수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 집합건물의 5층 508호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으며, 감정평가상 건물에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트로 취급해서는 안 됩니다. 해당 508호의 정확한 공부상 용도와 이용상태를 먼저 확인해야 합니다.
소유자는 정기만입니다. 등기상 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 임의경매개시결정 및 주택임차권등기가 확인됩니다. 담보권은 공동담보 형태이고, 이후 주식회사제시카자산대부로의 근저당권 이전과 관련 근질권·질권 설정도 기록되어 있습니다. 권리 구조가 단순한 소액 개별 담보대출과는 다르다는 점에 주의해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 5층 508호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 건물 내 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 동수원신용협동조합 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.11.02 |
| 토지 관련 특기 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 토지 권리는 별도 확인
말소기준권리로 제시된 것은 2021년 1월 21일 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 동수원신용협동조합을 근저당권자로 하며 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-25호가 연결되어 있어, 이 금액을 508호 한 개 호실에만 발생한 독립 채무라고 해석해서는 안 됩니다.
2024년 11월 18일 임의경매개시결정과 2024년 12월 17일 서규원 명의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 자료상 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 또한 임차인의 전입·점유개시일 역시 말소기준권리 이후이므로, 후순위 임차보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 구조로 산정되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 508호 서규원, 보증금 130,000,000원
매각대상 508호에 직접 연결되는 임차권자는 서규원입니다. 등기부에는 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 동일 건물의 다른 호실에도 다수의 전입자·임차인이 조사되어 있으나, 그들의 보증금을 508호의 인수보증금에 합산할 근거는 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
서규원 508호 · 전유부분 전부 주택임차권등기 |
전입 2023.02.24 점유개시 2023.02.24 확정 2023.02.24 |
130,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 별도 확인
인수 0원 배당요구 2024.12.23 말소기준 이후 전입·점유 |
서규원은 2023년 2월 2일 임대차계약을 체결하고 2023년 2월 24일 확정일자를 받았으며, 2024년 12월 23일 배당요구를 한 것으로 기록됩니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만, 실제 우선변제 순위와 배당 가능액은 배당절차에서 별도 판단됩니다. 본건의 예상배당표에는 임차인에 대한 배당이 산정되어 있지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인
감정가는 217,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 106,330,000원입니다. 감정가의 49% 수준으로 하락한 것이 사실입니다. 하지만 이는 감정가 대비 비율일 뿐, 현재 시장에서 508호를 실제로 매도할 수 있는 가격과의 차이를 나타내지는 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 기준 | 217,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,330,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 24.01% | 0원 |
후속 유찰 회차의 금액은 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 실제 회차와 최저매각가는 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,288,620원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 106,330,000원 |
매각대금 106,330,000원에서 집행비용 추정액 2,288,620원을 제외하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 104,041,380원입니다. 담보권 채권최고액 4,020,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 3,915,958,620원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
예상배당은 집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액을 사용한 모형입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계, 근질권·질권에 따른 배당관계는 확정 반영된 금액이 아닙니다. 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당과 자금 부담
| 시나리오 | 예상 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 106,330,000원 |
104,041,380원 | 3,915,958,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 74,431,000원 |
72,691,242원 | 3,947,308,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 52,101,700원 |
50,763,869원 | 3,969,236,131원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 예상 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 후순위 권리의 소멸 판단이 유지된다면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 채권자 청구금액 5,029,394,029원과 등기된 채권최고액 4,020,000,000원은 서로 다른 기준이며, 공동담보 및 채권양도·질권 관계를 반영한 실제 배당순위는 법원의 배당절차로 확정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장설비가 있습니다.
- 실제 이용. 감정평가상 일부는 도시형생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용 중입니다. 해당 508호의 용도는 건축물대장과 감정평가서 개별 평가명세에서 재확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지면적은 496.6㎡, 공시지가는 3,243,000원/㎡로 기록되어 있습니다. 이는 개별 508호의 대지권 면적이나 시장가격을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류된 집합건물이고 건물 내 주거형·업무형 용도가 혼재합니다. 동일 호실 실거래 비교가 확인되지 않아 재매각 가능가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본. 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기의 권리자, 종류, 설정일, 순위 및 매각 후 처리 여부를 확인합니다.
- 508호 임차권·점유 확인. 서규원의 보증금 130,000,000원, 전입·점유개시일 2023.02.24, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 명세서와 대조합니다. 실제 점유 및 명도 가능 여부도 확인해야 합니다.
- 공동담보와 담보권 이전. 을구 1번·2번 근저당의 현재 말소·존속 상태, 주식회사제시카자산대부로의 이전, 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발 관련 근질권·질권 기재를 확인합니다.
- 공부상 용도. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 비교해 508호의 건축물대장상 용도, 실제 이용 및 임대 가능 범위를 확인합니다.
- 민간임대주택 관련 제한. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 증액제한 등 매수 후 적용될 수 있는 의무를 검토합니다.
- 실거래가격 검증. 최저매각가 106,330,000원과 비교 가능한 동일 용도·면적·상태의 최근 거래 및 실제 임대수익을 확인합니다. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
- 관리비·세금·명도비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 취득 부대비용을 별도로 산정합니다.
- 매각공고 재확인. 2026.11.16 매각기일, 최저매각가, 매각조건, 입찰보증금 및 변경·정지 여부를 확인합니다.
맺으며 — “49% 낙찰 기회보다 권리와 실거래 검증이 먼저”
수원지방법원 2024타경97910은 숫자만 보면 감정가 217,000,000원에서 최저매각가 106,330,000원으로 내려온 물건입니다. 후순위 주택임차권자 서규원의 보증금 130,000,000원은 매수인 인수액으로 산정되지 않아, 현재 확인된 인수액은 0원입니다.
하지만 가격이 충분히 낮은지는 별개의 질문입니다. 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 공동담보·권리이전 관계, 508호의 정확한 이용 용도와 점유 상태가 모두 확인 대상입니다. 특히 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 감정가의 49%를 곧바로 시세 대비 저평가로 볼 수 없습니다.
결론은 권리상 인수액 0원, 그러나 입찰 판단은 보류입니다. 토지와 임대주택 관련 권리를 검증하고, 매각대상 508호의 실제 시세 및 임대수익을 확인한 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있습니다. 권리 소멸 여부뿐 아니라 매수 후 사용할 수 있는 자산의 실질 가치가 이 사건의 핵심입니다.
