수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30의 6층 604호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재한 집합건물입니다. 대상 호실의 정확한 공부상 용도와 감정평가 대상 구분은 원본 대조가 필요합니다.

소유자는 정기만이며, 2021년 1월 21일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 동수원신용협동조합 명의의 근저당권이 설정되었고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 을구 2번, 채권최고액 4,020,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 윤수영의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

근저당권의 채권최고액은 개별 604호의 감정가와 비교해 매우 크지만, 해당 근저당에는 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전체를 604호 단독의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 낙찰자가 그 금액을 직접 인수한다는 의미도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 공동담보 구조

말소기준으로 제시된 권리는 2021.01.21 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 1번 근저당권은 등기 기록상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 을구 2번 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 뒤에 설정된 임차권등기와 경매개시결정도 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 604호 윤수영의 130,000,000원

본건 604호와 직접 연결되는 임차권자는 윤수영입니다. 주택임차권등기가 전유부분 전부에 설정되어 있으며, 보증금은 130,000,000원입니다. 최저매각가 105,840,000원보다 보증금이 크지만, 보증금의 크기와 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다. 인수 여부는 말소기준권리와 임차인의 대항력 및 매각조건을 기준으로 판단해야 합니다.

604호와 직접 연결되는 것으로 확인된 임차인은 윤수영 1명입니다. 김임형은 현황조사상 호실이 특정되지 않아 604호와의 연관 여부를 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금은 604호 매수인의 인수액에 합산하지 않았습니다.

건물에는 다른 호실의 임차인과 임차권등기도 존재합니다. 다만 각 호실의 점유·보증금 관계를 604호의 권리와 구분해야 하며, 건물 전체 임차보증금을 합산해 604호의 인수액으로 계산하면 안 됩니다. 배당요구가 접수된 임차인이 있다고 해서 곧바로 매수인의 보증금 인수 의무가 생기는 것도 아닙니다.

③ 가격 검토 — 49% 할인과 시세는 다르다

감정가는 216,000,000원, 현재 최저매각가는 105,840,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 낙찰자가 인수하는 보증금이 없는 것으로 계산되므로 실질취득 기준액도 현재 최저매각가와 같습니다.

3회·4회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 향후 최저매각가나 유찰 여부가 확정된 것은 아닙니다. 인수 0원은 현재 확인된 권리관계와 매각물건명세서를 전제로 합니다.

제이프라디움의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 그러나 이 수치만으로 적정 낙찰가를 산출하거나 다음 회차의 낙찰 가능성을 예측할 수는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점과 시장가격상 매력이 있다는 판단은 분리해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)

배당은 제공된 채권최고액 기준 단순 모의계산입니다. 윤수영의 임차권에 대한 별도 배당은 이 시뮬레이션에 배정되지 않았습니다. 실제 배당순위, 배당요구의 적법성, 채권액, 집행비용, 조세 및 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 공동담보 채권최고액은 실제 확정 채권액과 동일하지 않습니다.

최저가 105,840,000원을 매각대금으로 가정하면, 집행비용 추정액 2,281,760원을 공제한 103,558,240원이 근저당권 채권에 배분되는 계산입니다. 소유자에게 남는 금액은 0원입니다.

채권최고액 4,020,000,000원과 비교한 모의 미배당액은 3,916,441,760원입니다. 이는 실제 채무잔액의 확정치가 아니라 채권최고액을 기준으로 계산한 차액입니다. 특히 공동담보 구조에서는 다른 담보물의 처분 및 채권회수 관계를 함께 고려해야 합니다. 이 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 지하 1층·지상 9층 철근콘크리트 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비를 갖추고 있습니다. 준공일은 2021.01.14입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 사건상 표시된 근린시설 용도와 604호의 실제 공부상·감정상 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 속합니다. 토지면적은 496.6㎡이며, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 임대주택 관련. 2021.08.04 민간임대주택등기가 기재되었습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 있으므로 대상 호실의 임대주택 등록 상태와 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 인근에 주거·업무시설이 혼재하고 교통 접근성이 있지만, 본건과 직접 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 물건의 정확한 법적 용도와 개별 호실 특성을 확인하기 전에는 매각 용이성이나 적정 시세를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 토지등기부와 대지권 관련 서류를 확인하고, 별도등기의 권리자·설정원인·매각 후 소멸 또는 존속 여부를 점검하세요. 본건에서 가장 먼저 해소해야 할 확인사항입니다.
• 말소기준 및 공동담보 확인. 을구 2번 근저당권의 채권최고액 4,020,000,000원, 공동담보목록 제2021-25호, 을구 1번 근저당권의 말소 표시 및 후속 권리이전·질권 기록을 대조하세요.
• 604호 임차권·배당요구 확인. 윤수영의 임차보증금 130,000,000원, 전입 2023.02.24, 확정일자 2023.01.26, 임차권등기 2024.12.19 및 배당요구 2024.12.12를 확인하세요. 후순위 여부와 인수권리 없음 기재가 최신 매각조건에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 호실 미상 점유자 확인. 현황조사에 호실이 특정되지 않은 김임형의 전입 기록이 있습니다. 604호와 관련된 점유자인지, 별도 임대차관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 용도 및 임대주택등기 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정상 도시형생활주택·오피스텔 혼재 상태를 비교하고, 604호의 건축물대장·등기부·감정평가서상 용도를 확인하세요. 민간임대주택 등록의 현재 상태도 점검해야 합니다.
• 시세 대조. 216,000,000원의 감정가가 현재 시장가치와 일치한다고 가정하지 말고, 대상 호실과 동일한 법적 용도·면적·이용상태의 최근 거래를 확인하세요. 확인 전에는 105,840,000원을 저렴한 가격으로 단정하지 않아야 합니다.
• 관리비·점유·명도. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 과정에서 필요한 절차와 비용을 별도로 검토하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.11.16 매각기일의 최종 공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 등기부를 대조하고 변경·정정·특별매각조건 유무를 확인하세요.
• 자금계획. 최저가 105,840,000원 외에 입찰보증금, 취득 관련 세금, 등기비용 및 명도비용을 고려해야 합니다. 입찰보증금의 정확한 비율과 금액은 해당 기일의 법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 확인되지 않은 권리가 더 중요하다”

본건은 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 105,840,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이는 감정가 대비 비율일 뿐 실제 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

604호 임차권자 윤수영의 보증금은 130,000,000원입니다. 다만 전입과 점유가 말소기준 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되고, 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로 현재 분석의 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득금액을 130,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다.

반면 토지 별도등기는 명확하게 확인해야 할 사항입니다. 민간임대주택등기와 대상 호실의 정확한 이용상태, 호실이 특정되지 않은 점유자의 연관 여부도 아직 검토가 필요합니다. 더구나 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트를 객관적으로 판단하기 어렵습니다.

권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 매각조건과 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 두 차례 유찰에 따른 낮은 최저가만으로 높은 등급을 부여하기보다는 토지 별도등기·점유·용도·시세를 우선 확인해야 합니다. 종합적으로 C등급 — 권리 구조는 조건부로 정리되지만, 입찰 전 추가 검증이 필요한 물건으로 판단합니다.