수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 제이프라디움 4층 409호에 대한 경매입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 98,980,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 감정가와의 차이뿐 아니라 실제 시장가격과 인수할 권리, 토지 권리관계입니다.
본건의 등기상 말소기준권리는 2021.01.21 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 409호 임차인 김도연은 2021.02.22 전입신고를 했으므로 이 근저당권보다 후순위입니다. 임차보증금이 최저매각가보다 크더라도, 주어진 권리관계에서는 그 미배당 보증금이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조가 아닙니다.
그렇다고 권리 확인이 끝난 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이라는 비고가 있고, 해당 건물에는 민간임대주택등기와 다수의 임차관계가 존재합니다. 본건 409호와 다른 호실의 임차관계를 구분하면서 토지에 설정된 별도 권리까지 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 4층 409호 |
| 건물명 | 제이프라디움 |
| 경매상 용도 표시 | 근린시설 |
| 감정평가상 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 해당 409호의 개별 공부상 용도 확인 필요 |
| 소유자 | 정기만 · 단독소유 |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 409호 임차인 | 김도연 · 임차보증금 150,000,000원 · 후순위 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 토지 권리관계 | 토지 별도등기 있음 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 준공일 | 2021.01.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 토지 권리 확인
말소기준권리는 을구 2번 근저당권으로, 설정일은 2021.01.21, 근저당권자는 동수원신용협동조합, 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 공동담보가 설정된 권리로서 채권최고액 전부를 본건 409호에만 대응하는 실제 채무라고 볼 수는 없습니다.
등기부상 을구 1번 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 이력이 있으며, 같은 근저당권에 대한 이전 및 근질권 관련 등기도 나타납니다. 을구 2번 근저당권 역시 주식회사제시카자산대부로의 채권양도에 따른 이전과 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발의 질권 관련 등기가 이어집니다. 권리 이전·질권 설정은 원래의 담보권과 구분 없이 채권액을 단순 합산해서는 안 됩니다.
- 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권은 말소기준권리로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.
- 2024.11.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 2024.12.30 등기된 김도연의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 409호 김도연의 보증금은 인수되는가?
409호에 직접 관련된 임차인은 김도연입니다. 다른 호실에서도 다수의 임차인이 조사되었지만, 401호·402호 등 다른 전유부분의 임차보증금을 409호의 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김도연 4층 409호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.02.22 확정 2021.02.01 점유개시 2021.01.31 |
150,000,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
후순위 배당요구 2024.12.09 |
인수 없음 후순위 임차권 |
| 임대차계약일 | 2021.01.30 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.01.31 |
| 확정일자 | 2021.02.01 |
| 주민등록일 | 2021.02.22 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 임차권등기일 | 2024.12.30 |
| 배당요구일 | 2024.12.09 |
| 말소기준일 | 2021.01.21 |
| 매수인 인수 판단 | 대항력 없는 후순위 임차인 · 인수액 0원 |
③ 가격 분석 — 49% 할인, 그러나 시세와는 별개
현재 최저매각가 98,980,000원은 감정가 202,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거쳤다는 점은 분명하지만, 감정가 대비 낮은 가격이 반드시 실거래 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 98,980,000원 | 현재 회차 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 69,286,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 48,500,200원 | 추가 유찰 가정 |
제이프라디움 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태이므로, 유찰 이력이 특별한 가격 경쟁력의 증거라고 보기는 어렵습니다. 향후 추가 유찰 시 최저가가 내려갈 수 있지만, 실제 시세와 권리관계에 대한 검증 없이 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이며, 실제 채권잔액이나 다른 공동담보물의 배당상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,181,640원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 96,798,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 98,980,000원 |
집행비용 2,181,640원은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권최고액은 실제 확정채무액과 다를 수 있으며, 위 배당표는 우선순위와 지급액을 확정하는 법원 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 미회수
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 3,923,201,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 3,952,361,148원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,500,200원 | 47,227,196원 | 3,972,772,804원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 예상 인수액은 0원으로 표시됩니다. 이는 후순위 임차권 및 근저당권의 미배당액이 매수인에게 승계되지 않는다는 분석을 전제로 합니다. 토지 별도등기 등 추가 확인이 필요한 권리까지 안전하다고 확정한 결과는 아닙니다.
⑥ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기와 주차장설비가 있습니다.
- 이용상태. 건물 내부에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 409호의 개별 법적 용도는 공부와 대조할 필요가 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 시청지구 지구단위계획구역 등에 속합니다.
- 토지 현황. 대지면적 496.6㎡, 공시지가 3,243,000원/㎡입니다. 해당 수치는 건물 부지 전체에 관한 정보로, 409호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제이프라디움 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 이를 거래가격이나 환금성의 확정적 근거로 사용할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 토지등기부와 매각물건명세서를 대조하여 별도등기의 내용, 말소 여부 및 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 409호 임차권 재확인. 김도연의 전입일 2021.02.22, 확정일자 2021.02.01, 점유개시일 2021.01.31, 보증금 150,000,000원 및 배당요구 사실을 원본 서류에서 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 후순위 임차권으로 인수액이 없더라도 점유가 계속된다면 인도 및 명도 비용이 발생할 수 있습니다.
- 공동담보·채권양도 확인. 동수원신용협동조합, 주식회사제시카자산대부, 주식회사예당개발 관련 근저당권 이전과 질권 설정의 현재 효력을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04 등기된 민간임대주택 관련 제한의 현황과 매각 이후 적용 여부를 확인하세요.
- 용도 및 전유부분 확인. 근린시설이라는 사건상 표시와 도시형생활주택·오피스텔이라는 감정평가 이용상태를 집합건축물대장 및 등기부와 대조하세요.
- 실거래가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격과 임대수익을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인하여 별도의 취득 부담을 점검하세요.
- 입찰기일 재확인. 2026.11.16 매각기일 및 실제 진행·변경·취하 여부를 법원 공고로 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 가격보다 먼저 확인할 권리
- 감정가 202,000,000원 대비 현재 최저매각가 98,980,000원으로 하락했습니다.
- 409호 임차인의 전입신고는 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없습니다.
- 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 수원올림픽공원 및 수원시청역 인근에 위치합니다.
- 토지 별도등기가 존재하여 별도의 권리 확인이 필요합니다.
- 공동담보와 근저당권 이전·질권 설정이 복잡하게 얽혀 있습니다.
- 민간임대주택등기가 있어 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 건물의 용도 표시와 감정평가상 이용상태를 대조해야 합니다.
- 실거래가격이 확인되지 않아 최저가의 시장가격 대비 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
- 임차보증금의 인수의무가 없더라도 명도 부담은 별개로 남을 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 권리의 확실성
수원 제이프라디움 409호는 감정가 202,000,000원에서 최저매각가 98,980,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 현재 가격만 보면 관심을 가질 만한 할인 폭이지만, 할인율이 곧 투자수익률이나 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.
409호 임차인 김도연의 보증금은 150,000,000원이나, 주민등록이 말소기준권리보다 늦고 임차권등기도 후순위이므로 주어진 자료상 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 보증금보다 토지 별도등기와 복잡한 담보권 관계에 있습니다. 여기에 민간임대주택등기, 용도 확인 문제 및 실거래 시세의 불확실성이 더해집니다. 이러한 사항을 충분히 검증하기 전까지 단순히 최저가가 낮다는 이유로 높은 평가를 주기는 어렵습니다.
결론은 ‘후순위 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 토지 권리와 적정가격 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 등기부와 매각조건을 확인해 권리상 위험을 해소하고, 실제 시장가격까지 검증한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.
