수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30에 위치한 집합건물 6층 602호입니다. 등기상 소유자는 정기만이며, 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권을 기준으로 권리관계를 분석할 수 있습니다.
이 사건의 특징은 단순히 큰 금액의 근저당권이 있다는 것이 아닙니다. 공동담보가 설정된 건물에 다수의 임차인이 존재하지만, 경매 대상은 그중 602호라는 점이 중요합니다. 다른 호실의 임차보증금을 이 물건의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 동시에 602호에 실제 설정된 임차권등기는 반드시 별도로 살펴봐야 합니다.
최저매각가 105,840,000원에 낙찰되고 명세서상 인수권리 없음이라는 판단이 유지된다면, 권리인수액을 더한 실질취득 추정액 역시 105,840,000원입니다. 단, 이는 취득세·등기비·명도비·관리비와 토지 별도등기 관련 위험이 확정적으로 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 6층 602호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표기 |
| 감정상 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔이 혼재한 건물 · 602호 해당 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,840,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 · 근저당권 4,020,000,000원 |
| 602호 임차권 | 최해든 · 임차보증금 140,000,000원 |
| 토지 관련 특기사항 | 토지 별도등기 있음 |
| 건축물 위반 여부 | 위반사항 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준으로 제시된 권리는 2021년 1월 21일 접수된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이고 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있습니다.
같은 날 설정된 을구 1번 근저당권 1,980,000,000원은 말소 표시가 있습니다. 다만 이후 을구 1번과 2번에 대한 채권이전·근질권·질권 관련 등기도 존재하므로, 등기사항전부증명서에서 말소 및 부기등기의 현재 효력을 함께 확인해야 합니다. 특히 공동담보 채권최고액을 602호에 대한 독립된 채무액으로 오해해서는 안 됩니다.
2024년 11월 18일 임의경매개시결정이 이루어졌고, 2024년 12월 3일 최해든 명의의 주택임차권등기가 접수되었습니다. 이 임차권등기는 말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 권리로, 현재 제시된 명세서에는 매수인이 인수하는 권리가 없다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 602호 최해든의 보증금 140,000,000원
본건 602호의 권리분석에서 직접 확인해야 할 임차인은 최해든 1명입니다. 주택임차권등기가 존재하며 전유부분 전부를 대상으로 임차보증금 140,000,000원이 기재되어 있습니다. 건물 내 다른 호실의 점유자들은 이 602호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 을구 3-2번의 확정일자 경정도 최해든의 기존 임차권에 관한 것으로, 별도의 신규 임차인이나 추가 보증금이 아닙니다.
| 임차인 / 대상 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최해든 602호 전유부분 전부 |
140,000,000원 |
전입 2023.02.20 확정 2023.01.13 2025.05.27 경정등기 반영 |
대항력 없음 2021.01.21 근저당 이후 전입 |
후순위 실제 배당액 미확정 |
해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2023.01.13 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2023.02.18 |
| 주민등록일 | 2023.02.20 |
| 확정일자 | 2023.01.13 (경정등기 반영) |
| 임차권등기 | 2024.12.03 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 2024.12.11 신고 |
| 보증금 | 140,000,000원 |
| 매수인 인수 판단 | 0원 (현재 확인된 권리관계 기준) |
대항력 판단에서 중요한 것은 임차보증금의 크기보다 말소기준권리와 임차인의 대항요건이 갖추어진 시점의 선후관계입니다. 최해든의 점유개시일은 2023년 2월 18일, 전입일은 2023년 2월 20일로, 모두 말소기준인 2021년 1월 21일 근저당권보다 늦습니다.
