수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선로669번길 30의 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 건물 내 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 기재되어 있습니다. 등기부상 소유자는 정기만이고, 2021년 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정된 뒤 2024년 임의경매가 시작됐습니다. 이후 채권양도와 질권설정이 이어져 채권관계가 단순하지 않은 물건입니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 최저가가 98,490,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 해당 호실의 실제 이용상태, 토지권리, 임대차관계와 비교 가능한 실거래가격을 확인해야 최종적인 입찰가를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 8층 803호 권선동 1011-16 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정평가 이용상태 | 건물 내 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 803호의 개별 이용상태 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매신청 채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 같은 날짜에 설정된 을구 1번 근저당권(채권최고액 1,980,000,000원)은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
2025.06.16에는 근저당권의 채권양도에 따른 이전등기와 근질권·질권 설정이 기록됐습니다. 근저당권자는 주식회사제시카자산대부로 이전 기재되어 있고, 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발이 관련 채권에 질권을 설정한 내용도 확인됩니다. 이들 권리는 서로 연결된 채권관계이므로 각 채권최고액을 단순히 합산해 매수인 부담액으로 보아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 803호 강동현의 130,000,000원
이 건물에는 여러 호실의 임차인이 조사되어 있지만, 이번 매각대상은 803호입니다. 따라서 401호·402호·다른 층의 임차보증금을 803호에 합산해서는 안 됩니다. 803호의 권리분석 대상 임차인은 강동현 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강동현 803호 전유부분 전부 |
130,000,000원 |
전입 2023.03.08 확정 2023.02.15 |
말소기준 후순위 | 배당순위 확인 | 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2023.02.15 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2023.03.08 |
| 주민등록일 | 2023.03.08 |
| 확정일자 | 2023.02.15 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 배당요구일 | 2024.11.21 |
| 임차권등기 | 2024.12.27 · 을구 3번 |
| 임차권등기명령 | 수원지방법원 2024카임994 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 2021.01.21 이후 전입 · 선순위 대항력 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 (제공된 권리관계 기준) |
임차권등기는 2024.12.27 설정됐으며 말소기준 근저당권보다 후순위입니다. 배당요구도 확인되지만, 선순위 근저당권에 비해 매각대금이 부족하여 실제 임차보증금 회수 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 임차권자의 배당 여부와 매수인의 인수 여부는 다른 문제입니다.
③ 최저가 분석 — 감정가의 49%가 싼 가격일까?
현재 최저매각가는 98,490,000원입니다. 감정가 201,000,000원의 49% 수준이며, 이미 2회 유찰된 상태입니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 98,490,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 68,943,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 48,260,100원 | 0원 |
3회 및 4회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 향후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.
단지 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타납니다. 본건 역시 2회 유찰된 상태입니다. 이 수치만으로 적정 낙찰가나 향후 유찰 여부를 예측할 수는 없지만, 신중한 가격 검토가 필요하다는 점은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 96,317,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,172,820원을 제외한 96,317,180원이 선순위 근저당권 관련 배당재원으로 계산됩니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 4,020,000,000원으로, 예상 배당액을 크게 초과합니다.
다만 이는 제공된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 근저당권 이전·질권 관계, 당해세, 최우선변제 대상 임차인, 배당요구의 적법성 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 이 배당표만으로 강동현의 최종 배당액을 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당권 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 3,923,682,820원 |
| 3회 유찰 | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 3,952,697,974원 |
| 4회 유찰 | 48,260,100원 | 46,991,418원 | 3,973,008,582원 |
미배당액은 채권최고액 4,020,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션 값입니다. 경매신청 청구금액 5,029,394,029원 및 실제 확정 채권액과 동일한 의미는 아닙니다. 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 분석
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔의 혼합 이용이 기재되어 있습니다. 사건상 근린시설 용도와 803호의 개별 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 496.6㎡이며 중심상업지역에 해당합니다. 공시지가는 3,243,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 제이프라디움 관련 통계에는 27세대와 평균 유찰 2.0회가 기재되어 있습니다. 다만 대상 면적 일치가 확인되지 않아 실제 환금성은 추가 거래사례로 검증해야 합니다.
⑥ 반드시 확인할 특수권리
매각물건명세서에는 명시된 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 토지 별도등기 사항이 별도로 존재하므로, 이 표기만을 근거로 토지 관련 권리 검토를 생략해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 별도등기된 토지의 권리 내용과 매각으로 소멸하는 범위를 법원 기록 및 등기부에서 확인하세요.
- 803호 실제 용도 확인. 사건상 근린시설 용도와 감정평가상 혼합 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·현장 이용상태와 대조하세요.
- 강동현 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 전입 2023.03.08, 확정일자 2023.02.15, 임차권등기 2024.12.27의 관계를 원본으로 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 강동현 또는 다른 점유자의 현재 점유 여부를 조사하고 명도 가능성과 예상 비용을 검토하세요.
- 근저당권 이전 및 질권 검토. 주식회사제시카자산대부, 동수원신용협동조합, 주식회사예당개발의 채권관계 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록상태 확인. 임대사업자 등록과 임대의무기간 관련 사항이 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 실거래가격 검증. 대상 면적과 이용상태가 일치하는 최근 거래를 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소 등을 통해 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
- 배당표 재검토. 최우선변제, 당해세, 채권이전·질권 관계가 반영된 실제 배당 가능성을 확인하세요.
- 입찰 당일 사건 상태 확인. 매각기일 2026.11.16의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 권리와 실제 시세
이 물건의 가장 큰 장점은 제공된 권리관계상 803호 임차보증금 130,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아니라는 점입니다. 강동현의 전입과 확정일자는 말소기준 근저당권보다 늦고, 해당 임차권등기도 후순위입니다.
하지만 이것만으로 입찰하기 좋은 물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 토지 별도등기가 있고, 민간임대주택등기와 복잡한 근저당권 이전·질권 관계도 확인됩니다. 사건상 용도와 감정평가상 이용상태의 차이도 개별적으로 점검해야 합니다. 무엇보다 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 가격이 실제로 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
권리상 보증금 인수는 없는 것으로 분석되지만, 매수 안전성과 가격 매력은 아직 확정할 수 없습니다. 토지권리와 803호 개별 용도·점유 상태를 확인하고, 비교 가능한 실거래가격으로 입찰가를 산정하는 것이 우선입니다. 종합적으로 권리 일부 긍정, 특수사항과 가격 판단은 보류가 적절합니다.
