부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 ‘이룸빌리지’ 4층 404호입니다. 공부상 업무시설이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.03.14 김보민의 주택임차권, 2025.04.16 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부상의 후순위 권리가 아니라 말소기준일보다 먼저 들어온 점유·전입 관계입니다. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호는 모두 2021.01.08보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 역시 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층 404호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 총 45개호 |
| 소유자 | 김민채 · 2020.12.03 김순천에서 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 · 공동담보목록 제2021-2호 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 부산경남양돈협동조합 근저당, 주식회사상지엔지니어링건축사사무소 전세권, 송남새마을금고 근저당과 동부새마을금고 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.01.08 수협은행 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명, 선순위 전입 5명
조사된 사람은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되어 있으며 총 36명입니다. 이 중 말소기준권리보다 앞선 전입은 5명, 전입일을 확인할 수 없는 경우는 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 정확도 기준에 따라 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 49% 최저가가 실질취득가라는 뜻은 아니다
현재 회차 최저가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 34,300,000원, 24,010,000원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건에서 입찰가격 하락은 곧바로 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인돼 인수 대상이 존재하면 낙찰가 외 부담액이 추가되기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 1,632,282,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 1,646,717,400원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 1,656,822,180원 |
수협은행의 채권최고액은 1,680,000,000원이고 신청채권액도 1,423,573,561원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 매각대금은 집행비용을 제외하면 사실상 수협은행에 배당되고, 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 배당구조만으로 선순위 임차인 인수 여부가 해소되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 수협은행 미배당액은 1,632,282,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 선순위 전입자의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 10미터 폭 도로에 접하며, 토지는 275㎡·평지·부정형·대지입니다. 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중인 내용이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 추가 권리 체크 — 민간임대주택등기
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 여부를 확인해야 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 권순용 확인. 전입일과 보증금 모두 미상이라 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 배당요구·배당순위 대조. 선순위 가능 임차인의 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 매각물건명세서·배당요구 종기 자료에서 대조해야 합니다.
- 김보민 55,000,000원 구분. 김보민은 2025.02.20 전입·확정일자로 말소기준권리보다 후순위입니다. 선순위 미상 보증금과 혼동하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 등기된 민간임대주택 관련 등록 상태와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이며 공용부분 통신실의 현황 사용 내용도 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미확인 인수액
이 사건은 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 정반대로 접근해야 합니다. 말소기준인 2021.01.08 수협은행 근저당보다 앞선 전입자가 5명이고, 전입일조차 미상인 사람이 1명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인이 떠안을 금액도, 최종 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 확인 결과 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수가 발생한다면 낙찰가 49,000,000원은 실질취득가의 일부일 뿐입니다. 반대로 인수 대상이 없다는 사실이 원본 자료로 확인돼야 비로소 49% 최저가를 가격 판단의 출발점으로 사용할 수 있습니다. 현재 단계에서는 낮은 최저가만을 근거로 한 응찰은 보류가 맞습니다.
