07-29 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한은영 | 2015-04-20 | 미상 | 있음 | 미상 |
| 안태환 | 2024-01-31 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-06-23 |
| 하웅교 | 2024-02-14 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-05-07 |
| 정민혁 | 2025-02-05 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박주현 | 2022-02-03 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김도린 | 2024-01-15 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 반점옥 | 2025-03-31 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-06-04 |
| 최성훈 | 2021-05-06 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-05-14 |
| 권태호 | 2020-09-10 | 미상 | 있음 | 미상 |
| 홍예빈 | 2024-03-04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-06-13 |
| 김경란 | 2024-04-22 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김성연 | 2020-03-09 | 55,000,000원 | 있음 | 우선변제 · 배당요구 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 김성연 보증금 때문에 실질취득은 크게 안 내려간다
현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 표면 가격만 보면 절반 이하로 내려왔지만, 대항력 있는 김성연의 보증금 55,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 배당에서 받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어가므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 김성연 인수액 | 확인 가능한 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 51,450,000원 | 4,876,100원 | 56,326,100원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 36,015,000원 | 20,033,270원 | 56,048,270원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 25,210,500원 | 30,643,289원 | 55,853,789원 |
즉 매각가가 51,450,000원에서 36,015,000원, 다시 25,210,500원으로 내려가도 김성연 관련 인수를 합친 확인 가능한 실질취득액은 각각 56,326,100원 · 56,048,270원 · 55,853,789원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 여기에 다른 대항력 임차인의 미상 보증금이 추가될 수 있으므로 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 김성연 보증금 | 55,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 동부새마을금고 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김성연 보증금 부족분 4,876,100원이 매수인 인수로 계산됩니다. 수협은행과 동부새마을금고의 채권 합계 1,830,000,000원은 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 다른 대항력 임차인의 미상 보증금은 이 표에 반영된 금액으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재돼 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 평지 · 부정형 · 토지면적 275.0㎡ · 공시지가 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성연 보증금. 보증금 55,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당 4,876,100원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 다른 선순위 전입자. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 이 금액이 확인되지 않으면 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 권순용. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 유찰가 착시. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 김성연 인수를 더하면 확인 가능한 실질취득 최소액은 56,326,100원입니다.
- 추가 유찰. 3회·4회 유찰 시에도 김성연 인수가 늘면서 확인 가능한 실질취득액은 각각 56,048,270원·55,853,789원 수준입니다.
- 주거용 현황. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용이 다르므로 관련 이용·등록 상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택. 2023.05.03. 민간임대주택 등기가 있으므로 관련 의무와 현재 등록 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인별 보증금·확정일자·배당요구 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인이다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 105,000,000원짜리 오피스텔이 51,450,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리 구조를 합치면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 김성연 보증금 55,000,000원은 현재 회차에서 4,876,100원이 남아 매수인이 인수하고, 낙찰가가 더 내려가면 그 인수액이 오히려 커집니다.
더 큰 문제는 김성연 외에도 대항력 있는 임차인이 5명 더 있는데 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 여기에 전입일 미상 점유자까지 있습니다. 따라서 51,450,000원을 이 물건의 취득가격으로 받아들이면 안 됩니다. 현재 자료로 확정할 수 있는 것은 실질취득 최소 56,326,100원뿐이며, 다른 대항력 임차인의 보증금이 확인되면 총 부담은 더 올라갈 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리위험은 아직 열려 있는 사건입니다.
