수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 건물의 8층 805호가 경매 대상입니다. 등재된 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가서에서는 건물 일부를 도시형생활주택(원룸형), 일부를 오피스텔로 이용하는 것으로 설명하고 있습니다. 따라서 아파트와 같은 주거용 집합건물로 일률적으로 판단해서는 안 됩니다. 특히 805호에 해당하는 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인하는 것이 중요합니다.

등기상 소유자는 정기만이며, 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정된 후 임의경매가 진행되었습니다. 이후 근저당권의 채권양도 및 질권 설정에 관한 등기도 존재합니다. 또한 805호에는 김유진 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 뒤에 성립한 것으로 분석되지만, 보증금 130,000,000원이 최저매각가보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 전액을 인수한다고 판단해서도 안 되고, 반대로 모든 점유·권리 문제가 자동 해결된다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 임차권은 소멸 예정

말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이고 근저당권자는 동수원신용협동조합으로 등기되었습니다. 이후 2025.06.16 주식회사제시카자산대부로의 근저당권 이전 및 동수원신용협동조합·주식회사예당개발과 관련된 근질권·질권 설정 내역이 확인됩니다. 이들은 채권관계에 관한 등기이므로 채권최고액을 각각 독립된 매수인 인수채무처럼 합산해서는 안 됩니다.

을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정되었으나 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 해당 근저당권에 관한 후속 채권양도·근질권 등기 내역도 확인되므로 등기부 원본에서 말소 및 부기등기 관계를 대조할 필요가 있습니다.

김유진 임차인은 2023.02.24 주민등록을 마쳤고 2023.02.25부터 점유한 것으로 등기되어 있습니다. 이는 2021.01.21 말소기준권리 이후이므로 경매 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 2024.12.17 등기된 주택임차권 역시 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 배당순위 및 실제 지급 여부와 명도 문제는 별도입니다.

② 임차인 분석 — 805호 김유진

이번 매각 대상인 805호의 실제 임차인은 김유진 1명으로 확인됩니다. 같은 건물 다른 호실에 관한 전입 및 임차인 조사 내역은 별개의 전유부분에 관한 사항이므로 805호의 임차보증금에 합산하지 않습니다.

특히 임차권등기가 존재한다는 사실과 실제 점유자가 누구인지의 문제는 구분해야 합니다. 주택임차권등기 후 임차인이 퇴거했는지, 여전히 점유 중인지, 다른 점유자가 있는지는 현장조사 및 최신 현황조사서를 통해 확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인은 시세 검증이 아니다

감정가 193,000,000원이 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 94,570,000원입니다. 감정가의 49% 수준이라는 점은 분명한 가격 변화입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차별 가격은 경매 진행에 따른 가정이며, 실제 후속 매각기일이나 매각조건을 확정하는 값은 아닙니다. 실질취득액은 매각대금에 매수인 인수채무가 더해진 금액으로 보며, 위 표에서는 인수액 0원이라는 판단을 전제로 합니다. 취득 관련 세금과 기타 부대비용은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)

매각대금 94,570,000원에서 집행비용 2,102,260원을 제외하면 근저당권에 대한 예상배당은 92,467,740원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,927,532,260원으로 추정됩니다. 그러나 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족분이지, 경매 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다.

위 배당표는 제시된 추정 배당순서를 적용한 단순 모형입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액 및 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 공동담보 및 채권 이전·질권 관계에 따라 실제 배당 수령자와 금액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 매수인 인수는 다르다

여기서 중요한 차이는 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액입니다. 채권최고액이 크고 실제 배당금이 적다고 해서 그 차액을 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 말소되는 담보권의 미배당 잔액은 원칙적으로 매수인의 취득대금에 합산하지 않습니다. 본건의 후순위 주택임차권 역시 매각 시 소멸한다는 판단을 적용하므로, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서에서는 대중교통 상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 2021.01.14 사용승인 관련 준공일이 확인되는 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 건물 일부는 도시형생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 805호의 실제 용도와 건축물대장상 용도를 개별 확인해야 합니다.
• 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역(시청지구), 방화지구, 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 토지면적은 496.6㎡이며, 공시지가 자료는 3,243,000원/㎡입니다. 이 면적은 해당 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도로. 부지 서측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하고, 감정평가서에는 인접도로 대비 평탄한 토지로 기재되어 있습니다.
• 임대·환금성. 소형 주거·업무시설이 혼재한 건물 특성상 용도별 임대수요와 공실, 관리비, 실제 매매사례를 각각 확인해야 합니다. 현재 확인된 자료만으로 재매각 가격이나 환금성을 수치화하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인. 토지등기부와 집합건물 등기부를 대조하고, 별도등기된 권리의 내용, 말소 가능성, 대지권 취득에 미치는 영향을 확인합니다.
• 805호 실제 용도 확인. 건축물대장, 감정평가서의 호실별 기호 및 현황을 대조하여 도시형생활주택인지 오피스텔인지, 실제 주거 이용이 적법한지 확인합니다.
• 임차권등기와 점유 확인. 김유진 임차권의 말소 여부, 현재 점유자, 인도 가능성 및 배당요구 내용을 확인합니다.
• 배당순위 확인. 확정일자와 배당요구가 존재하는 만큼 임차인의 실제 우선변제 범위 및 최우선변제 해당 여부를 확인합니다.
• 근저당 및 질권 등기 확인. 동수원신용협동조합, 주식회사제시카자산대부, 주식회사예당개발 관련 채권양도 및 질권 설정이 매각 후 어떻게 정리되는지 원본으로 검증합니다.
• 민간임대주택 관련 의무 확인. 임대사업자 등록과 민간임대주택등기가 경매 매수인에게 미치는 영향을 확인합니다.
• 실거래 시세 확보. 비교 가능한 동일·유사 용도와 면적의 최근 매매사례를 확보하기 전에는 감정가 대비 49%를 시장가격 할인율로 취급하지 않습니다.
• 관리비·명도 비용 확인. 공용부분 미납 관리비, 점유자와의 인도 협의, 필요한 명도 절차 및 취득 부대비용을 별도로 검토합니다.
• 매각조건 재확인. 2026.11.16 매각기일의 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전에 확인합니다.

맺으며 — “반값에 가까워도 권리와 시세 확인이 우선”

수원지방법원 2024타경97910의 가장 눈에 띄는 특징은 감정가 193,000,000원에서 최저매각가 94,570,000원까지 내려왔다는 점입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가 대비 49% 수준으로 하락했지만, 이것만으로 실거래 시세보다 저렴한 물건이라고 판단할 수는 없습니다.

권리 측면에서는 2021년 근저당이 말소기준이고, 805호 김유진 임차인의 전입 및 임차권등기는 그 이후입니다. 따라서 제시된 권리관계와 배당모형을 기준으로 하면 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 130,000,000원의 임차보증금과 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 배당·점유·명도 관계를 확인할 필요가 있습니다.

더 중요한 확인사항은 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 채권 이전 및 질권관계, 개별 호실의 실제 용도입니다. 특히 토지 권리관계가 명확히 검증되기 전에는 예상 인수액 0원만으로 모든 법적 위험이 해소되었다고 보기 어렵습니다.

종합적으로 권리상 후순위 임차권 인수위험은 낮지만, 토지와 용도 관련 확인사항이 남고 실거래 시세가 검증되지 않은 물건입니다. 감정가 대비 할인폭에는 의미가 있으나 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 권리와 토지 원본을 확인하고, 실제 거래가격으로 재평가한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.