수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동의 제이프라디움 5층 505호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼합된 구조입니다. 본건 임차권등기에는 주거용으로 기재되어 있어 실제 505호의 공부상 용도와 이용상태를 구분해 확인해야 합니다.
소유자는 정기만입니다. 2021년 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 임의경매가 개시되었습니다. 관련 근저당권의 채권최고액은 4,020,000,000원, 사건 청구금액은 5,029,394,029원입니다. 이 금액들은 공동담보 관계가 있는 채권의 금액으로, 505호 낙찰자가 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
이 사건에서 특히 중요한 것은 낮아진 최저가와 실제 취득위험을 구분하는 것입니다. 최저가가 임차보증금보다 낮다고 해서 언제나 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 이경민의 전입일은 2024.08.05로, 말소기준일인 2021.01.21보다 늦습니다. 주어진 권리관계에서는 대항력이 없는 후순위 임차인에 해당하므로, 보증금 120,000,000원을 최저가에 더해 실질취득가로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 권선로669번길 30, 5층 505호 |
| 건물명 | 제이프라디움 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정상 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼합 건물 · 본건 임차권등기는 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,330,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 임차권
권리분석의 기준은 2021.01.21 동수원신용협동조합의 을구 2번 근저당권입니다. 이보다 늦게 설정된 경매개시결정과 이경민의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
반면 등기부에는 을구 1번 근저당권의 말소 기록과 함께, 해당 근저당권에 관한 이전·근질권 등기 및 을구 2번 근저당권의 이전·질권 등기가 존재합니다. 특히 을구 1번의 말소 상태와 후속 등기의 관계는 등기부 원본에서 대조할 필요가 있습니다. 또한 민간임대주택등기와 토지 별도등기는 일반적인 후순위 근저당권 말소만으로 모든 문제가 해결된다고 단정할 수 없는 확인 사항입니다.
법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지 별도등기의 구체적인 내용과 권리 변동이 이 판단과 일치하는지 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
본건 505호와 직접 연결되는 임차인은 이경민입니다. 건물 내 다른 호실에 대해서도 다수의 전입·임대차 조사 내역이 있으나, 이는 별도 호실에 관한 사항이므로 505호 매수인의 인수보증금에 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이경민 505호 · 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2024.08.05 확정 2024.06.27 |
120,000,000원 | 없음 | 배당순위 확인 | 없음 |
| 임차인 | 이경민 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.06.24 |
| 전입신고일 | 2024.08.05 |
| 점유개시일 | 2024.08.05 |
| 확정일자 | 2024.06.27 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 배당요구 | 2024.12.15 · 신청 |
| 임차권등기 | 2025.01.07 · 을구 3번 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 후순위 |
| 예상 인수액 | 0원 |
확정일자는 존재하지만 선순위 근저당권보다 뒤에 있는 임차인이므로 배당에서 보증금 전액을 회수할 수 있다는 의미는 아닙니다. 실제 우선변제 순위 및 배당액은 확정적인 것으로 볼 수 없습니다. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 점유자가 실제로 퇴거했는지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 할인율은 미확정
감정가는 217,000,000원이고, 현재 최저매각가는 106,330,000원입니다. 두 차례 유찰된 결과 감정가 대비 49%까지 내려온 상태입니다.
여기서 주의할 점은 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 제이프라디움의 거래 비교에는 전용면적 22.3㎡ 기준 정보가 있지만 대상 물건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 또한 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격도 확정되어 있지 않습니다.
따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 안전마진이 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 용도가 혼합된 건물이라는 점을 고려하면, 실제 505호와 같은 용도·면적·이용상태의 거래를 기준으로 판단해야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,330,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 24% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,288,620원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,288,620원을 공제한 나머지 104,041,380원이 근저당권자에게 배당되는 추정 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,915,958,620원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 공동담보 채권의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 근저당권 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 104,041,380원 | 3,915,958,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 72,691,242원 | 3,947,308,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,763,869원 | 3,969,236,131원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자의 회수금액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 현재 권리분석상 매수인에게 인수되는 금액은 각 회차에서 모두 0원입니다.
특히 4,020,000,000원이라는 채권최고액은 공동담보 관계가 있는 근저당권의 금액입니다. 미배당액이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 다만 공동담보의 범위와 근저당권 이전·질권 설정에 따른 실제 배당관계는 원본으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물로, 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지면적 496.6㎡의 평탄한 세장형 토지이며, 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다. 공동주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·지구. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 3,243,000원입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 505호의 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 건물은 2021.01.14 사용승인된 것으로 나타납니다. 도시형생활주택·오피스텔 혼합 건물의 특성상 용도와 전용면적이 일치하는 거래를 비교해야 합니다. 현재는 실제 매매가격과 환금성을 충분히 평가할 만한 거래 근거가 확정되지 않았습니다.
⑦ 입찰 전 핵심 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2021.01.21 을구 2번 근저당권과 을구 1번의 말소 기록, 이후 근저당권 이전·근질권·질권 등기의 정확한 권리관계를 재확인하세요.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기의 원인과 내용, 대지권 및 매각 후 권리관계를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.04 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 임대사업자 의무 및 매각에 따른 효력을 확인하세요.
- 본건 505호의 정확한 용도. 사건상 근린시설, 감정평가상 혼합 건물, 임차권등기상 주거 사용이라는 기재를 건축물대장 및 집합건축물대장과 대조하세요.
- 임차인 이경민의 점유. 2024.08.05 전입, 보증금 120,000,000원, 2025.01.07 임차권등기 및 배당요구 사실을 확인하고 실제 점유·퇴거 여부와 인도 절차를 점검하세요.
- 실거래가 검증. 505호와 용도·면적이 일치하는 최근 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비·점유 관련 비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 점유자 인도에 필요한 시간·비용을 조사하세요.
- 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
수원 제이프라디움 505호는 감정가 217,000,000원에서 최저가 106,330,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 표면적인 할인율은 상당하지만, 이를 곧바로 가격 경쟁력으로 해석하기는 어렵습니다.
권리분석에서는 긍정적인 부분이 있습니다. 보증금 120,000,000원의 임차권자 이경민은 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 임차보증금을 최저가에 더해 계산하는 대항력 인수형 경매와는 구별됩니다.
하지만 토지 별도등기와 민간임대주택등기가 있고, 담보권 이전과 질권 관계도 복잡합니다. 여기에 물건의 실제 용도를 명확히 확인할 필요가 있으며, 직접 비교 가능한 최근 실거래가격도 확정되지 않았습니다.
따라서 결론은 권리상 인수는 제한적이나, 입찰 판단은 보류입니다. 명세서상 인수권리 없음이라는 유리한 조건을 확인하되, 토지 별도등기의 효력과 실제 시세를 검증한 뒤 적정 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.
가격이 낮아진 사실은 확인됐지만, 충분히 싼 물건인지는 아직 확인되지 않았습니다.
