수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30에 위치한 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재한 구조로 조사됐습니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트와 같은 기준으로 평가하거나, 901호의 구체적인 공부상 용도를 확인하지 않은 채 주거시설로 단정해서는 안 됩니다.
가격만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 감정가 211,000,000원이던 물건의 최저매각가가 103,390,000원까지 낮아졌기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이번 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않고, 토지 별도등기와 임차권등기가 함께 존재합니다. 입찰 판단의 핵심은 가격 하락폭보다 실제 시세, 토지 권리, 임차권 정리 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 권선로669번길 30, 9층 901호 |
| 사건상 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 감정상 건물 이용 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 103,390,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매신청 채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 사건 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 4,020,000,000원 (공동담보) |
| 임차권등기 | 김중완 · 140,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
| 토지 권리 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 임차권은 후순위
말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 근저당권자는 동수원신용협동조합이며 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 공동담보목록이 기재된 근저당이므로 이 금액을 901호 한 채의 실제 채무 또는 매수인이 부담할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
2024.11.18 임의경매개시결정이 이루어졌고, 김중완의 주택임차권등기는 2024.12.11 접수됐습니다. 임차권등기와 관련 임대차의 전입·점유 시점 모두 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 제공된 권리 판정상 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 901호 보증금 140,000,000원의 의미
901호와 직접 연결되는 임차권자는 김중완입니다. 다른 호실의 전입자들을 901호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 김중완은 전유부분 전부에 대해 주택임차권등기를 마쳤으며, 임대차계약일은 2022.12.15, 전입 및 점유개시일은 2023.01.09입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김중완 | 전유부분의 전부 901호 |
전입 2023.01.09 확정 2022.12.15 |
140,000,000원 | 없음 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.12.15 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2023.01.09 |
| 점유개시일 | 2023.01.09 |
| 확정일자 | 2022.12.15 |
| 임차보증금 | 140,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.12.11 · 을구 3번 |
| 배당요구일 | 2024.12.10 |
| 대항력 판정 | 말소기준권리 이후 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 판단은 보류
이번 경매는 감정가 211,000,000원에서 시작해 두 차례 유찰됐습니다. 현재 최저매각가는 103,390,000원입니다. 향후 추가 유찰 시 가격 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 103,390,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 72,373,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 50,661,100원 | 0원 |
현재 예상 인수액이 0원이므로 권리관계가 최종 확인된다면 입찰가격이 매수인의 기본 취득대금이 됩니다. 그러나 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.
제이프라디움의 경매 관련 지표에서는 평균 유찰 횟수가 2.0회, 낙찰률이 0.0%로 표시됩니다. 다만 이 수치만으로 해당 물건의 현재 적정가치나 미래 낙찰 가능성을 단정할 수 없습니다. 매각사례의 표본과 실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,247,460원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 101,142,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용과 근저당권 배당액을 제외한 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
말소기준 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 3,918,857,460원입니다. 이 금액은 공동담보 근저당권에 대한 단순 미배당 추정치이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 또한 임차인 김중완의 보증금 140,000,000원과 별개의 채권으로, 두 금액을 더해 매수인 부담액으로 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시뮬레이션
| 구분 | 매각대금 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 103,390,000원 | 101,142,540원 | 3,918,857,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 3,949,329,714원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,661,100원 | 49,349,200원 | 3,970,650,800원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 배당금은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 반면 제공된 각 회차의 예상 인수금액은 모두 0원으로 계산됩니다. 이는 말소기준권리와 임차인 대항력에 대한 현재 판정을 전제로 한 결과입니다.
⑥ 토지 별도등기 — 반드시 해결해야 할 핵심 확인사항
이번 물건의 권리 판단에서 가장 중요한 추가 검토사항은 다음과 같습니다.
- 토지등기부 원본. 권선동 1011-16 토지의 별도등기 내용과 권리자, 설정 시점, 피담보채권 및 매각 후 존속 여부를 확인합니다.
- 대지권 확인. 901호의 대지권 표시, 대지권 비율 및 토지에 관한 권리의 귀속을 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.04 등기된 민간임대주택 관련 사항과 현재 등록·말소 상태, 임대사업자 의무 및 매수인에게 영향을 미치는 사항을 확인합니다.
- 근저당권 이전. 주식회사제시카자산대부로의 채권양도 및 관련 질권의 현재 권리관계를 확인합니다.
- 임차권등기. 김중완의 임차권등기가 매각 후 말소되는지, 실제 점유와 인도 문제는 어떻게 정리되는지 확인합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.01.14 준공된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며, 시청지구 지구단위계획구역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 전체 토지면적 496.6㎡, 공시지가 3,243,000원/㎡입니다. 해당 면적은 건물 전체 부지 면적이며 901호 전유면적이 아닙니다.
- 환금성. 제이프라디움의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회로 표시됩니다. 개별 호실의 실제 매매가격 및 거래량을 확인해야 환금성 평가가 가능합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 가장 먼저 토지등기부와 대지권 관계를 조사하고, 매수인이 승계할 별도 권리가 있는지 확인하세요.
- 901호 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 집합건축물대장으로 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 김중완의 보증금 140,000,000원, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 말소 여부를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 매수 후 관련 의무가 있는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록과 채권양도·질권 관계를 확인하고, 배당 및 말소 범위를 검토하세요.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 입찰하지 말고, 같은 용도·면적·층의 최근 실거래가격을 확보하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득 관련 비용을 확인해 실제 총투입금액을 계산하세요.
- 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 특별매각조건과 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인처럼 보여도, 권리와 시세 확인이 먼저”
수원지방법원 2024타경97910은 감정가 211,000,000원에서 103,390,000원까지 최저가가 하락한 2회 유찰 물건입니다. 겉으로는 가격 매력이 커 보입니다.
임차인 김중완의 보증금은 140,000,000원으로 최저가보다 높지만, 말소기준권리 이후 전입한 후순위 임차인으로 판정됩니다. 따라서 이 사건은 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되어 실질취득가격이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 예상 인수금액은 0원입니다.
그럼에도 단순한 안전물건으로 평가할 수는 없습니다. 토지 별도등기가 존재하고, 민간임대주택등기와 복잡한 근저당권 이전·질권 관계가 확인되며, 사건상 용도와 건물의 감정상 이용형태도 구별해서 판단해야 합니다. 무엇보다 적정 시세를 판단할 최근 실거래 비교가격이 확보되지 않았습니다.
권리상 예상 인수는 0원, 그러나 토지 권리와 가격 적정성은 미확인. 현재 단계에서는 입찰을 서두르기보다 토지등기부와 정확한 호실 용도, 최근 실거래가격을 검증하는 것이 우선입니다. 감정가 대비 큰 하락폭은 관심을 가질 이유일 수 있지만, 그 자체로 안전하거나 저렴한 낙찰을 보장하지 않습니다.
