부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 3층 301호로, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 120,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 관계입니다.
말소기준권리는 2021.01.08 설정된 수협은행 근저당권입니다. 그 이전 전입자로 확인되는 한은영, 강호승, 김수민, 김송희, 권태호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 어렵습니다. 이 때문에 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수액 0원만으로 실제 인수 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층301호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 점유가 핵심
등기상 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 동부새마을금고 가압류와 수협은행의 경매개시결정, 박상하의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 박상하의 임차보증금은 50,000,000원이지만 전입일 2024.02.26으로 말소기준권리보다 늦고, 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 확인 36명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 2025.05.20 | 대항력 가능·미상 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 판정 미상 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 2025.05.22 | 대항력 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.07 | 대항력 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 2025.06.02 | 대항력 없음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 2025.05.16 | 대항력 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 2025.05.07 | 대항력 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 50,000,000원 | 2025.03.14 | 대항력 없음 · 임차권등기 |
보증기관 대위·승계로 표시된 신고자는 없으므로 실제 확인된 점유·임차 관계는 36명입니다. 이 가운데 가장 중요한 것은 말소기준권리 2021.01.08보다 앞선 전입자들입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들을 곧바로 확정적 인수액으로 환산할 수 없으며, 권순용은 전입일도 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 여기에 선순위 가능 점유자들의 보증금이 미상이라, 낙찰가에 실제 인수 부담을 더한 실질취득가 자체도 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션의 총 채권액은 1,830,000,000원, 채권자 배당액은 57,341,600원, 미배당은 1,772,658,400원입니다. 산출상 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 숫자를 실제 인수 부담 확정값으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부민초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 주상기타 · 평지 · 부정형 · 토지면적 275.0㎡ · 공시지가 2,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되며, 중로3류와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 실제 임대차보증금과 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 권순용 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다.
- 박상하 구분. 임차보증금 50,000,000원이 확인되지만 전입일 2024.02.26으로 말소기준 이후이며 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
- 49% 할인 착시 금지. 실거래 시세 자료가 없고 실질 인수액도 확정되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.05.03 민간임대주택 등록 내용이 있어 실제 매각 후 법률관계는 원문 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 120,000,000원에서 최저가 58,800,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자가 먼저가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 5명이고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일조차 확인되지 않은 점유자도 1명 있습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 실질 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 58,800,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 최저가는 낮지만 권리는 미완성. 선순위 점유관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 논해야 하는 사건입니다.
