수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 집합건물의 5층 501호가 경매 대상입니다. 건물은 지하 1층·지상 9층 철근콘크리트구조로, 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 소유자는 정기만이며, 동수원신용협동조합의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 118,090,000원입니다.
이 사건은 단순히 근저당권이 소멸하는지만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 등기부에는 501호 전유부분 전부에 대한 140,000,000원 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 기재되어 있습니다. 또 사건의 용도 표시는 근린시설이지만, 감정평가서에는 같은 건물의 도시형생활주택과 오피스텔 이용상태가 함께 기술돼 있습니다. 따라서 권리의 소멸 여부와 별개로 501호의 정확한 용도, 대지권 및 토지등기 관계를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 5층 501호 권선동 1011-16 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 표기 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 혼재 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 참고 면적 | 20.64㎡ · 해당 호실 면적과의 대조 확인 필요 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 241,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,090,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 확인일 | 2026.11.02 |
| 매각물건명세서 비고 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인
이 사건의 말소기준은 2021.01.21 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 동수원신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 이후 2025.06.16 주식회사제시카자산대부로 근저당권이 이전되고, 관련 근질권·질권 설정이 기재되어 있습니다.
을구 1번의 채권최고액 1,980,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 다만 해당 권리에 관한 이전·근질권 기재도 함께 확인되므로, 기말소된 근저당권과 관련 부기등기의 최종 효력을 원본 등기부에서 대조할 필요가 있습니다. 근저당권 이전 및 근저당권부채권에 대한 질권 설정 금액을 독립된 매수인 인수채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 501호 보증금 140,000,000원
경매 대상 501호에 직접 특정되는 임차인은 이현주 1명입니다. 같은 건물의 401호, 402호, 502호, 503호 등 다른 호실의 점유자들도 현황조사에 등장하지만, 이들의 보증금을 501호 매수인의 인수액에 합산하는 것은 부정확합니다. 호실이 특정되지 않은 점유자 역시 매각 대상과의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이현주 501호 전유부분 전부 주거 · 주택임차권등기 |
계약 2023.07.31 확정 2023.08.21 전입·점유 2023.09.14 배당요구 2024.12.11 임차권등기 2024.12.17 |
140,000,000원 |
선순위 대항력 없음
후순위 배당 가능
승계 0원
확정일자·배당요구 확인. 실제 배당액은 별도 판단.
|
이현주는 확정일자를 받고 배당요구를 했으므로 후순위 우선변제와 관련된 검토 대상입니다. 다만 말소기준 근저당권이 앞서 있고, 예상 배당표에서는 해당 근저당권의 채권액만으로도 매각대금이 소진됩니다. 실제 임차인 배당 여부는 배당순위, 법정 우선권, 최우선변제 요건과 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
② 가격 검증 — 감정가 49%와 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가 118,090,000원은 감정가 241,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거친 가격이라는 사실은 분명하지만, 이것만으로 동일한 용도와 면적의 부동산보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 이 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 구조입니다. 501호와 용도·면적·층·권리관계가 맞는 최근 실거래를 확인해야 정상적인 매매가격과 현재 최저가를 비교할 수 있습니다. 실질취득 추정액 118,090,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 아직 판단을 보류해야 합니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 기준 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 241,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 118,090,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 501호 임차권 후순위 · 토지 별도등기 검증 전 |
| 실질취득 추정 | 118,090,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 취득부대비용 제외 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 | 501호와 비교 가능한 최근 실거래 검증 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,453,260원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 115,636,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 118,090,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액 5,029,394,029원과 배당 계산상 사용한 근저당권 채권최고액 4,020,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 실제 배당은 권리순위 및 채권확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 근저당권자에 대한 예상배당은 115,636,740원, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,904,363,260원입니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인이 떠안는 금액을 의미하지 않는다는 것입니다. 채권자의 미회수채권과 낙찰자의 법적 인수채무는 별개입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 가정 | 예상 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 118,090,000원 | 115,636,740원 | 3,904,363,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 82,663,000원 | 80,775,066원 | 3,939,224,934원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 57,864,100원 | 56,422,546원 | 3,963,577,454원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금이 감소하고 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 501호 임차권은 선순위 대항력에 따른 승계 대상이 아니므로, 각 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 토지 별도등기와 기타 법정 인수 가능성을 추가 검증한다는 전제 아래의 산출 결과입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 501호의 실제 용도와 건축물대장상 용도를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 496.6㎡의 평탄한 세장형 부지이며 서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 실제 거래 절차에 맞춰 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가서에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이것이 권리관계나 임대관계의 안전성을 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 제이프라디움 관련 주택 집계는 27세대이며, 준공일은 2021.01.14입니다. 소형 주거공간과 오피스텔이 혼재한 건물의 매수층·임대수요는 일반 아파트와 다를 수 있습니다. 최근 실거래와 공실·임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있습니다. 토지등기부의 권리종류·순위·효력과 501호 대지권 관계를 확인하고, 매수인에게 남는 권리가 있는지 판단해야 합니다.
