수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동에 위치한 제이프라디움 7층 705호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 가격이나 임대수익을 평가해서는 안 되며, 705호의 공부상 용도부터 명확하게 확인해야 합니다.
경매는 동수원신용협동조합의 신청으로 진행됐고, 신청채권액은 5,029,394,029원입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 4,020,000,000원으로, 개별 호실 최저매각가보다 훨씬 큰 금액입니다. 해당 근저당은 공동담보로 설정되어 있으므로 담보채권 규모를 이 호실에만 귀속되는 실제 채무액으로 이해해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 7층 705호 권선동 1011-16 |
| 건물명 | 제이프라디움 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)·오피스텔 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2021.01.21. |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,570,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 신청채권액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 등기 확인일 | 2026.11.02. |
| 토지 관련 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 별도등기는 확인 대상
권리분석의 출발점은 2021.01.21. 을구 2번 근저당권입니다. 동수원신용협동조합이 설정한 채권최고액 4,020,000,000원의 담보권이 이 경매의 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 해당 근저당권과 그 이후 경매개시결정, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 관계로 정리되어 있습니다.
다만 같은 날 설정된 을구 1번 근저당권도 확인됩니다. 채권최고액은 1,980,000,000원이며 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 관련 근저당권 이전 및 근질권 기록도 존재합니다. 2025.06.16.에는 동수원신용협동조합에서 주식회사제시카자산대부로 근저당권이 이전되고, 관련 근질권·질권 설정이 기록됐습니다. 이 권리들은 독립적인 선순위 인수채무로 곧바로 합산할 대상이 아니며, 등기부상의 말소 여부와 채권이전·질권 관계를 함께 대조해야 합니다.
명시된 법정지상권: 해당사항없음
단, 이는 토지 별도등기·민간임대주택등기의 개별 확인을 생략해도 된다는 의미는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 705호 이다경, 보증금 140,000,000원
현황조사에서는 같은 건물의 여러 호실에 임차인이 확인되지만, 본 경매 대상인 705호에 직접 연결되는 임차인은 이다경 1명입니다. 다른 호실의 임차보증금을 이 물건의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 목적물 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
|
이다경 705호 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.02.15. 점유개시 2021.02.10. 확정 2021.01.28. |
140,000,000원 |
대항력 없음 확정일자 있음 · 말소기준 근저당보다 후순위 승계·대위 신고 아님 |
배당요구 2024.12.10. |
이다경의 임대차계약일은 2021.01.27., 확정일자는 2021.01.28.입니다. 그러나 점유개시일은 2021.02.10., 주민등록일은 2021.02.15.로, 모두 말소기준 근저당 설정일인 2021.01.21.보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계에서는 선순위 대항력이 인정되지 않는 후순위 임차인으로 분석됩니다.
이후 2025.02.07. 임차권등기명령이 내려졌고, 2025.02.10. 을구 3번에 보증금 140,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 기존 근저당보다 앞선 권리가 되는 것은 아닙니다. 배당요구는 접수됐지만, 아래 배당 가정에서는 선순위 담보권에 매각대금이 배분되어 이 임차인에게 돌아가는 금액이 없습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다
감정가 193,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 94,570,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준이라는 점은 분명하지만, 비교 가능한 동일 용도·동일 면적의 최근 실거래가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 유찰 횟수 | 감정가 대비 | 매각가격 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 2회 | 49% | 94,570,000원 | 3,927,532,260원 |
| 3회 유찰 시 | 3회 | 34% | 66,198,999원 | 3,955,392,583원 |
| 4회 유찰 시 | 4회 | 24% | 46,339,299원 | 3,974,894,808원 |
회차별 매각가격·미배당액은 제시된 시나리오 기준입니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액이며 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 추가 유찰과 다음 회차 가격은 확정된 결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,102,260원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 92,467,740원 |
| 후순위 임차권 · 이다경 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 94,570,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,102,260원을 공제한 92,467,740원이 선순위 근저당권에 배분됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,927,532,260원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
이것은 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 공동담보 관계, 채권 이전, 근질권·질권 관계, 실제 확정채권액, 조세 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 채권자의 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동의 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부는 도시형생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용됩니다. 경매 용도는 근린시설로 분류되어 있어 705호 자체의 공부상 용도와 실제 이용상태 확인이 중요합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다. 토지면적은 496.6㎡이며, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등 제한사항이 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 특성. 2021.01.14. 준공된 제이프라디움으로, 공동주택과 오피스텔이 혼재합니다. 705호의 개별 거래가격·임대료 수준을 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
- 등기 특이사항. 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가상 건물 내 여러 호실에 주택임차권이 설정되어 있습니다. 다만 다른 호실의 임차관계는 705호의 직접 인수채무와 구분해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 별도등기 존재가 명시되어 있으므로, 토지등기부와 대지권 관련 내용을 확인하고 매각 후 존속하는 권리가 있는지 검토해야 합니다.
- 705호 정확한 용도 확인. 경매상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 혼재 상황을 대조하여 건축물대장상 705호의 용도, 면적 및 실제 사용현황을 확인해야 합니다.
- 임차인 이다경 확인. 보증금 140,000,000원, 전입 2021.02.15., 확정일자 2021.01.28., 임차권등기 2025.02.10.의 관계를 원본으로 재확인하고 점유·인도 및 등기 말소 절차를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04. 민간임대주택등기의 등록상태와 매각 이후 적용 여부, 관련 행정상 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 공동담보·채권이전 확인. 동수원신용협동조합과 주식회사제시카자산대부 사이의 근저당권 이전, 근질권 및 질권 설정을 등기부와 배당 관계에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 49% 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일 용도·동일 면적·유사 층의 최근 실거래와 실제 임대 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 94,570,000원과 추가 유찰 시나리오 66,198,999원·46,339,299원을 비교하되, 추가 유찰이 반드시 발생한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 관리비·점유관계 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 실제 점유 상태를 확인하고 명도에 필요한 비용 및 절차를 고려해야 합니다.
- 매각 원본 재확인. 2026.11.16. 매각기일에 앞서 사건 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 최신 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값이라는 숫자보다 중요한 것은 실제 가치와 권리”
수원 제이프라디움 705호는 감정가 193,000,000원에서 최저가 94,570,000원까지 하락했습니다. 매각물건명세서상 명시적인 인수권리는 없고, 705호 임차인 이다경도 말소기준 근저당보다 후순위로 분석됩니다. 따라서 제시된 배당 및 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다.
그러나 인수액 0원과 입찰 안전성은 같은 말이 아닙니다. 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 담보채권 이전·질권 관계가 있으며, 실제 시세와 비교할 만한 거래 근거도 충분하지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리상 주요 금전 인수위험은 낮지만, 별도등기와 실제 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 현재 단계에서는 감정가 대비 큰 할인율에 가점을 부여하기보다, 705호의 정확한 용도·최근 시세·토지 관련 권리부터 확인하는 것이 합리적입니다. 가격은 눈길을 끌지만, 입찰 판단은 보류가 적절합니다.
