수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동의 권선로669번길 30 소재 집합건물 9층 902호입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 2회 유찰로 최저매각가가 98,490,000원까지 내려왔습니다. 언뜻 보면 감정가 절반 이하에 취득할 수 있는 기회처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 눈여겨볼 것은 단순한 할인율이 아니라 임차권의 선후관계와 토지 권리관계입니다.
말소기준권리는 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 임지영의 임차권등기가 이루어졌습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성은 확인되지만, 토지 별도등기 및 관련 채권의 이전·질권설정 내역은 입찰 전에 반드시 원본과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 9층 902호 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 감정평가상 이용상태 | 건물 내 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 902호의 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
| 토지 관련 특이사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2021.01.21 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 동수원신용협동조합이 근저당권자로 등기되어 있으며 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 해당 근저당권을 기준으로 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 같은 날 설정된 을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 기재되어 있고, 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 이후 2025.06.16에는 근저당권 이전 및 근저당권부채권의 근질권·질권설정 등기가 나타납니다. 기존 권리의 말소 여부와 뒤이은 권리이전·담보권 설정의 현재 효력은 최신 등기부로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 902호 보증금 140,000,000원
902호와 직접 관련된 임차권자는 임지영입니다. 등기부에는 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있으며, 임차보증금은 140,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저매각가 98,490,000원보다 크다는 점은 눈에 띄지만, 보증금이 크다는 사실만으로 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다.
| 임차인 / 대상 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임지영 902호 전유부분 전부 |
2021.02.16 | 2021.01.28 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2020.12.12 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2021.02.16 |
| 점유개시일 | 2021.02.16 |
| 확정일자 | 2021.01.28 |
| 임차권등기 | 2024.12.05 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 2024.12.09 · 신청 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 |
| 대항력 판단 | 없음 · 전입·점유가 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 관계 | 확정일자도 말소기준권리 이후 · 선순위 우선변제권 없음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
같은 건물에는 401호, 402호, 501호, 601호, 701호 등 여러 다른 호실의 점유인도 조사되어 있습니다. 그러나 이들은 902호와 구분되는 호실의 점유인이므로 보증금을 902호의 인수채무로 합산하지 않습니다. 902호에 직접 관련된 등재 임차권자는 임지영이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 대상은 없습니다.
또한 등기부에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있으므로, 해당 등기의 현재 효력과 902호의 임대사업 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지도 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49%는 시세 대비 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가 201,000,000원의 49%입니다. 다만 같은 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 98,490,000원 | 시세 검증 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 68,943,000원 | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 48,260,100원 | 가정 시나리오 |
유찰 시나리오는 매각가와 배당 변화를 비교한 가정이며, 향후 실제 매각조건이나 최저매각가가 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 96,317,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 98,490,000원 기준 집행비용 추정액은 2,172,820원이며, 근저당권자에게 배당되는 금액은 96,317,180원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,923,682,820원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구금액은 5,029,394,029원으로 별도 기재되어 있으며, 이 금액과 근저당 채권최고액은 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 인수 변화
| 구분 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 3,923,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 3,952,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 46,991,418원 | 3,973,008,582원 | 0원 |
현재 추정대로라면 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으므로, 최저가에 낙찰될 때 실질취득액의 출발점은 98,490,000원입니다. 이후 회차에서 더 낮은 가격에 낙찰된다면 낙찰대금 자체는 줄어듭니다. 이는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하여 총취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형과는 구별됩니다.
다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 별도 비용은 위 실질취득 추정에 포함되지 않습니다. 특히 토지 별도등기와 개별 용도 확인이 완료되지 않았으므로 최저가를 확정적인 총취득비용이나 시장가치로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 건물 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 496.6㎡이며 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 해당 면적은 건물 부지에 관한 수치로서 902호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 902호의 용도는 개별적으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변에 오피스텔 및 소규모 주거시설이 혼재하지만, 해당 호실과 직접 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 매도 가능 가격이나 회수 기간을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서의 토지 별도등기 기재가 가장 중요한 확인사항입니다. 토지등기부와 대지권 관련 원본을 확인하고 매수인에게 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 902호 용도 확인. 근린시설이라는 물건 용도와 건물 내 도시형생활주택·오피스텔 이용현황을 구분해야 합니다. 건축물대장상 902호의 용도와 실제 사용상태를 확인하세요.
- 임차권등기 재확인. 임지영의 보증금은 140,000,000원입니다. 현재 자료에서는 대항력 없음·매각소멸로 분류되지만, 입찰 전 최종 명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 근저당 관련 권리변동 확인. 동수원신용협동조합 근저당, 주식회사제시카자산대부로의 권리이전, 근질권 및 질권설정 내역을 확인하세요. 특히 이미 말소된 것으로 표시된 을구 1번 근저당과 후속 등기의 관계를 점검해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당권에 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있습니다. 다른 담보물과의 관계 및 배당에 미치는 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 의무관계를 점검하세요.
- 실거래가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 매수 여부를 결정하지 마세요. 동일 용도·면적·입지의 최근 거래가격과 임대수익성을 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 실제 점유자가 누구인지, 인도 협의가 필요한지 별도 확인해야 합니다.
- 관리비 및 비용 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 취득세·등기비용·명도비용을 확인해 실질취득비용을 산정하세요.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 가격은 낮아졌지만 확인할 권리가 많다
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 인수하는가
수원 권선동 902호는 감정가 201,000,000원에서 최저가 98,490,000원까지 내려왔습니다. 임차보증금 140,000,000원의 임차권등기가 존재하지만, 해당 임차인의 전입·점유와 확정일자는 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 권리분석상 매수인 예상 인수액은 0원이며, 보증금을 낙찰대금에 더해 실질취득액을 계산할 사안은 아닙니다.
그럼에도 이 물건을 곧바로 가격 메리트가 큰 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 토지 별도등기, 공동담보 및 근저당 관련 후속 권리, 민간임대주택등기, 개별 용도와 실제 시세가 확인되어야 하기 때문입니다.
결론은 ‘인수액은 낮지만, 권리 확인 부담은 높다’입니다. 낮아진 최저가에 관심을 가질 수는 있으나, 토지 권리관계와 동일 용도의 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 현재 판단은 C등급, 추가 검증 우선입니다.
