부산지방법원 2025타경1116. 공부상 업무시설로 등재돼 있으나 감정평가 현황은 주거용 오피스텔인 이룸빌리지 203호입니다. 말소기준은 2021.01.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 권리분석의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 강호승은 임차권등기를 2025.05.12 마쳤지만, 전입과 확정일자가 모두 2019.03.14로 말소기준보다 앞서고 보증금 55,000,000원에 우선변제권까지 확인됩니다. 매각물건명세서도 이 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 50,960,000원에서 집행비용 1,317,280원을 먼저 제하면 강호승에게 배당되는 금액은 49,642,720원입니다. 보증금 55,000,000원 중 5,357,280원이 남으므로, 매수인의 실질취득은 50,960,000원 + 5,357,280원 = 56,317,280원입니다. 따라서 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층 203호 · 도로명 부산광역시 서구 부용로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 · 총 45개호 |
| 소유자 | 김민채 · 2014.12.31 매매 후 2020.12.03 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,423,573,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 민간임대주택 | 2023.05.03 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 임차권이 핵심
수협은행의 2021.01.08 근저당권이 말소기준입니다. 2024.11.13 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강호승은 임차권등기 자체는 말소기준 뒤인 2025.05.12에 했어도, 임대차계약일은 2019.03.02부터 이어지고 점유개시 2019.03.05, 주민등록·확정일자 2019.03.14로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 현재 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명, 확인된 대항력 외 미상 위험도 있다
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 36명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 강호승은 보증금·확정일자·배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 판단할 수 있습니다. 반면 김송희·김수민·한은영·권태호는 말소기준보다 앞선 전입일이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 권순용은 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 2025-02-20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한경필 | 2022-08-23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민수 | 2021-03-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권순용 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박상하 | 2024-02-26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민철 | 2021-11-17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김옥순 | 2021-05-17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박정형 | 2021-01-29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김송희 | 2020-02-24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서지민 | 2024-12-27 | 미상 | 미상 | 2025-05-22 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민규 | 2022-11-03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이예인 | 2024-02-28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이경석 | 2024-10-28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김광우 | 2024-03-04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김혜빈 | 2023-02-13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조석형 | 2021-03-08 | 미상 | 미상 | 2025-05-07 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김종식 | 2023-02-13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임동욱 | 2025-03-24 | 미상 | 미상 | 2025-06-13 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장진호 | 2022-09-20 | 미상 | 미상 | 2025-06-02 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김수민 | 2020-02-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 전제훈 | 2024-05-07 | 미상 | 미상 | 2025-05-16 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태완 | 2024-02-27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박민송 | 2023-08-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지수 | 2024-07-29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한은영 | 2015-04-20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 안태환 | 2024-01-31 | 미상 | 미상 | 2025-06-23 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 하웅교 | 2024-02-14 | 미상 | 미상 | 2025-05-07 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민혁 | 2025-02-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박주현 | 2022-02-03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김도린 | 2024-01-15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 반점옥 | 2025-03-31 | 미상 | 미상 | 2025-06-04 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최성훈 | 2021-05-06 | 미상 | 미상 | 2025-05-14 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권태호 | 2020-09-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍예빈 | 2024-03-04 | 미상 | 미상 | 2025-06-13 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김경란 | 2024-04-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강호승 | 2019-03-14 | 55,000,000원 | 2019-03-14 | 2025-05-12 | 有 | 有 | 5,357,280원 인수 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 회차의 최저매각가는 50,960,000원이지만 실질취득은 56,317,280원입니다. 한 번 더 유찰돼 매각가가 35,672,000원으로 낮아지면 강호승 인수액은 20,370,096원으로 늘어 실질취득이 56,042,096원이 됩니다. 4회 유찰 시 매각가 24,970,400원에서는 인수액이 30,879,067원으로 올라 실질취득은 55,849,467원입니다.
| 회차 | 매각가 | 강호승 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 50,960,000원 | 5,357,280원 | 56,317,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,672,000원 | 20,370,096원 | 56,042,096원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,970,400원 | 30,879,067원 | 55,849,467원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 임차인 강호승 보증금 | 55,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,317,280원과 강호승 49,642,720원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 강호승의 미배당 5,357,280원은 매수인 인수로 계산되며, 수협은행과 동부새마을금고의 채권은 배당받지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 부민초등학교 북측 인근이며 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 동대신역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 10미터 폭 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 토지. 대 275.0㎡ · 평지 · 부정형 · 공시지가 2,767,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 보세요. 현재 50,960,000원 낙찰 가정의 실질취득은 56,317,280원입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 마세요. 3회 유찰 시 실질취득 56,042,096원, 4회 유찰 시 55,849,467원으로 강호승 보증금 인수 때문에 총액이 크게 내려가지 않습니다.
- 강호승 임차권을 반드시 반영하세요. 보증금 55,000,000원, 전입·확정일자 2019.03.14, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인 인수입니다.
- 대항력 가능·미상 5명을 별도로 확인하세요. 김송희·김수민·한은영·권태호는 말소기준 전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이고, 권순용은 전입일도 미상입니다.
- 다수 점유관계를 확인하세요. 실제 임차인으로 집계된 인원이 36명인 만큼 현 점유자와 각 임대차관계의 존속 여부를 원문 서류와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기를 확인하세요. 2023.05.03 민간임대주택등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 내용을 원문과 대조하세요.
- 공부와 현황 차이를 확인하세요. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔이며, 집합건축물대장상 통신실로 된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라고 평가돼 있습니다.
- 배당표의 미반영 항목을 확인하세요. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 먼저 봐야 할 것은 인수 구조다
이 물건은 표면적으로는 감정가 104,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 50,960,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 현재 회차에서 강호승 보증금의 미배당액 5,357,280원을 더하면 실질취득은 56,317,280원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 강호승의 인수액이 반대로 증가해 실질취득은 각각 56,042,096원과 55,849,467원으로 유지됩니다. 낮아지는 최저가 자체가 투자 메리트는 아닙니다.
더 중요한 변수는 강호승 밖에 있습니다. 말소기준 전 전입이 있으나 보증금·확정일자가 미상인 김송희·김수민·한은영·권태호, 그리고 전입일 자체가 미상인 권순용은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 확정된 5,357,280원 인수 + 별도의 미상 임차인 인수위험을 함께 안고 접근해야 합니다. 실거래 비교 없이 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 가격보다 임차인 확인이 먼저인 사건입니다.
