부산지방법원 2025타경1116. 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 4층 406호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김민채이며, 2021.01.08 수협은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정, 이경석의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·전입관계입니다. 현황조사에 잡힌 임차관계는 36명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 전입일은 말소기준인 2021.01.08보다 앞섭니다. 하지만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일도 확인되지 않아 같은 수준의 추가 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 을구 7번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기부 발급 | 2026.08.04 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입관계가 핵심
현재 소유자는 2015.01.29 김순천 명의로 소유권을 취득한 뒤 2021.01.08 개명으로 김민채로 표시가 변경됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당이 말소기준입니다. 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.04.16 수협은행 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — “대항력 가능·미상” 6명을 먼저 본다
현황조사상 임차관계는 36명입니다. 이 가운데 말소기준보다 전입이 빠른 사람이 5명, 전입일이 확인되지 않는 사람이 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로 모두 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 나머지 전입일 확인자들은 말소기준 이후 전입입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한은영 | 2015.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 강호승 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김수민 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김송희 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 권태호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박정형 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석형 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민철 | 2021.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경필 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진호 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜빈 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종식 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민송 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도린 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안태환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하웅교 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예인 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광우 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍예빈 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경란 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전제훈 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경석 | 2024.10.28 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지민 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반점옥 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 49% 할인보다 ‘미확정 인수’가 먼저다
현재 회차는 감정가 100,000,000원의 49%인 49,000,000원입니다. 3회 유찰 시 34,300,000원, 4회 유찰 시 24,010,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거가 제시되지 않았으므로 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”는 판단은 하지 않습니다. 더 중요한 것은 미상 임차보증금이 확인된 뒤 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,830,000,000원, 채권자 예상배당은 47,718,000원, 미배당은 1,782,282,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 전입자 5명과 전입일 미상 1명의 보증금·우선변제 관계가 확인되지 않아 이를 전체 임차관계의 확정 인수액으로 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부민초등학교 북측 인근. 주위는 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 275.0㎡, 공시지가 2,767,000원/㎡. 평지의 부정형 토지이며 남측 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 5명부터 확인. 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 유지 여부와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 권순용 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 말소기준 전후 판정 자체가 되지 않습니다.
- 강호승 배당요구 확인. 강호승은 2025.05.20 배당요구 접수 내역이 있으나 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당·인수 규모는 별도 확인이 필요합니다.
- 이경석 60,000,000원과 선순위 임차인을 혼동하지 말 것. 이경석의 전입 및 임차권등기는 말소기준 이후이며 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.
- 공부와 현황 대조. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 건축물대장·현황과 다시 맞춰보세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.05.03 민간임대주택 등록 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 49,000,000원 가정 배당에서는 매수인 인수 0원으로 계산되어도, 현황 임차관계의 미상 보증금까지 확정된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 풀어야 할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 감정가 100,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 49,000,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 수협은행 근저당 관련 후순위 권리와 이경석의 60,000,000원 임차권이 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 현황조사에서는 말소기준보다 앞선 전입자가 한은영·강호승·김수민·김송희·권태호 5명이고, 권순용은 전입일조차 확인되지 않습니다.
이 6명의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확정되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 실거래 비교 근거도 없는 만큼 “시세보다 저렴하다”는 결론 역시 금지해야 합니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 임차관계 확정 → 인수액 계산 → 실질취득액 계산 → 그다음 입찰가 판단입니다.