- 501호 건축물대장 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 대조해야 합니다. 501호의 정확한 용도와 전유면적, 감정평가 기호를 확인하세요.
- 이현주 임차권과 배당요구 확인. 보증금 140,000,000원, 확정일자 2023.08.21, 주민등록·점유개시 2023.09.14, 배당요구 2024.12.11, 임차권등기 2024.12.17을 원본 서류와 대조하세요.
- 다른 호실 임차인과 구분. 현황조사에는 401호부터 906호까지 여러 호실의 점유자가 등장합니다. 501호 경매 목적물과 관계없는 임차인 보증금을 인수액에 합산하지 않아야 하며, 호실이 특정되지 않은 점유자의 실제 점유부분도 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권 관계 검토. 2025.06.16 주식회사제시카자산대부로의 근저당권 이전과 동수원신용협동조합·주식회사예당개발 관련 근질권·질권 기재를 확인하세요. 특히 기말소된 을구 1번 근저당권 관련 부기등기의 최종 상태를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 임대의무기간, 등록 말소 여부, 경매 매수 이후의 관련 의무를 확인하세요.
- 실거래와 임대수익 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 동일 용도·면적의 최근 실거래, 임대료, 공실 가능성 및 환금성을 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유가 일치하는지, 임차인이 퇴거했는지, 인도명령 또는 명도소송이 필요한지를 확인하세요. 임차권이 소멸하더라도 실제 명도 비용과 기간은 별도 문제입니다.
- 미납 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 법정 우선권, 최우선변제 가능성 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용과 권리도 점검해야 합니다.
- 매각기일 전 최신 서류 확인. 2026.11.16 입찰에 앞서 등기사항전부증명서, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 다시 확인하고 매각조건 변경 여부를 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 시세
이 사건은 겉으로 보면 감정가 241,000,000원의 집합건물을 118,090,000원부터 입찰할 수 있는 물건입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 분명합니다.
501호 이현주의 보증금은 140,000,000원으로 최저가보다 크지만, 말소기준권리보다 늦게 전입·점유한 후순위 임차인이므로 현재 계산상 매수인 승계액은 0원입니다. 이 부분은 선순위 보증금 인수형 경매와 구분해야 합니다.
그러나 토지 별도등기가 명시되어 있고, 민간임대주택등기 및 근저당권 관련 부기등기, 용도 확인 과제가 남아 있습니다. 여기에 2회 유찰에도 불구하고 현재 최저가가 최근 실거래 시세보다 낮은지 확인되지 않았다는 점까지 고려하면, 단순한 가격 할인율을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
임차인 인수액은 계산상 0원, 전체 권리 안전성과 가격 메리트는 확인 전. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 토지 별도등기의 실질 효과와 501호의 정상적인 시장가격을 확정하는 것입니다. 두 가지가 확인되기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 합리적입니다.
