수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 제이프라디움 건물의 7층 702호입니다. 소유자는 정기만이고, 동수원신용협동조합이 2024년 11월 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가의 절반에도 미치지 않습니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트와 동일한 기준으로 접근하기 어렵습니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있는 반면, 감정평가상 건물에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 존재합니다. 702호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 먼저 대조해야 합니다.
권리관계에서도 중요한 구분이 있습니다. 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 것과 부동산에 관한 모든 부담이 해소되는 것은 같은 의미가 아닙니다. 특히 명세서에 기재된 토지 별도등기는 그 내용과 매각에 따른 효력을 독립적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 7층 702호 (권선동 1011-16) |
| 건물명 | 제이프라디움 |
| 경매상 용도 | 근린시설 |
| 감정평가상 이용상태 | 건물 내 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 702호의 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 동수원신용협동조합 근저당권 (채권최고액 4,020,000,000원) |
| 명세서상 특이사항 | 토지 별도등기 있음 |
| 등기 확인일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당권 소멸과 별도등기 문제
등기상 분석의 기준이 되는 권리는 2021.01.21. 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 근저당권자는 동수원신용협동조합, 채무자는 정기만이며 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
같은 날 설정된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 1,980,000,000원이지만, 이 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 현재 유효한 별도의 근저당채권처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 다만 이후 채권이전 및 근질권 관련 등기가 존재하므로 최종 말소 상태와 배당관계는 등기 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 702호 성소린
702호와 직접 관련된 임차권자는 성소린입니다. 임차권등기에는 전유부분 전부를 임차 범위로 하여 보증금 50,000,000원, 차임 월 450,000원이 기재되어 있습니다. 전입과 점유는 2024.07.19.이고 확정일자는 2024.06.11.입니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
성소린 702호 전유부분 전부 |
50,000,000원 월 450,000원 |
전입 2024.07.19 확정 2024.06.11 |
대항력 없음 우선변제 순위 확인 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2024.06.10 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2024.07.19 |
| 점유개시일 | 2024.07.19 |
| 확정일자 | 2024.06.11 |
| 임차권등기일 | 2025.05.14 (을구 3번) |
| 배당요구 신고 | 2025.05.14 |
| 임차보증금 | 50,000,000원 |
| 월 차임 | 450,000원 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리보다 후순위 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
말소기준권리 설정일은 2021.01.21.이고, 성소린의 주민등록 및 점유개시일은 2024.07.19.입니다. 임차권등기 역시 2025.05.14.로 더 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계에 따르면 선순위 임차인으로서 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다.
확정일자와 배당요구 신고는 존재하지만, 선순위 근저당권이 매각대금을 대부분 흡수하는 구조입니다. 배당 예상표에는 성소린에 대한 배당액이 별도로 계상되지 않았습니다. 실제 우선변제 및 최우선변제 적용 여부는 주택임대차 관련 요건, 집행기록과 배당표를 확인해야 합니다. 보증금을 배당받지 못하는 것과 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인은 미확인
감정가 201,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 98,490,000원입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 감정가격이 현재 시장가격과 일치한다는 보장은 없습니다.
| 감정가 | 201,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 98,490,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 현재 유찰 횟수 | 2회 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 단지 규모 | 27세대 |
| 사용승인 관련 일자 | 2021.01.14 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
| 현재 최저가 기준 실질취득 | 98,490,000원 (취득 부대비용 제외) |
제이프라디움의 단지 통계에는 전용면적 25.38㎡가 나타나지만 이 면적과 702호의 동일성이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 동일 면적 실거래의 근거로 사용해서는 안 됩니다. 현재 702호와 비교할 수 있는 검증된 실거래가격이 없어 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 96,317,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 수령권자는 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 98,490,000원에서 추정 집행비용 2,172,820원을 제외하면 담보권 배당에 사용할 금액은 96,317,180원입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,923,682,820원입니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 회차별 입찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 3,923,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 3,952,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 48,260,100원 | 46,991,418원 | 3,973,008,582원 | 0원 |
회차가 진행되면 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 매수인 예상 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 표시됩니다. 이는 일반적인 말소·배당 구조를 전제로 한 계산이며, 토지 별도등기 및 민간임대주택 관련 부담의 처리까지 확정한 결과는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본적인 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 대지 면적은 496.6㎡이며 공시지가는 ㎡당 3,243,000원입니다. 중심상업지역에 속하고 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 속하며, 비행안전제6구역과 과밀억제권역 등의 제한도 적용됩니다.
- 용도. 동일 건물에 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 경매상 근린시설 표기와 702호의 건축물대장상 용도 및 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 환금성. 제이프라디움의 단지 규모는 27세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 매각률은 0.0%로 기록되어 있으나 표본 규모와 집계 범위를 확인해야 하며, 거래 유동성이 충분하다고 단정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.04. 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 등의 기재가 있어 현재 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 별도등기의 권리자, 피담보채권, 대지권 관련성, 매각 후 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 702호 정확한 용도 확인. 건축물대장, 집합건축물대장, 등기부 및 감정평가서의 기호별 내역을 대조하여 근린시설·도시형생활주택·오피스텔 중 개별 호실의 법적 용도를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 실제 점유 확인. 성소린의 임차권등기 상태, 배당요구의 효력, 현재 점유자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권 확인. 주식회사제시카자산대부, 동수원신용협동조합, 주식회사예당개발 관련 권리의 말소·배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 임대사업자 등록, 임대의무기간 및 매각으로 인한 의무의 소멸·승계 여부를 담당기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 동일 건물 또는 유사 입지의 동일 용도·면적 실거래를 우선 확인하고 실제 임대수익과 매각 가능가격을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금·점유 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 인도 비용, 취득 관련 비용 등을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 입찰 직전 최신 명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
수원 제이프라디움 702호는 감정가 201,000,000원에서 최저가 98,490,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 702호 임차인 성소린의 보증금은 50,000,000원이지만, 임차인의 전입과 임차권등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 예상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그럼에도 입찰 판단을 좌우하는 문제는 남아 있습니다. 토지 별도등기의 구체적인 효력, 민간임대주택 관련 의무, 개별 호실의 정확한 용도, 담보권 이전·질권 관계 및 실거래 시세입니다. 이 문제들이 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 낙찰가의 적정성을 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급(43점), 조건부 검토 대상입니다. 확인된 후순위 임차권의 인수 부담은 낮지만, 토지와 용도 관련 불확실성, 복잡한 권리관계, 2회 유찰 및 시세 검증 부족이 평가를 제한합니다. 권리 일부는 양호하지만, 가격과 매각조건은 확인 전까지 보류하는 것이 적절합니다.
