수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 제이프라디움 6층 609호입니다. 건물은 지하 1층·지상 9층의 철근콘크리트구조로, 감정평가상 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 사용되는 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있어, 609호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.

소유자는 정기만이며, 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정이 이어진 구조입니다. 특히 이 물건은 건물 내 다른 호실의 임차인까지 다수 조사되어 있어, 609호의 보증금과 다른 호실의 보증금을 혼동하지 않는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 먼저 확인할 것

말소기준은 2021.01.21 접수번호 6718, 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이고 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있습니다. 큰 채권최고액 자체가 이 호실의 낙찰자에게 그대로 승계되는 금액을 뜻하지는 않습니다. 공동담보의 범위와 실제 채권잔액은 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석 — 609호 보증금 157,500,000원의 성격

이 사건에서 609호에 직접 연결되는 임차인은 박철완입니다. 2022.04.30 임대차계약, 2022.05.17 확정일자, 2022.06.17 전입 및 점유개시, 2024.09.13 주택임차권등기라는 시간순서를 갖고 있습니다.

중요한 것은 보증금의 크기가 아니라 권리 발생 시점입니다. 박철완의 전입·점유 시점은 2021.01.21 말소기준근저당보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 주택임차권등기 역시 후순위입니다.

609호 임차인으로 특정된 실제 임차인은 1명(박철완)입니다. 김임형은 호실이 특정되지 않은 전입자로, 609호 임차인 수나 보증금에 합산하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 확인된 임차인은 없습니다.

현황조사에는 401호부터 906호까지 여러 호실의 전입자와 보증금이 나타납니다. 예를 들어 403호 강수연, 404호 이민규, 507호 나예지, 606호 이유성은 각각 150,000,000원의 보증금이 기재되어 있고, 504호 이지은과 508호 서규원은 각각 130,000,000원, 509호 손지민은 50,000,000원입니다.

이 보증금들은 609호에 대한 낙찰자 인수금으로 합산해서는 안 됩니다. 각 호실이 독립된 전유부분인지, 이번 매각대상이 정확히 어디까지인지 구분해야 합니다. 특히 호실이 특정되지 않은 김임형의 전입 내역과 609호의 연관성은 현황조사 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다

최저가가 감정가의 49%라는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 감정가는 현재 시장의 확정 매매가격이 아닙니다. 특히 이 물건처럼 근린시설로 표시된 사건에 도시형생활주택과 오피스텔 이용상태가 혼재한다면, 609호와 동일한 용도·면적·층·상태의 최근 거래가격을 확인해야 실제 할인 여부를 판단할 수 있습니다.

매각물건명세서상 인수권리 0원을 전제로 하면, 현재 최저가 낙찰 시 단순 실질취득액은 98,980,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 및 토지 별도등기에 따른 추가 부담 가능성은 이 금액에 포함하지 않았습니다.

같은 건물 경매 관련 집계에서는 평균 유찰 횟수가 2.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 다만 표본 규모와 집계 범위가 확정되지 않은 수치이므로, 이를 곧바로 환금성이 없다는 증거로 보기는 어렵습니다. 현재 물건 자체가 2회 유찰되었다는 사실과 함께 매수 수요를 보수적으로 점검해야 할 신호로 해석하는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 공제한 나머지가 말소기준근저당권자에게 배당되는 단순 추정입니다. 실제 배당은 채권신고, 공동담보의 배당관계, 세금 및 임차인의 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각대금의 약 2.2% 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다. 채권최고액을 사용한 단순 배당모형으로 실제 배당표를 확정하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 배당 부족액의 관계

회차가 내려가면 낙찰가 자체는 줄어듭니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 승계하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있지만, 박철완은 그러한 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다.

