수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선로669번길 30에 위치한 집합건물 7층 706호입니다. 소유자는 정기만이며, 동수원신용협동조합의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순한 가격 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 공동담보 근저당권, 채권양도·질권 관련 등기, 민간임대주택등기, 후순위 임차권등기가 함께 나타나기 때문입니다.
핵심은 권리의 선후관계입니다. 말소기준권리는 2021.01.21. 설정된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 4,020,000,000원으로, 공동담보가 설정된 권리입니다. 대상 706호의 임차인 오준호는 2024.08.23. 전입·점유를 시작했고, 2025.04.22. 임차권등기가 이루어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리관계상 임차보증금의 매수인 승계는 발생하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 7층 706호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 경매상 용도 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔이 혼재하는 건물. 706호의 정확한 공부상 용도는 별도 대조 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,570,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (매각물건명세서상 인수권리 없음) |
| 특이사항 | 토지 별도등기 있음 · 민간임대주택등기 · 706호 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권
을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정되었으나 등기부상 이미 말소된 권리로 분류됩니다. 말소기준은 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 이후 2025.06.16. 해당 근저당권과 관련한 채권양도·근질권·질권 설정이 등기되어 있어 배당받을 채권자와 채권 귀속관계는 원본 등기부 및 배당절차에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 706호 오준호의 후순위 임차권
대상 호실인 706호에 확인되는 임차권자는 오준호입니다. 다른 호실의 전입자들은 해당 호실의 임차관계이므로 706호 보증금과 합산하거나 706호의 매수인 인수액으로 처리하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 개시 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오준호 706호 전유부분 전부 |
2024.08.23 | 50,000,000원 | 2025.02.02 | 없음 | 후순위·배당 미확정 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2024.08.23 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2024.08.23 |
| 점유개시일 | 2024.08.23 |
| 확정일자 | 2025.02.02 |
| 임차권등기일 | 2025.04.22 (을구 3번) |
| 임차보증금 | 50,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.04.22 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
오준호의 보증금 50,000,000원은 최저매각가와 별개로 검토해야 하는 임차채권입니다. 그러나 전입 및 점유 개시가 2021년 근저당권보다 늦고, 임차권등기 또한 경매개시결정 이후 이루어졌습니다. 따라서 제공된 권리관계상 매수인이 보증금 50,000,000원을 추가로 승계하는 구조는 아닙니다.
확정일자와 배당요구는 확인되지만 선순위 근저당권의 채권최고액이 크므로, 임차인의 실제 배당 여부 및 금액은 별도로 확인해야 합니다. 임차인의 보증금 미회수 가능성과 매수인의 보증금 인수의무는 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인율이 곧 시세차익은 아니다
현재 최저매각가는 94,570,000원으로 감정가 193,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다.
다만 해당 건물의 거래 통계는 제이프라디움, 27세대, 2021.01.14. 준공, 비교 면적 23.4㎡를 기준으로 분류되어 있으며 대상 호실과 면적 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 706호의 직접적인 시세로 적용할 수 없습니다.
동일 용도·면적·층 조건의 실거래 비교가 성립하지 않는 상태에서는 감정가 대비 49%라는 사실만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다. 실제 입찰가격은 해당 호실의 정확한 용도, 전용면적, 대지권 및 개별 거래사례를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 193,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,570,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 66,198,999원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,339,299원 | 24.01% | 0원 |
유찰 시나리오는 가정 가격이며, 실제 진행 여부와 최저매각가격은 법원 매각공고를 확인해야 합니다. 모든 회차의 인수액은 제시된 권리관계에 따른 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,102,260원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 92,467,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 94,570,000원 |
집행비용은 매각대금의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당금은 달라질 수 있습니다. 표의 근저당권자 표시는 원설정 명의 기준으로, 채권양도·질권 관련 최종 배당권자는 별도 확인이 필요합니다.
현재 매각가 기준 근저당권의 예상배당액은 92,467,740원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 3,927,532,260원입니다. 이는 공동담보 근저당권에 대한 단순 배당 추정으로, 전체 채무의 최종 미회수액이나 706호 매수인의 채무를 의미하지 않습니다.
경매 청구금액 5,029,394,029원은 등기상 근저당권 채권최고액 4,020,000,000원과 서로 다른 개념입니다. 채권자가 실제로 받을 금액은 채권 확정, 공동담보 관계, 배당순위 및 다른 담보물의 처리에 영향을 받을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 706호의 정확한 법적 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 속합니다. 토지면적은 496.6㎡이며, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 경매상 용도와 개별 호실의 정확한 이용상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아 객관적인 매각 가능가격과 매수 수요를 확정하기 어렵습니다. 용도와 대지권 관계를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 토지 등기부, 집합건물 대지권 및 별도등기 내용을 확인하고 매각 후에도 남는 권리가 있는지 검토하세요.
- 706호 용도 대조. 건축물대장·집합건물 등기부·감정평가서에서 706호의 용도와 전용면적을 직접 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 오준호의 전입일·확정일자·배당요구 및 후순위 임차권등기 말소 관계를 원본과 대조하세요.
- 점유 및 명도. 706호의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 임차인과의 명도 협의 필요 여부를 확인하세요.
- 공동담보와 채권이전. 을구 2번 근저당권의 공동담보목록 및 주식회사제시카자산대부로의 채권이전, 근질권·질권 관련 등기를 검토하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 관련 의무 및 경매 취득에 따른 법적 효과를 확인하세요.
- 실거래 비교. 건물명만 같은 거래나 용도가 다른 매매사례를 직접 비교하지 말고 동일 용도·면적의 실거래를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 94,570,000원과 추가 유찰 가정가격 66,198,999원·46,339,299원을 비교하되 시세가 확인되기 전에는 낙찰가 상한을 단정하지 마세요.
- 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용 등 별도 지출 가능성을 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 권리와 실제 가치
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가의 49%까지 내려온 최저매각가입니다. 그러나 경매에서 할인율이 높다는 사실과 실제로 저렴하게 취득한다는 판단은 다릅니다.
권리 측면에서는 2021년 동수원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 706호 임차인 오준호의 전입과 임차권등기는 그보다 늦습니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리도 없어, 매수인 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.
반면 토지 별도등기와 민간임대주택등기, 근린시설·도시형생활주택·오피스텔 사이의 정확한 용도 구분은 추가 확인이 필요합니다. 또한 706호와 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않았으므로 현재 최저매각가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 후순위 임차권으로 인한 보증금 인수 위험은 낮지만, 별도등기·용도 확인과 시세 검증이 끝나지 않은 상태입니다. 권리상 인수는 0원, 가격상 메리트는 미확인. 입찰 전에는 이 두 판단을 구분하고, 법적 취득 범위와 개별 호실의 실제 시장가치를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
