수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 8층 806호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 정기만이며, 등기부에는 동수원신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,020,000,000원의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 경매개시결정과 최경근의 주택임차권등기가 이어집니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석되어 있습니다.
이 물건은 단순한 저가 경매로 보기 어렵습니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가서에는 건물의 실제 이용상태가 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔로 구분되어 기재되어 있습니다. 특히 806호의 정확한 공부상 용도와 감정평가상 해당 구분을 대조할 필요가 있습니다. 여기에 토지 별도등기와 민간임대주택등기가 겹쳐 있어, 단순히 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 8층 806호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 감정평가상 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 806호의 구분 확인 필요 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,570,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 본건 임차인 | 최경근 · 임차보증금 80,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 매각물건명세서 | 명시된 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 · 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 별도등기는 확인
기준이 되는 권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있습니다. 을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 처리되어 있으므로, 현재의 권리관계는 존속 중인 을구 2번을 중심으로 살펴야 합니다.
을구 2번 근저당권은 2025.06.16 주식회사제시카자산대부로 이전되었고, 같은 날 그 피담보채권에 대한 근질권 및 질권도 설정되었습니다. 동수원신용협동조합과 주식회사예당개발이 관련 권리자로 기재되어 있어, 채권 이전·질권 관계가 실제 배당순위와 배당수령자에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 다만 채권자 사이의 배당관계가 복잡하다는 사실만으로 매수인이 해당 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 80,000,000원
본건 806호의 임차인은 최경근입니다. 등기부상 전유부분 전부에 주택임차권이 설정되어 있고, 전입일과 확정일자는 모두 2023.02.27입니다. 건물 내 다른 호실의 점유자와 구별하여 806호에 직접 관련되는 임차권을 기준으로 분석합니다.
| 임차인 / 목적물 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경근 806호 · 전유부분 전부 |
80,000,000원 | 2023.02.27 2023.02.27 |
인수 대항력 없음 | 후순위 · 배당 확인 | 없음 |
| 임대차계약일 | 2023.02.14 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2023.02.27 |
| 점유개시일 | 2023.02.27 |
| 확정일자 | 2023.02.27 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 등기부상 차임 | 300,000원 |
| 임차권등기 | 2024.12.24 · 을구 3번 · 수원지방법원 2024카임985 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.12.24 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 · 말소기준권리보다 후순위 |
이 사건의 핵심은 보증금 액수가 아니라 권리의 선후관계입니다. 임차인의 전입·확정일자는 2023.02.27이고, 말소기준 근저당권 설정일은 2021.01.21입니다. 따라서 해당 임차권은 근저당권보다 뒤에 성립한 것으로, 매각 시 소멸하는 후순위 임차권으로 분석됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 할인은 미확인
감정가 193,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 94,570,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준으로 내려온 것은 분명하지만, 감정가와 최근 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다. 인근 실거래 가격과 본건 806호의 개별 조건을 확인하지 않은 채 최저가를 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 기준금액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 94,570,000원 | 0원 | 94,570,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 66,198,999원 | 0원 | 66,198,999원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 46,339,299원 | 0원 | 46,339,299원 |
회차별 실질취득 기준금액은 각 회차의 최저매각가로 낙찰되고 보증금 인수액이 0원이라는 가정입니다. 세금·취득 부대비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 향후 유찰 및 최저가 변경 여부는 확정되지 않았습니다.
제이프라디움의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 본건도 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 통계만으로 향후 낙찰가나 추가 유찰 여부를 예측할 수는 없습니다. 실제 입찰가격은 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 임대수익성을 함께 검증한 후 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,102,260원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 92,467,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용 2,102,260원을 공제한 92,467,740원이 선순위 근저당 채권에 배분되는 구조입니다. 선순위 채권최고액을 기준으로 한 예상 미배당액은 3,927,532,260원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 채권자 측에서 회수하지 못하는 금액을 나타내며, 매수인이 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다. 다만 근저당권의 이전과 근질권·질권 설정으로 실제 배당수령자 및 권리관계가 달라질 수 있으므로 최종 배당표와 구별해야 합니다.
| 회차 | 예상 채권자 배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 92,467,740원 | 3,927,532,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,607,417원 | 3,955,392,583원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,105,192원 | 3,974,894,808원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재된 건물입니다. 경매상 근린시설 분류와 개별 806호의 실제 용도 및 건축물대장 기재를 대조해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 부지는 평탄하며 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역 및 비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.04 등기되어 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 해당 등록의 현재 효력과 매수인에게 적용되는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 2021.01.14 사용승인된 제이프라디움으로 확인됩니다. 개별 호실의 용도, 임대수익성, 대지권 및 실거래가격을 확인하지 않고 환금성을 높게 평가할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 별도 토지등기부와 대지권 등기내용을 확인하여 매각으로 소멸하지 않는 부담이 있는지 검토해야 합니다.
- 806호의 공부상 용도 확인. 건축물대장, 집합건물 등기부 및 감정평가서를 대조하여 근린시설·도시형생활주택·오피스텔 중 해당 호실의 정확한 법적 용도를 확인해야 합니다.
- 임차권과 점유 확인. 최경근의 보증금 80,000,000원, 전입·확정일자, 임차권등기와 현재 점유 상황을 대조하고 낙찰 후 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 채권 이전·질권 확인. 동수원신용협동조합, 주식회사제시카자산대부, 주식회사예당개발의 근저당 관련 권리와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 임대의무기간 및 임대료 제한 등 잔존 의무의 유무를 관할 기관과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 본건과 동일한 법적 용도 및 유사 전용면적의 최근 거래를 비교하고, 호실 상태·층·향·임대수익을 반영한 입찰상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 관리비·부대비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 점유자 명도비용 등 실제 취득에 필요한 금액을 확인해야 합니다.
- 매각서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부와 별도 토지등기부의 최신 내용을 확인하고 매각기일 변경 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰 가능성과 안전한 취득은 다르다”
수원지방법원 2024타경97910은 감정가 193,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 94,570,000원으로 내려온 물건입니다. 가격표만 보면 눈길이 가지만, 낙찰가가 낮다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 구별해야 합니다.
임차인 최경근의 보증금 80,000,000원은 말소기준권리보다 후순위여서 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 반면 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 복잡한 채권 이전 및 질권 관계, 개별 호실의 정확한 용도와 거래가격은 추가 확인해야 합니다. 특히 토지 별도등기의 권리내용이 확인되기 전에는 취득 부담이 완전히 정리된 물건이라고 단정하기 어렵습니다.
결론은 “후순위 임차권 인수 부담은 낮지만, 토지 권리와 가격 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건”입니다. 실제 시장가격이 확인되지 않았으므로 감정가의 49%라는 할인율만으로 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리 일부는 긍정적, 가격 판단은 보류. 본건의 핵심은 추가 할인 여부가 아니라 확인되지 않은 권리와 실제 거래가치를 얼마나 명확히 검증하느냐에 있습니다.
