부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 2층 204호입니다. 공부상 업무시설로 등재되어 있지만 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 99,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,510,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근하기 어려운 구조입니다.
말소기준권리는 2021.01.08. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정, 2025.06.19. 김민수의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 말소기준권리보다 앞선 전입자를 포함해 다수의 점유자가 확인됩니다. 특히 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호는 모두 기준권리보다 먼저 전입하여 대항력이 있는 것으로 조사되었는데, 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층 204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
등기상 말소기준은 2021.01.08. 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류 150,000,000원, 2025.04.16. 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.06.19. 김민수 명의의 주택임차권등기도 기준권리 이후입니다. 임차보증금은 20,000,000원, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2021.03.11.로 기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 이 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 5명, 판정 미상 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 대항력 有 | - |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 대항력 有 | 2025.05.20 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 대항력 有 | - |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 대항력 有 | - |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 대항력 有 | - |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | - |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | - |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 20,000,000원 | 없음 | 2025.06.19 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 2025.05.14 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | - |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | - |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | - |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | - |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 2025.06.02 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | - |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | - |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | - |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | - |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | - |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 2025.06.23 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | - |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | - |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | - |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | - |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | - |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 2025.05.16 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | - |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | - |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 2025.05.22 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | - |
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | - |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 2025.06.04 |
현황조사 및 관련 서류에서 확인되는 점유·임차 관계를 정리한 것입니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 점유자는 대항력이 없는 것으로 조사됐지만, 선순위 5명의 보증금은 확인되지 않아 매수인 인수 가능액을 산정할 수 없습니다.
③ 배당 구조 — 현재 회차에서도 채권 미배당이 매우 크다
현재 최저매각가 48,510,000원을 매각가로 가정한 배당 계산입니다. 집행비용 1,273,180원을 제외하면 수협은행 근저당에 47,236,820원이 배당되고, 동부새마을금고에는 배당이 없는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,236,820원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,830,000,000원 중 예상 배당은 47,236,820원이고, 미배당액은 1,782,763,180원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 선순위 점유자들의 보증금이 미상인 만큼 실제 권리분석에서는 이를 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 서대신동1가 부민초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 업무시설이지만 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 대 275.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 2,767,000원/㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 강호승·김송희·김수민·한은영·권태호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 지속 여부를 매각물건명세서와 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 권순용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 구분. 강호승은 2025.05.20. 배당요구가 확인되지만, 다른 선순위 점유자들의 보증금과 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 김민수 임차권등기 구분. 김민수의 임차보증금은 20,000,000원이고 전입·확정일자는 2021.03.11.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
- 49% 할인율만으로 판단 금지. 시세 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔 사이의 이용상태 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차 관련 원본 서류를 직접 확인한 뒤 인수액을 산정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 임차금액 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 99,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 48,510,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 점유자가 5명이고 이들의 보증금이 모두 미상이며, 전입일 미상 점유자도 1명 있습니다.
등기부상 수협은행 근저당 이후 권리들은 정리되는 구조지만, 경매에서 실제 매수인의 부담을 결정하는 것은 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다. 그 액수를 모르는 현재 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 임차관계와 보증금을 원본으로 확정하는 것입니다.