따라서 현재 확인된 권리관계에 한해 매수인의 명시 인수액은 세 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 토지 별도등기와 실제 점유관계 확인을 마치기 전까지 이 숫자를 총취득비용의 확정치로 사용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동의 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층으로, 석재 외벽 마감과 하이새시 창호를 갖추고 있습니다. 기본적인 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기, 주차장설비가 있습니다.
• 용도 혼재. 감정평가상 기호 1~27은 도시형생활주택(원룸형), 기호 28~47은 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 표시와 609호의 실제 용도 및 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택. 2021.08.04 민간임대주택등기가 기재되어 있으며 등록 원인일은 2018.05.31입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 기재가 있어 등록 상태 및 매각 후 의무관계 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 496.6㎡, 지목 대, 중심상업지역입니다. 지형은 평탄한 세로장방형이며 서측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 3,243,000원/㎡. 이는 토지 공시지가로, 609호의 전용면적이나 개별 호실 매매가격을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장 상태와 실제 사용현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 조건 실거래가격으로 매수 수요를 확인하기 어려운 상태입니다. 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔의 용도 차이까지 고려해 매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 토지등기부, 대지권 표시, 별도등기 내용, 공동담보목록 및 매각물건명세서의 매각조건을 대조해야 합니다. 이 확인이 가장 중요합니다.
• 609호 전유부분 특정. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장, 등기부, 감정평가서의 호별 평가내역으로 일치시켜야 합니다.
• 박철완 임차권등기. 2022.06.17 전입·점유, 2022.05.17 확정일자, 2024.09.13 임차권등기를 재확인하고 매각 후 말소와 점유 이전 절차를 점검해야 합니다.
• 호실 미확인 전입자. 김임형의 전입내역이 609호와 연관되는지 현황조사 원본과 주민등록 관련 자료를 통해 확인해야 합니다. 보증금·점유관계도 함께 점검해야 합니다.
• 다른 호실 보증금 분리. 401호부터 906호까지 조사된 임차인들을 609호 임차인으로 합산하거나, 다른 호실 보증금을 본건의 인수금으로 더하지 않아야 합니다.
• 근저당·채권양도 관계. 을구 1번의 말소 표시, 을구 2번 말소기준근저당, 2025.06.16 근저당권 이전 및 근질권·질권 설정 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 채권최고액 4,020,000,000원은 공동담보권의 기재금액입니다. 다른 담보물건과 배당관계를 살펴 실제 배당 순위에 영향을 주는 권리를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 상태. 임대사업자 등록과 임대의무기간이 현재 어떻게 처리되어 있는지, 낙찰 후 임대의무나 행정절차에 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 609호와 동일한 공부상 용도·전용면적·건물 조건의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자수익률로 해석하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 현재 점유자, 퇴거 여부, 관리비 체납, 공용부분 관리비 및 인도명령 진행 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용, 당해세, 임차인 우선변제·최우선변제 및 공동담보 채권액을 확인하여 예상배당과 실제 배당이 달라질 수 있음을 고려해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.16 매각기일을 기준으로 변경·취하·정지 여부와 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 먼저 봐야 할 권리”

이 물건은 표면적으로 눈길을 끕니다. 감정가 202,000,000원에 평가된 609호가 두 차례 유찰되어 98,980,000원까지 내려왔기 때문입니다.

다행히 핵심 임차권자인 박철완은 말소기준근저당보다 후순위입니다. 보증금이 157,500,000원으로 현재 최저가를 초과하더라도, 보증금 부족분이 그대로 낙찰자에게 이전되는 선순위 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.

그러나 여전히 결정적인 문제가 남아 있습니다. 토지 별도등기가 있고, 근린시설·도시형생활주택·오피스텔이라는 용도 분류를 일치시켜야 하며, 호실이 특정되지 않은 전입자도 확인해야 합니다. 더욱이 현재 최저가가 실제 최근 매매시세보다 낮은지 입증할 거래가격이 확보되지 않았습니다.

2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 권리와 가격을 동시에 만족하는 투자라고 평가할 수는 없습니다. 권리상 명시 인수는 0원, 실거래 기준 가격 메리트는 미확인, 토지 별도등기 및 물건 특정은 필수 검증 대상입니다.

결론은 조건부 보류입니다. 토지 별도등기의 법률효과와 609호의 정확한 용도를 확인하고, 동일 조건 최근 거래가격으로 98,980,000원의 적정성을 검증하기 전에는 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰하기 어렵습니다.