수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30에 위치한 집합건물의 7층 703호입니다. 소유자는 정기만이며, 2021년 1월 21일 동수원신용협동조합 명의로 설정된 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이 사건은 동수원신용협동조합이 신청한 임의경매로, 청구금액은 5,029,394,029원입니다.

권리의 핵심은 두 가지입니다. 먼저 703호에 등기된 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 일반적인 선순위 임차보증금 인수 구조가 아니라는 점입니다. 다음으로, 등기부에는 거액의 공동담보 근저당 및 그 채권에 관한 이전·질권 관계가 있고, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이라는 비고가 있다는 점입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 추가 검증이 필요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 대상, 토지와 임차관계는 검증 필요

말소기준권리로 제시된 것은 2021년 1월 21일 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이고 근저당권자는 당초 동수원신용협동조합입니다. 2025년 6월 16일에는 해당 근저당권의 이전과 근질권·질권 설정이 추가로 등기되어 있습니다.

을구 1번에는 같은 날 설정된 채권최고액 1,980,000,000원의 근저당권도 기재되어 있으나 말소된 권리로 표시됩니다. 다만 이 권리에 관해 2025년 채권이전 및 근질권 설정 기재도 존재하므로 원본 등기부에서 말소 상태와 부기등기의 관계를 정확하게 확인해야 합니다. 여러 채권최고액을 개별 채무로 단순 합산하거나 각각 매수인이 인수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 703호의 보증금과 다른 호실을 구분해야 한다

건물 전체의 임차인 명의 기재는 보증기관 승계신고 1건을 제외하면 48건입니다. 이 중 703호의 임차인으로 직접 식별되는 실제 임차인은 황지현 1명입니다. 나머지 대부분은 401호부터 906호까지 다른 호실에 대한 기재이므로 그 보증금을 703호의 인수액에 합산하면 안 됩니다.

다만 호실이 명확히 적혀 있지 않은 김임형·공사의 기재는 703호와의 관련성을 확인할 필요가 있습니다. 특히 공사의 경우 보증금 50,000,000원이 기재되어 있지만 전입일·확정일자와 점유 호실이 특정되지 않아 대항력 가능성 및 실제 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

703호 관련성 검토 대상과 보증기관의 중복신고를 구분한 표입니다. 다른 호실의 임차인 보증금은 703호 매수인의 인수보증금으로 계산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 절반이지만 시세 할인 여부는 미확정

최초 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 98,490,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 상당히 큰 하락처럼 보입니다. 그러나 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않으며, 도시형생활주택·오피스텔·근린시설의 용도 차이가 있는 건물에서는 특히 비교 대상을 신중하게 선택해야 합니다.

가격 경쟁력을 평가하려면 703호와 동일한 공부상 용도·전용면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 현재 제시된 가격 자료만으로는 최근 시세 대비 할인율이나 가격 추세를 입증할 수 없습니다. 따라서 98,490,000원이 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 메리트를 가점으로 반영하지 않습니다.

3·4회 유찰 금액은 가정 시나리오입니다. 실제 다음 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 표의 미배당액은 채권자 회수 부족액이며 매수인의 인수채무가 아닙니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 98,490,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,172,820원을 공제한 뒤, 근저당 채권자에게 96,317,180원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,923,682,820원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

그러나 이 근저당권은 공동담보목록이 기재된 권리입니다. 채권최고액 4,020,000,000원을 703호 한 채만의 개별 채무나 실제 확정채권액으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 근저당 미배당액과 매수인 인수액은 완전히 다른 개념입니다. 후순위 근저당의 미회수분은 원칙적으로 낙찰자가 추가 지급하는 금액이 아닙니다.