확정일자는 당초 등기에 2024년 11월 26일로 기재되었다가, 2025년 5월 27일 경정등기에 따라 2023년 1월 13일로 수정되었습니다. 그러나 이 날짜 역시 말소기준권리보다 늦고, 확정일자만 앞당겨졌다는 이유로 대항력이 발생하는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 216,000,000원이 두 차례 유찰을 거쳐 105,840,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비로는 49% 수준입니다. 그러나 감정가는 실거래가격과 동일하지 않으며, 반복 유찰은 감정가와 실제 응찰수요 사이에 차이가 있다는 신호일 수도 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 채권배당 | 미배당 채권 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 49% |
105,840,000원 | 103,558,240원 | 3,916,441,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
74,088,000원 | 72,354,416원 | 3,947,645,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
51,861,600원 | 50,528,091원 | 3,969,471,909원 | 0원 |
미래 유찰 시나리오는 실제 매각결과가 아니라 제시된 회차별 계산값입니다. 권리인수액 0원은 명세서상 인수권리 없음과 현재 권리관계를 전제로 하며, 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
여기에서 유념할 부분은 미배당 채권과 매수인의 인수채무는 다르다는 점입니다. 현재 회차에서 예상 미배당액은 3,916,441,760원이지만, 이는 경매 배당으로 회수되지 않는 담보채권 금액을 의미합니다. 이 금액을 매수인이 추가로 지급해야 한다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,281,760원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 동수원신용협동조합 |
4,020,000,000원 | 103,558,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 105,840,000원 |
집행비용은 약 2.2% 수준을 반영한 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 근저당권의 이전 및 질권 관계도 실제 배당 단계에서 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 지하 1층, 지상 9층의 철근콘크리트 건물입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 1~27은 도시형생활주택(원룸형), 기호 28~47은 오피스텔로 이용 중입니다. 다만 경매 사건상 근린시설로 표시되어 있으므로 602호의 정확한 법적 용도 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 용도지역은 중심상업지역이며 토지면적은 496.6㎡입니다. 부지는 평탄한 세장형이고 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 건물 전체에 관한 평가내용과 본건 602호의 공부상 용도는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔·도시형생활주택·근린시설 간에는 이용 및 거래 특성이 다를 수 있습니다. 동일 용도·동일 면적대 실거래 비교가 확인되지 않은 상황이므로 가격 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 반드시 확인해야 할 특수사항
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 확인. 토지 별도등기의 권리자, 설정일자, 대지권 관계 및 매각 후 효력을 확인하십시오. 본건에서 가장 우선적인 권리분석 사항입니다.
- 602호 용도 확인. 집합건축물대장과 등기부를 대조해 602호가 근린시설·도시형생활주택·오피스텔 중 어떤 법적 용도로 등록되어 있는지 확인해야 합니다.
- 최해든 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 전입일 2023.02.20, 경정 확정일자 2023.01.13, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본과 대조하십시오.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 임대의무기간과 관련 의무의 현황, 경매 후 처리 여부를 확인하십시오.
- 공동담보·채권이전 관계. 동수원신용협동조합의 공동담보목록과 제시카자산대부로의 채권이전, 관련 질권 등기를 대조하십시오.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율보다는 602호와 동일 용도·유사 면적의 최근 거래 및 실제 임대수익을 우선 확인해야 합니다.
- 관리비 및 체납 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담과 기타 인도 관련 비용을 확인하십시오.
- 입찰 전 최신 서류 대조. 2026.11.16 매각기일에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 토지 별도등기를 다시 확인하십시오.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리다
이 물건은 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 105,840,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 본건 602호에는 140,000,000원의 주택임차권등기가 존재하며, 전입일과 점유개시일이 말소기준 근저당보다 늦어 현재 확인된 조건에서는 매수인 보증금 인수 0원으로 분석됩니다. 따라서 최저가 낙찰 시 권리인수액을 더한 실질취득 추정액은 105,840,000원입니다.
그렇다고 이 금액이 적정 시세보다 낮다고 말할 근거는 충분하지 않습니다. 더구나 토지 별도등기가 존재하고, 민간임대주택등기 및 물건 용도 확인도 남아 있습니다. 여러 차례 유찰된 물건인 만큼 단순한 감정가 대비 할인율만을 투자 근거로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
결론은 ‘인수보증금 위험은 낮게 분석되지만, 최종 입찰 판단은 보류’입니다. 토지 별도등기의 효력과 602호의 법적 용도, 현재 점유 및 적정 실거래가격을 확인한 뒤에야 이 최저가가 실질적인 매입 기회인지 판단할 수 있습니다.
