수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16에 위치한 제이프라디움 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재하는 구조입니다. 따라서 해당 402호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.
경매를 신청한 동수원신용협동조합의 청구금액은 5,029,394,029원입니다. 등기상 말소기준권리로 제시된 근저당권의 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 이후 채권양도와 질권설정도 이루어졌습니다. 최저매각가와 비교해 채권 규모가 매우 커서, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당권 배당으로 소진됩니다.
핵심은 채권액이 크다는 사실 자체가 아닙니다. 매수인이 떠안는 권리가 있는지, 그리고 402호의 실제 시장가치가 얼마인지가 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 4층 402호 |
| 지번 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼합 건물 · 해당 호실 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 근저당권 · 동수원신용협동조합 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 임차권등기 | 이우용 · 보증금 130,000,000원 |
| 토지 관련 | 토지 별도등기 있음 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
권리관계의 기준점은 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 그 이후 이루어진 경매개시결정과 2024년 임차권등기는 제공된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 402호에 집중해야 한다
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자가 확인되지만, 이번 매각대상은 402호입니다. 다른 호실의 임대차보증금을 해당 402호 매수인의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
402호와 직접 관련되는 기록은 현황조사상 이용우와 등기부상 임차권자 이우용입니다. 두 기록은 전입일이 같지만 이름이 다르므로 동일인인지 별개의 권리자인지를 확인해야 합니다.
| 성명 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용우 402호 |
2023.04.17 | 미상 | 기준권리 후순위 | 확인 필요 | 승계 신고 아님 현황조사·명세서상 점유자 |
| 이우용 전유부분 전부 |
2023.04.17 | 130,000,000원 | 기준권리 후순위 | 후순위 · 배당 확인 | 승계 신고 아님 임차권등기 · 확정일자 2023.03.17 |
두 이름의 동일인 여부가 확인되지 않아 실제 임차인 수를 확정할 수 없습니다. 동일인으로 확인되면 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
이 사건의 예상배당표에서는 임차보증금 인수액을 0원으로 계산합니다. 보증금 130,000,000원이 최저매각가보다 크다는 이유만으로 이를 매수인의 인수금액에 더해서는 안 됩니다. 보증금의 매수인 인수 여부는 금액의 크기가 아니라 대항력과 권리순위 등에 의해 판단해야 하기 때문입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별개
최초 감정가는 216,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|---|
| 최초 감정가 | 216,000,000원 | 100% | — |
| 현재 · 2회 유찰 | 105,840,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,088,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,861,600원 | 24.01% | 0원 |
추가 유찰 시 금액은 제시된 회차별 시나리오이며 실제 매각일정과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 예상치입니다.
이 물건의 가격 판단은 최저가 자체가 아니라 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격, 실제 임대수익, 공실 및 관리비 부담, 토지 권리관계를 확인한 뒤에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,281,760원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 103,558,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 105,840,000원 |
예상 매각대금 105,840,000원에서 집행비용 2,281,760원을 제외하면 근저당권 배당 예상액은 103,558,240원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,916,441,760원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.
채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 실제 피담보채권액, 채권양도·질권 관계, 당해세, 최우선변제 및 집행비용 정산에 따라 배당액과 배당권자는 달라질 수 있습니다. 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원으로 추정
| 구분 | 현재 2회 유찰 | 3회 유찰 | 4회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 105,840,000원 | 74,088,000원 | 51,861,600원 |
| 근저당 배당 | 103,558,240원 | 72,354,416원 | 50,528,091원 |
| 미배당 채권액 | 3,916,441,760원 | 3,947,645,584원 | 3,969,471,909원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 수인분당선 수원시청역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방·승강기·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있어 402호의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지면적은 496.6㎡, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 접근도로. 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 임대주택 관련. 2021.08.04 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 등록 상태와 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 소형 주거·업무시설이 혼재하는 건물 특성상 매수층과 적정가격이 용도에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교와 실제 임대수익 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확보. 토지 등기부와 대지권 관련 사항을 확인해 별도등기의 내용, 말소 여부 및 매수인 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 402호의 실제 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 집합건축물 현황과 대조하세요.
- 임차인 인적사항 대조. 이용우와 이우용의 동일인 여부, 계약서, 주민등록, 점유 및 임차권등기 관련 자료를 확인하세요.
- 보증금 인수 여부 재확인. 임차보증금 130,000,000원의 실제 권리순위와 배당관계를 확인하고, 낙찰 후 명도 가능성도 검토하세요.
- 근저당권 이전·질권 확인. 주식회사제시카자산대부, 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발의 채권 관계를 등기 원본과 배당 관련 서류로 확인하세요.
- 시세 검증. 같은 건물 또는 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 관리비·점유 현황. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 현재 점유자 및 인도 절차를 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 매각물건명세서의 토지 별도등기, 인수권리 및 법정지상권 관련 표시를 최신 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 유지·말소 여부와 해당 호실에 적용되는 의무사항을 확인하세요.
- 법원 공고 확인. 2026.11.16 매각기일, 최저매각가격 및 특별매각조건의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리다
수원 제이프라디움 402호는 감정가 216,000,000원에서 최저매각가 105,840,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 제공된 권리관계상 2021년 근저당권이 말소기준이고, 임차권등기와 확인된 전입일은 그보다 늦어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 토지 별도등기의 구체적인 내용이 확인되어야 하고, 402호 점유자와 임차권등기자의 이름 불일치도 해소해야 합니다. 여기에 해당 호실의 정확한 법적 용도와 최근 실거래 비교가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 판단은 “후순위 임차권 인수 위험은 낮게 평가되지만, 토지 권리와 시세 검증 전까지 입찰은 보류”입니다. 감정가의 49%라는 할인율은 관심을 가질 이유는 되지만, 그 자체가 수익성이나 권리 안전성을 증명하지는 않습니다.