위 계산은 채권최고액을 적용한 단순 예상배당입니다. 실제 배당에서는 확정채권액, 공동담보 관계, 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 및 집행비용 등에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 부지는 평탄한 세장형 토지이며 공동주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 도시계획. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 과밀억제권역과 비행안전제6구역(전술)에도 포함됩니다.
• 토지 참고 지표. 토지면적은 496.6㎡, 공시지가는 ㎡당 3,243,000원입니다. 이는 건물 전체 부지 기준의 자료로, 703호의 개별 대지권 면적이나 가치를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 703호의 공식 용도 및 호별 현황과 별도등기 상태는 확인해야 합니다.
• 환금성. 제이프라디움 관련 주택 세대수는 27세대로 표시되지만 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재되어 있습니다. 용도에 따라 매수 수요와 금융조건이 다르므로 아파트 시세나 일반 아파트 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기의 권리자·권리종류·설정일·말소 여부 및 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 명세서의 인수권리 없음이라는 표시만으로 별도등기 검토를 생략해서는 안 됩니다.
• 을구 1번·2번 근저당 대조. 2021.01.21 설정된 두 근저당의 공동담보목록, 을구 1번의 말소 상태, 2025.06.16의 채권이전과 근질권·질권 부기등기 관계를 확인해야 합니다.
• 703호 황지현 점유 확인. 보증금 50,000,000원, 전입일 2023.08.21, 확정일자 2023.08.24 및 2024.08.27 임차권등기와 실제 점유·전출 상태를 대조해야 합니다. 후순위 임차권이라도 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 호실 미상 임차관계 확인. 김임형과 공사 명의 기재가 703호에 관련되는지 확인해야 합니다. 특히 공사 명의 50,000,000원은 전입·확정일자·호실 정보가 명확하지 않아 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 조은영 보증금의 대위·승계 중복신고로, 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 반면 별도 승계 사실이 확인되지 않은 다른 명의의 보증금은 독립적으로 검토해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 사건의 근린시설 표기와 감정평가서의 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 703호 호별 감정내역과 일치시켜야 합니다. 해당 호실의 면적과 대지권도 함께 확인해야 합니다.
• 실거래 기준 입찰상한 설정. 감정가 201,000,000원이나 최저가 98,490,000원만으로 가격을 판단하지 말고, 703호와 비교 가능한 최근 12개월 거래가격·최신 거래·하락 또는 상승 추세를 확인한 뒤 입찰가격을 정해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 현 점유자, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 실제 인도 가능 시점과 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 등록 상태와 매각 후 적용 여부, 임대사업자 의무에 관한 행정관계도 확인해야 합니다.
• 입찰 당일 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원의 변경·정지·취하 공고를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 토지와 권리관계

이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 98,490,000원으로 내려왔습니다. 등기상 703호에 명확히 연결되는 황지현의 임차보증금 50,000,000원은 말소기준권리 이후의 전입에 기초하고, 임차권등기도 후순위로 분류됩니다. 매각물건명세서상 명시적인 인수권리 역시 없습니다.

하지만 토지 별도등기가 있다는 점은 반드시 해결해야 할 문제입니다. 여기에 거액의 공동담보 근저당과 채권이전·질권 관계, 호실이 특정되지 않은 임차관계, 혼합 용도의 건물 특성까지 겹쳐 있습니다. 특히 공사 명의의 보증금 50,000,000원은 703호 관련성과 대항력을 확인하기 전까지 단순히 인수 가능성이 없다고 판단할 수 없습니다.

또한 실제 시세가 확인되지 않은 상황에서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 감정가 대비 할인은 가격 판단의 출발점일 뿐, 실거래 대비 투자 매력이나 수익률을 증명하지 않습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 말소기준 이후의 근저당·임차권 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 토지 별도등기와 703호의 정확한 용도·임차관계가 정리되어야 합니다. 이후 동일 용도·동일 면적의 최근 거래가격을 확인해 실질취득비용과 비교하는 순서가 적절합니다. 낮은 최저가는 확인된 이익이 아니며, 미해소 권리위험을 대신 보상해 주지도 않습니다.