부산지방법원 2025타경1116. 이룸빌리지 9층 901호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
특히 권태호는 2020.09.10 주민등록, 2020.09.08 점유개시가 확인되고, 보증금은 30,000,000원입니다. 2025.05.22 주택임차권등기를 마쳤으며, 2025.07.10 경정으로 확정일자는 2024.02.16으로 정리됐습니다. 예상배당표에서는 우선변제권 없이 배당액이 0원으로 계산돼 보증금 전액이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 9층 901호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 |
| 소유자 | 김민채 · 김순천에서 2020.12.03 개명, 2021.01.08 등기 반영 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 을구 5번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘선순위 전입’이 핵심
현황조사에서 이름이 확인되는 사람은 총 36명입니다. 그중 30명은 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 판정됐고, 5명은 대항력 있음, 1명은 전입일 미상으로 판정할 수 없습니다. 점유부분과 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 실제 901호 점유관계와 각 보증금의 귀속을 원문에서 다시 특정하는 절차가 필수입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 대항력 있음우선변제 미상승계 가능·금액 미상 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 가능·금액 미상 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 가능·금액 미상 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 가능·금액 미상 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 30,000,000원 / 2024.02.16 | 2025.05.22 | 대항력 있음우선변제 없음승계 30,000,000원 |
② 가격 해석 — 최저가 49%를 그대로 ‘취득가’로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 59,290,000원으로 감정가 121,000,000원의 49%입니다. 하지만 권태호 보증금 30,000,000원의 예상배당이 0원이므로, 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득비용은 최소 89,290,000원입니다. 이는 감정가의 약 73.8% 수준입니다. 여기에 강호승·김송희·김수민·한은영의 미상 보증금이 실제 인수로 이어질 경우 총 취득부담은 더 커집니다.
회차가 더 내려가더라도 같은 원칙입니다. 4회 유찰 가정의 매각가는 29,052,100원으로 권태호 보증금 30,000,000원보다 낮습니다. 이런 대항력 인수형은 낙찰가만 하락한다고 실질취득비용이 같은 비율로 계속 낮아진다고 볼 수 없고, 미배당 인수액을 더해 보증금 수준에서 하방이 묶이는 구조로 판단해야 합니다. 이 사건은 여기에 보증금이 밝혀지지 않은 다른 선순위 임차인까지 있으므로 추가 확인 전에는 안전한 입찰 상한을 정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,467,220원 |
| 인수 · 임차인 권태호 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 57,822,780원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 채권자 총 청구액은 1,830,000,000원, 총 배당액은 57,822,780원, 미배당액은 1,772,177,220원입니다. 권태호 보증금 30,000,000원은 배당재원에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근. 주변은 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 물건의 용도 판단은 현황 주거용 오피스텔을 기준으로 보되 공부와의 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 275.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 남측 약 10미터 폭 도로와 접합니다. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라고 평가서에 기재돼 있습니다.
- 등기 특이사항. 2023.05.03 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기된 이력이므로 매각 후 효력과 정리 여부를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권태호 30,000,000원 인수 반영. 현재 배당 시뮬레이션에서는 배당 0원·매수인 인수 30,000,000원입니다. 최저가 59,290,000원과 분리해서 보지 마세요.
- 선순위 임차인 4명의 보증금 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희는 말소기준 전 전입이지만 보증금이 미상입니다. 인수 가능 금액을 특정하기 전에는 입찰가 상한도 확정하기 어렵습니다.
- 권순용 대항력 확인. 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. ‘없다’가 아니라 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
- 점유부분 대조. 권태호는 건물 전부의 임차권등기가 확인되지만 다른 전입자의 점유부분은 다수 확인되지 않습니다. 901호 실제 점유자와 전입자별 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 경정 확인. 권태호 임차권의 확정일자는 2025.07.10 경정으로 2024.02.16이 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.03 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 낙찰 후 효력·말소 여부와 관련 의무를 원문으로 확인하세요.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장과 현황 이용상태를 직접 대조하세요.
- 공용부분 현황 확인. 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 이용된다는 감정평가 기재사항도 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령과 배당요구 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 121,000,000원이 두 번 유찰돼 59,290,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 출발점부터 달라집니다. 권태호 보증금 30,000,000원이 전액 인수되는 구조라 현재 확인 가능한 실질취득비용은 최소 89,290,000원입니다. 그리고 이 금액도 최종값이 아닙니다. 말소기준 전에 전입한 다른 4명의 보증금이 미상이고, 대항력 판정 자체가 미상인 사람도 1명이 남아 있습니다.
후순위 가압류가 소멸한다는 사실만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 평가하기 어려운 사건입니다. 오히려 대항력 임차인의 보증금 규모를 특정하는 것이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다. 비교 가능한 실거래 내역도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 최저가는 낮지만, 인수액이 아직 닫히지 않은 사건. 현재 단계의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 선순위 임차인 보증금과 실제 점유관계를 숫자로 확정하는 것입니다.
