수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선로669번길 30의 4층 404호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 정기만이며, 2021년 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 사건입니다. 감정가가 216,000,000원인데 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가격은 105,840,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.
가격 숫자만 보면 관심이 갈 수밖에 없습니다. 그러나 이 건물은 감정평가상 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하며, 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 임차권등기가 존재하고 다수 호실의 점유자도 확인됩니다. 따라서 이번 경매의 목적물이 정확히 어느 용도의 어떤 전유부분인지, 그리고 404호에 관한 권리만 분리해 판단했는지가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 4층 404호 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 · 단독소유 |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 동수원신용협동조합 근저당권 (을구 2번) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세부 권리관계는 재확인
말소기준권리는 2021.01.21 접수된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 공동담보목록이 연결된 권리입니다. 이 금액을 404호 한 개 호실에 대한 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
그 뒤 2024.11.18 임의경매개시결정이 등기되었고, 2024.12.17에는 이민규의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 임차권자는 2021.02.22 전입하여 말소기준권리보다 늦으며, 제공된 권리판정상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 404호와 다른 호실을 구분해야 한다
이 건물의 현황조사에는 여러 호실의 임차인과 점유자가 나타납니다. 그러나 경매 목적물은 4층 404호입니다. 401호·402호·503호·507호 등 다른 호실의 임차보증금을 404호의 인수액이나 실질취득가격에 합산해서는 안 됩니다.
404호 주소가 명시된 등기부상 임차권자는 이민규입니다. 임차권등기 범위는 “건물의 전부”로 기재되어 있으며, 해당 등기 대상인 404호의 전유부분을 기준으로 해석해야 합니다.
| 임차인 / 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이민규 404호 · 임차권등기 |
전입 2021.02.22 확정 2021.01.26 |
150,000,000원 | 없음 |
배당요구 배당 여부 확인 |
해당 없음 |
이민규: 임대차계약 2021.01.25 · 점유개시 2021.02.22 · 배당요구 2024.12.09 · 임차권등기 2024.12.17.
보증금 150,000,000원은 현재 최저매각가 105,840,000원보다 큽니다. 그렇지만 보증금이 최저가보다 많다는 사실 자체가 인수 위험을 뜻하지는 않습니다. 대항력이 있는 선순위 임차인이라면 미배당 보증금 승계를 검토해야 하지만, 이민규는 제공된 판정상 말소기준권리 이후 전입한 후순위 임차인입니다.
③ 가격 분석 — 49% 낙찰가가 곧 저렴한 시세는 아니다
감정가는 216,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저가격은 105,840,000원으로, 감정가 대비 49%입니다.
| 감정평가액 | 216,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 105,840,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 동일 면적 실거래 비교 | 확인 필요 |
이 건물은 제이프라디움으로 표시되어 있으며, 비교 대상 면적은 26.94㎡입니다. 다만 해당 면적과 일치하는 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 실거래 평균보다 낮은지, 최신 거래가보다 낮은지, 또는 시장 가격이 하락하고 있는지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,281,760원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 103,558,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 105,840,000원 |
배당은 주어진 추정표를 적용했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,281,760원을 공제한 103,558,240원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,916,441,760원입니다.
채권액에 비해 예상 배당액이 매우 작지만, 배당받지 못한 채권자의 잔액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 주어진 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 토지 별도등기와 개별 권리의 실제 효력 확인은 이 계산과 별개의 절차입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 3,916,441,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34%) | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 3,947,645,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 (24%) | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 3,969,471,909원 | 0원 |
매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당금도 줄고, 미배당 채권액은 늘어납니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 승계하는 형태로 제시되지 않았기 때문에, 가격 하락에 따라 임차보증금 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물로, 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역에 위치하며, 지구단위계획구역(시청지구), 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 접근성. 부지 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 404호의 정확한 공부상 용도와 임대 가능 형태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 매도 가능 가격과 예상 회수기간을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 토지에 존재하는 권리의 종류, 순위, 말소 여부 및 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 404호 공부상 용도 확인. 경매상 근린시설 표기와 감정평가서의 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 집합건축물 현황도와 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이민규의 임차보증금 150,000,000원, 전입일, 점유개시일, 확정일자와 임차권등기의 목적물을 원문에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 404호에 누가 거주하거나 사용하고 있는지, 인도·명도 가능성과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 등기 권리 연결관계 확인. 이미 말소된 을구 1번 근저당권과 관련 이전·근질권 등기, 을구 2번의 채권이전·질권 설정 및 공동담보관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 같은 면적과 용도의 최근 거래, 최신 거래가격 및 매물 호가를 비교하여 최저가 105,840,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 비용, 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 매각물건명세서의 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음, 토지 별도등기 기재를 최종 공고와 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 집행비용·당해세·우선변제 등이 실제 배당에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 싼지는 아직 모른다”
이번 물건은 감정가 216,000,000원에서 최저가 105,840,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 분명 눈길을 끕니다. 등기부상 말소기준권리 이후에 성립한 임차권은 소멸하는 것으로 분류되고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 명시되어 있지 않습니다.
하지만 토지 별도등기가 존재하고, 근저당권의 이전과 질권 설정이 복잡하게 연결되어 있습니다. 건물 내 여러 용도가 혼재하며, 경매 목적물의 용도도 반드시 대조해야 합니다. 여기에 현재 최저매각가를 검증할 동일 면적 실거래 비교까지 부족합니다.
권리 측면에서는 인수액 0원이 유력하지만, 이것만으로 입찰 적합성이 확정되지는 않습니다. 가격의 적정성·토지 별도등기·404호 실제 용도 및 점유관계가 확인되기 전에는 감정가 대비 하락률을 투자수익으로 해석하지 않는 것이 좋습니다.
결론은 ‘권리 인수 가능성은 낮으나, 가격 메리트 판단은 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰되었느냐가 아니라, 실제로 얼마의 가치가 있는 404호를 어떤 권리 상태로 취득하느냐입니다.
