수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30에 위치한 제이프라디움 4층 401호입니다. 소유자는 정기만이며, 동수원신용협동조합의 근저당권을 기초로 경매가 진행 중입니다. 감정가는 241,000,000원이지만 현재 최저매각가격은 118,090,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 눈길을 끄는 할인율이지만, 이 사건은 감정가 대비 하락폭과 실제 시장가치를 구분해서 봐야 하는 물건입니다.
권리관계에서는 2021.01.21 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 조은영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되어 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이라는 비고가 있어, 입찰 전 토지 권리와 대지권의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 4층 401호 |
| 건물명 | 제이프라디움 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 감정평가 이용상태 | 기호 1~27 도시형생활주택(원룸형), 기호 28~47 오피스텔로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 241,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,090,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 토지 별도등기 | 있음 — 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
말소기준권리는 2021.01.21 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 근저당권자는 동수원신용협동조합이고 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 공동담보목록이 기재된 권리이므로 이 금액을 401호 하나에 대한 독립적인 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정되었으나, 등기 정보상 이미 말소된 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이후 근저당권이전과 근질권설정 관련 기록도 나타나므로, 현재 유효한 권리의 범위는 최신 등기부의 말소 표시와 부기등기를 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 401호 임차권등기
본건 401호와 연결되는 임차권자는 조은영입니다. 등기부상 임차보증금은 160,000,000원, 임대차계약일은 2021.11.23, 점유개시일은 2021.12.17, 주민등록일과 확정일자는 2021.12.20입니다. 주택임차권등기는 2024.12.04 접수되었습니다.
| 임차인 / 목적물 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
조은영 401호 · 임차권등기상 건물 전부 |
160,000,000원 |
전입 2021.12.20 확정 2021.12.20 |
대항력 없음
우선변제 확인 필요
승계 아님
말소기준권리 이후 전입
|
| 임차인 | 조은영 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2021.11.23 |
| 점유개시 | 2021.12.17 |
| 전입신고 | 2021.12.20 |
| 확정일자 | 2021.12.20 |
| 임차권등기 | 2024.12.04 · 을구 3번 |
| 임차보증금 | 160,000,000원 |
| 배당요구 접수 | 2024.12.04 |
| 대항력 | 말소기준권리 대비 후순위 · 없음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
현재 최저가 118,090,000원보다 임차보증금 160,000,000원이 크더라도, 이를 이유로 실질취득비용을 160,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다. 예상 권리 인수액은 0원이며, 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득비용은 취득 부대비용을 제외하고 118,090,000원입니다.
현황조사에는 402호부터 다른 호실의 전입자들도 다수 기재되어 있습니다. 그러나 각기 다른 호실의 보증금을 401호의 임차보증금 또는 매수인 인수금에 합산해서는 안 됩니다. 본건에 직접 연결되는 임차권등기상 임차인은 조은영이며, 보증기관 승계신고로 분류된 임차인은 없습니다.
다만 등기된 임차권의 소멸 여부와 실제 점유·인도 문제는 구별해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 조은영이 거주 중이라고 단정할 수 없으므로, 실제 점유 상태와 명도 가능성은 현장 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인, 그러나 시세 검증 필요
감정가 241,000,000원이었던 물건이 두 차례 유찰되면서 최저매각가격 118,090,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49% 수준입니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가격 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 241,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 49% | 118,090,000원 | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 82,663,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 57,864,100원 | 추가 유찰 가정 |
특히 감정평가상 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 건물이며, 경매상 용도는 근린시설입니다. 401호의 실제 법적 용도를 확정한 뒤 그에 맞는 매매가격과 임대수익을 조사해야 합니다.
제이프라디움의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 그러나 유찰 횟수는 시장의 가격 수용성을 보여주는 참고자료일 뿐, 적정 매수가격이나 향후 낙찰 가능성을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,453,260원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 115,636,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 118,090,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 채권의 실제 잔액과 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
그러나 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 말소기준권리의 매각 소멸 효과와 배당 부족은 서로 다른 문제입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수와 인수 위험
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(2회 유찰) | 118,090,000원 | 115,636,740원 | 3,904,363,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 82,663,000원 | 80,775,066원 | 3,939,224,934원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,864,100원 | 56,422,546원 | 3,963,577,454원 | 0원 |
현재 회차를 포함한 모든 시나리오에서 신청채권자의 청구액 5,029,394,029원은 전액 만족되지 않습니다. 다만 청구액과 근저당 채권최고액은 구분해야 하며, 실제 배당은 공동담보 관계와 채권 잔액, 법정 우선순위 등에 따라 결정됩니다.
