수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 제이프라디움 5층 503호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 정기만이며, 동수원신용협동조합이 경매개시를 신청했습니다. 사건의 청구금액은 5,029,394,029원이고, 말소기준 근저당의 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 공동담보가 설정된 대규모 채권 관계가 얽혀 있어 이 금액들을 503호 하나의 실제 채무나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

감정가 대비 할인율만 보면 상당한 폭의 가격 하락이 발생했습니다. 그러나 확인해야 할 핵심은 감정가가 아니라 실제 거래 가능한 가격과 매수인이 최종적으로 부담할 금액입니다. 이 물건은 개별 호실과 다른 호실의 임차인 조사 내역을 구분해야 하고, 503호에 관한 임차권등기와 별도로 호수가 확인되지 않은 임대차 기재도 살펴야 합니다. 토지 별도등기의 구체적인 권리 내용까지 확인해야 비로소 입찰 판단이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 후순위 임차권보다 앞선다

핵심 기준일은 2021.01.21입니다. 이날 설정된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이에 따라 이후 설정된 정유정의 임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 관계입니다. 다만 등기상 소멸과 임차보증금의 배당 여부, 실제 점유자의 인수 위험은 구별해서 판단해야 합니다.

을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 을구 2번 근저당권은 채권최고액 4,020,000,000원이며, 두 근저당권 모두 2025.06.16 주식회사제시카자산대부로의 권리이전 기재가 있습니다. 또한 동수원신용협동조합의 근질권과 주식회사예당개발의 질권 기재가 확인됩니다. 이러한 이전·질권은 기존 채권의 권리관계에 관한 것이므로 별도의 독립된 채무로 모두 합산하거나 매수인이 그대로 승계한다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이미 말소된 을구 1번과 그 후속 기재의 법적 관계는 등기 원본의 말소 표시까지 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 503호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자들이 확인되지만, 이번 매각 대상은 5층 503호입니다. 다른 호실의 임차보증금을 503호의 인수금액으로 합산하는 것은 잘못된 분석입니다. 현재 503호에 직접 연결되는 실명 임차인은 정유정 1명이며, 별도로 호수가 특정되지 않은 임대차 기재가 있어 동일 임대차인지 추가 관계인인지 확인이 필요합니다.

503호 실명 임차인 1명 확인. 별도 성명·호수 미확인 임대차 기재는 실제 독립 임차인인지 확정할 수 없어 두 보증금 130,000,000원을 중복 합산하지 않았습니다. 다른 호실의 전입자·임차보증금도 본건 503호의 직접 인수금액에 포함하지 않았습니다.

실질취득액 판단의 분기점도 여기에 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원으로 설정되어 있지만, 이는 모든 점유·임대차 위험이 검증됐다는 뜻이 아닙니다. 예컨대 호수 미상 보증금 130,000,000원이 실제로 503호의 별도 선순위 대항력 보증금으로 확인되고 그 전액이 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 잔액이 증가하여 매수인의 실질취득액은 대략 보증금 130,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다. 이는 확정된 인수액이 아닌 조건부 위험 시나리오이며, 실제 금액은 배당과 집행비용에 따라 달라집니다.

③ 시세·가격 분석 — 49% 할인만으로 가격 메리트는 입증되지 않는다

현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 제이프라디움 503호와 동일한 전용면적·용도에 대응하는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다.

특히 참고 면적 26.94㎡가 503호와 정확히 일치하는지도 확인되지 않았습니다. 따라서 면적과 용도가 다른 물건의 거래가를 가져와 비교하는 방식은 피해야 합니다. 전체 평균 거래가격이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)

집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계 등은 최종 배당 결과를 바꿀 수 있습니다. 임차인 배당 및 별도등기 관련 권리는 개별 확인이 필요합니다.

현재 회차에서는 집행비용 2,281,760원을 제외한 103,558,240원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 3,916,441,760원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

중요한 점은 미배당 채권 3,916,441,760원이 곧 매수인 인수채무는 아니라는 것입니다. 말소되는 담보권에 관한 미배당은 원칙적으로 채권자 측의 미회수 문제이며, 매수인의 실제 부담은 소멸하지 않는 권리와 임대차보증금, 별도 확인이 필요한 부담에 따라 판단합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 위험은 사라지지 않는다

이 시나리오에서 채권자 배당은 현재 103,558,240원에서 추가 유찰 시 72,354,416원, 이후 50,528,091원으로 감소합니다. 각 회차의 매수인 인수액은 계산상 0원이지만, 호수 미상 임대차와 토지 별도등기를 해소했다는 전제가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 9층 건물입니다. 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기 및 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 건물입니다. 사건상 근린시설 표시와 503호의 실제 이용상태 및 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 도로. 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세장형으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등의 규제가 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,243,000원이고, 부지 면적은 496.6㎡입니다. 이는 건물 전체 부지의 정보로, 503호의 개별 대지권 면적이나 토지 지분 가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 27세대 소규모 단지이며 현재 경매 지표상 낙찰률은 0%입니다. 개별 호실의 거래가격과 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 건물 여러 호실에 주택임차권 설정 사실이 언급되어 있습니다. 본건 503호의 임차권과 다른 호실의 권리를 반드시 구분해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 503호 임차인 원본 대조. 정유정의 임대차계약서, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 호수 미상 보증금 130,000,000원 확인. 정유정과 동일한 임대차인지, 별도 임차인인지, 503호와 관련이 있는지 확인해야 합니다. 독립적인 선순위 대항력 임차인이라면 실질취득액 계산을 다시 해야 합니다.
• 토지 별도등기 원본 확인. 별도등기된 권리의 설정일과 권리자, 대지권과의 관계 및 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보·근저당 원본 확인. 을구 1번과 2번 근저당, 2025.06.16 권리이전 및 근질권·질권 설정의 현재 상태를 확인해야 합니다. 공동담보 채권최고액을 매수인 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04 등록된 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대사업자 등록상태·매각 후 적용 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔의 구분을 건축물대장, 감정평가 기호, 현장 이용상태와 대조해야 합니다.
• 비교 가능한 실거래 조사. 동일 용도·동일 또는 유사 면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래금액, 최근 가격 변동 추세를 확인하고, 최저가가 아닌 최종 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 점유 및 명도비용. 임차권등기 이후의 실제 점유 상황과 인도 가능 여부, 명도 절차 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 체납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제와 배당표의 변경 가능성을 조사해야 합니다.
• 매각기일 원본 재확인. 2026.11.16 매각 진행 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%”는 수익률이 아니다

수원 제이프라디움 503호는 216,000,000원 감정가에서 105,840,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 확인된 임차인 정유정은 말소기준권리보다 후순위이고, 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 호수 미상 보증금 130,000,000원에 관한 대항력과 중복 여부, 토지 별도등기, 실제 용도, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태입니다. 만약 별도의 선순위 대항력 임차인이 존재한다면 최저가가 낮아져도 매수인의 실질취득액이 그 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

더구나 소규모 단지의 환금성 지표도 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 감정가와 최저가의 차이가 크다는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류·원본 확인 우선입니다. 확인된 후순위 권리의 소멸 구조는 유리하지만, 그 장점을 확정적인 인수 0원이나 시세 대비 저가 매수로 확대 해석할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 실제 부담할 권리와 실질취득액을 먼저 확정하는 데 있습니다.