수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선로669번길 30의 7층 704호입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있는 복합 건물입니다. 따라서 704호의 실제 이용상태와 공부상 용도를 구분해 확인해야 합니다.
가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 201,000,000원이 2회 유찰되어 최저매각가가 98,490,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 704호와 면적·용도·상태가 일치하는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세보다 싸다는 판단은 유보해야 합니다.
권리관계에서도 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아닙니다. 동수원신용협동조합의 근저당을 기준으로 임차권과 후순위 권리의 소멸관계를 살피는 동시에, 토지 별도등기와 민간임대주택등기가 매수인에게 어떤 영향을 주는지를 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 7층 704호 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 복합 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권 관련 청구액 | 5,029,394,029원 |
| 경매개시 채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 동수원신용협동조합 근저당권 (을구 2번, 채권최고액 4,020,000,000원) |
| 임차권등기 | 지혜원 · 보증금 80,000,000원 · 2024.12.05. 등기 |
| 토지 관련 | 토지 별도등기 있음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 대상, 별도등기는 확인 대상
말소기준은 2021.01.21. 설정된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원으로, 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 임차권과 경매개시결정도 말소 대상에 해당합니다.
다만 같은 날 설정된 을구 1번 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되는데, 그 근저당을 대상으로 한 채권이전·근질권 기재도 존재합니다. 을구 2번 근저당권 역시 주식회사제시카자산대부로 채권이 이전되고 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발의 담보권 설정이 이어졌습니다. 기존 근저당의 이전·질권 설정을 독립된 새 선순위 근저당으로 합산해서는 안 되지만, 실제 배당수령권자와 말소 범위는 등기 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 지혜원 임차권과 다른 호실의 점유를 구분
이 사건의 등기부에는 지혜원 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 80,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2023.02.10.입니다. 말소기준 근저당 설정일인 2021.01.21.보다 늦으므로 제공된 권리관계상 선순위 대항력은 인정되지 않습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
|
지혜원 주거용 · 건물의 전부 임차권등기 |
전입 2023.02.10 확정 2023.02.10 임차권등기 2024.12.05 |
80,000,000원 차임 350,000원 |
선순위 대항력 없음 확정일자 있음 우선변제의 실제 배당순위·적용 여부 확인 |
2024.12.05 신고 확인 |
지혜원의 보증금은 최저가보다 작지만, 이 사건에서 매수인이 보증금 전액을 인수한다고 계산하는 것은 적절하지 않습니다. 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기도 후순위이기 때문입니다. 매각물건명세서 역시 명시적인 인수권리가 없다고 기재합니다.
다만 이 임차권의 등기 내용에는 임차 주택 주소가 권선로699번길 30으로 기재되어 있는 반면, 경매 목적물의 주소는 권선로669번길 30입니다. 임차권의 목적물 동일성, 704호와의 관계, 실제 점유 범위는 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%지만 시세 대비 저렴한지는 미확인
현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가 201,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰에 따른 가격 하락 폭은 크지만, 이것만으로 투자 수익이 확보되는 것은 아닙니다.
제이프라디움 관련 자료에는 2021.01.14. 준공, 27세대 및 경매물건 평균 유찰 2.0회가 기재되어 있습니다. 그러나 704호와 면적·용도가 일치하는 최근 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율을 실거래 대비 할인율로 혼동해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 98,490,000원 | 실거래 비교 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 68,943,000원 | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 48,260,100원 | 가정 시나리오 |
향후 회차는 유찰이 계속된다는 가정에 따른 가격 시나리오입니다. 실제 진행 여부 및 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 동수원신용협동조합의 을구 2번 근저당권 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 배당표에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권에 배분됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 96,317,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권양도 및 질권 설정에 따른 실제 배당수령권자도 확인해야 합니다. 표시된 근저당 금액은 채권최고액 기준입니다.
| 회차 | 근저당 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 96,317,180원 | 3,923,682,820원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 67,302,026원 | 3,952,697,974원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 46,991,418원 | 3,973,008,582원 | 0원* |
* 명세서상 인수권리가 없다는 전제의 금액입니다. 별도등기와 임대주택 관련 의무 등을 확인한 결과에 따라 실제 부담 판단은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 이용되고 있습니다. 704호의 구체적인 용도·면적·실제 사용상태는 개별 확인이 필요합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등입니다. 토지 공시지가는 3,243,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 704호의 용도와 임대관계는 추가 대조가 필요합니다.
- 환금성. 동일 용도·면적의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이며, 건물 내 주거시설과 오피스텔이 혼재합니다. 단지 관련 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 따라서 최저가만으로 빠른 재매각이나 수익 실현을 기대하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 토지등기부와 대지권 관계를 확인하고, 별도등기된 권리의 종류 및 매각으로 소멸하는 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 등록 상태, 임대차 승계 및 관련 법률상 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권 목적물 확인. 지혜원 명의 임차권등기의 주소와 경매 목적물 주소가 서로 다르게 기재되어 있습니다. 704호에 관한 권리인지 등기 원본과 임차권등기명령 문서를 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 다른 호실 임차인과 704호의 실제 점유관계를 구분하고, 현황조사·매각물건명세서·경매목록의 목적물 범위를 일치시켜야 합니다.
- 근저당 이전·질권 확인. 을구 1번 근저당의 말소 상태와 후속 기재, 을구 2번 근저당의 채권양도 및 질권 설정에 따른 배당수령권자를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 704호의 실제 용도와 면적이 일치하는 최근 거래를 확인한 뒤, 현재 최저가 98,490,000원이 시장가격보다 낮은지 판단해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 점유자와의 인도 협의, 명도에 필요한 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 배당 관련 검토. 공동담보 관계, 당해세, 최우선변제 및 실제 채권액을 확인하고, 추정배당표와 법원의 배당 결과가 다를 수 있음을 감안해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.16. 매각기일을 기준으로 매각조건, 정정공고, 변경·취하 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 무엇을 인수하는가”
수원지방법원 2024타경97910의 가장 큰 특징은 감정가 201,000,000원 대비 최저가 98,490,000원이라는 큰 낙폭입니다. 하지만 저렴해 보이는 숫자가 곧 실제 투자 메리트를 의미하지는 않습니다.
말소기준 근저당 이후의 임차권은 기본적으로 소멸 대상이며, 명세서상 매수인 인수권리는 없습니다. 반면 토지 별도등기가 존재하고, 민간임대주택등기와 임차권의 목적물 주소 문제를 추가 확인해야 합니다. 건물의 복합 용도도 향후 임대·매각 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 결론은 ‘가격 판단 보류, 권리 확인 우선’입니다. 토지·임차권·임대주택 관련 문제가 정리되고, 704호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 시세가 확인되어야 현재 최저가의 경제적 의미를 제대로 평가할 수 있습니다. 할인율은 매력적으로 보이지만, 현 단계에서 무리하게 높은 등급을 부여할 물건은 아닙니다.