매각가격이 더 내려가면 채권자 회수액은 감소하지만, 현재 확인된 후순위 임차권의 보증금이 그만큼 매수인 부담으로 증가하는 구조는 아닙니다. 따라서 유찰에 따른 가격 변동과 인수액은 분리해서 분석해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적은 496.6㎡이고, 평탄한 세장형 토지로서 서측 약 10m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지의 이용상태는 공동주택 및 오피스텔 건부지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(일반), 시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 제이프라디움은 2021.01.14 사용승인된 건물로 표시됩니다. 다만 401호와 용도·면적이 일치하는 실거래 사례가 확인되지 않아 현재 자료만으로 적정 매매가격이나 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 명시되어 있습니다. 토지 등기부와 대지권 관련 서류를 대조하여 매각으로 소멸하지 않는 권리나 이용상 제약이 있는지 확인해야 합니다.
- 401호 용도 확인. 경매상 용도인 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 구분을 확인하세요. 건축물대장, 집합건축물대장, 해당 호실 감정평가 기호를 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 실제 점유. 조은영의 임차권등기, 전입·확정일자, 배당요구 및 현재 점유 여부를 확인하세요. 대항력 없는 후순위 임차권이라는 판단과 별도로 명도에 소요되는 시간과 비용을 검토해야 합니다.
- 공동담보 및 권리이전 기록. 동수원신용협동조합과 주식회사제시카자산대부 사이의 근저당권이전, 근질권설정 및 주식회사예당개발의 질권설정 관련 기록을 확인하세요. 특히 이미 말소된 권리와 후속 부기등기의 관계를 최신 등기사항전부증명서로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 해당 등록의 적용 대상과 현재 효력, 임대의무 관련 제한 여부를 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 401호와 실제 용도·면적이 같은 인근 거래 사례를 확보하고, 최근 거래가격과 현행 매물 호가를 구분하여 적정 입찰가를 정해야 합니다.
- 관리비 및 명도비. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 실제 점유자의 인도 협의 비용을 확인하세요.
- 배당 및 매각서류 대조. 당해세·최우선변제 등은 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 등기부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리인수 0원, 가격 매력은 미확정
- 현재 최저매각가는 감정가 대비 49% 수준입니다.
- 말소기준권리 이후의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차보증금 160,000,000원의 매수인 승계는 예상되지 않습니다.
- 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
- 토지 별도등기가 있어 대지권 및 토지 권리관계를 추가 확인해야 합니다.
- 근린시설 표시와 주거·오피스텔 이용상태 사이의 관계가 확정되지 않았습니다.
- 동일 조건의 최근 실거래 비교가 어려워 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 공동담보와 복수의 권리이전·질권 관련 등기 확인이 필요합니다.
- 이미 2회 유찰된 물건으로, 감정가 대비 할인폭만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
맺으며 — “감정가의 절반”과 “시세의 절반”은 다르다
이 물건의 가장 큰 장점은 감정가 241,000,000원에서 최저가 118,090,000원까지 내려온 가격 구조입니다. 또한 조은영의 임차보증금 160,000,000원은 말소기준권리 이후의 후순위 권리로, 현재 자료상 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 보증금을 추가한 실질취득비용을 계산해야 하는 선순위 대항력 인수형 경매는 아닙니다.
그렇다고 이 물건을 곧바로 저평가된 경매라고 판단하기는 어렵습니다. 토지 별도등기와 용도 확인 문제가 남아 있고, 실제 시장가격을 판단할 충분한 거래 근거도 없습니다. 특히 401호의 적법한 이용상태와 대지권 관계는 가격 판단 이전에 해결해야 하는 문제입니다.
결론은 권리상 예상 인수 0원, 그러나 입찰 전 확인사항이 많은 신중 검토 대상입니다. 권리구조의 기본 방향은 비교적 명확하지만, 토지 별도등기·용도·실거래가 검증이 끝나기 전에는 최저가 49%라는 숫자만으로 매수 메리트를 인정하기 어렵습니다. 확인할 권리는 확인하고, 검증된 시세를 기준으로 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
