수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30에 위치한 집합건물의 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 감정평가에서는 건물 내 일부 구분호를 도시형생활주택(원룸형), 나머지를 오피스텔로 이용한다고 설명하고 있어, 701호의 공부상 용도와 실제 이용상태는 구분하여 확인할 필요가 있습니다.
권리분석의 중심에는 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합의 채권최고액 4,020,000,000원 근저당권이 있습니다. 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 경매개시결정과 701호 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 이 근저당권은 공동담보로 설정되어 있고, 토지 별도등기도 명시되어 있어 등기 전체의 연결관계를 살피는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 7층701호 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 701호 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 · 단독소유 |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,390,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매신청 채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 · 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 701호 임차인 | 황희윤 · 보증금 110,000,000원 · 임차권등기 |
| 토지 관련 사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임차권은 후순위
말소기준권리는 2021.01.21 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 채무자는 정기만, 근저당권자는 동수원신용협동조합으로 기재되어 있습니다. 공동담보목록은 제2021-25호입니다.
을구 1번에는 같은 날 설정된 채권최고액 1,980,000,000원의 근저당권도 있었으나, 해당 권리는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 그 권리와 연결된 근저당권이전 및 근질권 기재가 함께 나타나므로, 실제 말소 범위와 공동담보 관계를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 701호 보증금 110,000,000원
701호와 연결되는 임차인은 황희윤입니다. 주택임차권등기에는 임차목적물의 범위가 건물 전부로 기재되어 있고, 임차권자의 주소는 701호로 표시되어 있습니다. 따라서 이 임차권은 본건 701호의 점유·인도 관계에서 직접 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황희윤 | 701호 관련 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2024.02.28 확정 2024.01.25 점유개시 2024.02.28 |
110,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2024.01.24 |
|---|---|
| 확정일자 | 2024.01.25 |
| 전입신고일 | 2024.02.28 |
| 점유개시일 | 2024.02.28 |
| 임차권등기 | 2024.12.24 · 을구 3번 |
| 배당요구일 | 2024.12.12 |
| 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입 · 대항력 없음 |
| 배당 가능성 | 선순위 근저당 배당 후 잔액에 좌우됨 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 추정 |
현황조사에는 401호부터 다른 층·호실까지 여러 전입자가 기재되어 있습니다. 본 분석에서는 다른 호실의 보증금을 701호 보증금으로 합산하지 않았습니다. 다른 호실 임차인이 701호를 직접 점유한다는 사실도 확인되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 할인 여부는 미확인
감정가 211,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 103,390,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 크지만, 이것만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 구분 | 유찰 횟수 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 2회 | 49% | 103,390,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 3회 | 34% | 72,373,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 4회 | 24% | 50,661,100원 | 0원 |
향후 유찰 가격은 제시된 시나리오 기준이며, 실제 매각조건과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
제이프라디움의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타납니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태입니다. 이 수치는 경매 진행 이력을 보여주지만, 곧바로 적정 낙찰가격이나 실제 환금성을 증명하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,247,460원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 101,142,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용을 먼저 공제하고 근저당권자에게 잔액을 배당하는 단순화된 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있으며, 공동담보의 다른 목적물에서 발생하는 배당도 이 표에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 집행비용 2,247,460원을 제외한 101,142,540원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,918,857,460원입니다.
채권최고액 4,020,000,000원과 경매신청 청구액 5,029,394,029원은 서로 다른 금액입니다. 모두 매수인이 부담할 채무를 뜻하지 않으며, 특히 공동담보 채권을 본건 701호의 독립적인 시장가치와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 매수인 인수액과 구분
| 매각 시나리오 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 101,142,540원 | 3,918,857,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 70,670,286원 | 3,949,329,714원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 49,349,200원 | 3,970,650,800원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기 및 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 496.6㎡이며 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 건물 내 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재되어 있습니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있으므로 701호 개별 공부와 실제 이용현황을 대조해야 합니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 본건 개별호실의 용도 확인을 대신하는 자료는 아닙니다.
- 환금성. 제이프라디움의 기재된 총 세대수는 27세대이고 사용승인 관련 준공일은 2021.01.14입니다. 이 건물의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실제 매각가격과 최근 거래사례를 확인하기 전까지 환금성이 높다고 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있습니다. 토지등기사항증명서와 대지권 관련 기재를 확인하고, 해당 권리가 매각으로 정리되는 범위를 검토해야 합니다.
- 701호 정확한 용도 확인. 사건상 근린시설이라는 분류와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 혼재 설명을 대조해야 합니다. 집합건축물대장과 해당 호실의 실제 이용현황을 확인하세요.
- 황희윤의 점유·임차권 확인. 701호 관련 보증금 110,000,000원과 전입일·확정일자·임차권등기 내용을 확인하고 현재 점유자 및 인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
- 공동담보 권리관계 확인. 을구 1번·2번 근저당, 근저당권이전, 근질권 및 질권 설정의 관계를 확인해야 합니다. 특히 이미 말소된 것으로 표시된 권리와 후속 권리이전 기재를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록임대주택 관련 의무와 매각 이후의 법적 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래가격 확인. 감정가의 49%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 동일 용도·유사 면적·같은 건물의 최신 실거래와 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·인도 비용 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유 상태 및 인도 절차에 따른 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보이는 가격, 확인할 권리는 가볍지 않다”
이 물건은 감정가 211,000,000원에서 현재 최저매각가 103,390,000원까지 하락했습니다. 2회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 49%라는 가격은 눈길을 끕니다. 그러나 감정가에서 많이 할인되었다는 사실이 곧 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
701호 임차인 황희윤의 보증금은 110,000,000원이지만, 전입과 임차권등기가 말소기준권리보다 늦기 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 인수형으로 분석되지는 않습니다. 따라서 제시된 조건에서 최저가에 낙찰된다면 인수 보증금을 더한 실질취득가는 103,390,000원으로 추정됩니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 이 금액에 포함되지 않았습니다.
다만 토지 별도등기가 있고, 공동담보 근저당의 권리이전·질권 관계와 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 701호의 개별 용도와 최근 시세까지 확인해야 비로소 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
결론은 ‘후순위 임차권 인수위험은 낮지만, 권리·용도 확인과 시세 검증이 먼저’입니다. 현재 가격이 감정가보다 크게 내려왔다는 이유만으로 저가 매수 기회라고 평가하기에는 근거가 부족합니다. 토지 권리관계와 임차권 처리, 해당 호실의 실제 용도를 확인한 뒤 최근 거래가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
