수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 제이프라디움 4층 405호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 정기만이며, 등기상 동수원신용협동조합의 근저당권과 이후 설정된 임차권등기, 근저당권 이전 및 질권 관계가 확인됩니다. 신청채권자의 청구금액은 5,029,394,029원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다.
매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 표시되어 있습니다. 따라서 제공된 권리관계와 예상배당을 기준으로 보면 낙찰자가 근저당 채무나 후순위 임차보증금을 그대로 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 채권양도 및 질권 설정 내역을 함께 확인해야 하는 사건입니다. 특히 등기부상 권리의 말소 여부와 실제 매각조건을 원본으로 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 4층 405호 (권선동 1011-16) |
| 건물명 | 제이프라디움 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 감정평가상 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 405호의 개별 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2021.01.21 |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 토지 관련 특이사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 동수원신용협동조합 근저당권
제시된 말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 해당 근저당권을 기준으로 후순위 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 을구 1번 근저당권은 말소된 권리로 표시되어 있으면서도 이후 권리이전 및 근질권 기록이 함께 확인됩니다. 을구 2번에 대해서도 채권양도와 질권 설정이 존재합니다. 따라서 기존 근저당권과 그 부속 권리의 실제 등기 상태 및 말소 범위를 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.5억이지만 후순위
405호와 직접 연결되는 임차권자는 송민규입니다. 등기부에 주택임차권등기가 존재하고, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 임차권등기의 목적물 범위는 해당 전유부분 전부이며, 등기 내용에 제이프라디움 405호가 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 임차 목적물 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송민규 | 405호 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 2023.05.15 / 2022.08.30 | 대항력 없음 | 후순위 | 인수 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.08.05 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.08.26 |
| 확정일자 | 2022.08.30 |
| 주민등록일 | 2023.05.15 |
| 임차권등기일 | 2024.09.03 |
| 배당요구일 | 2024.12.10 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 |
이 임차인의 핵심은 보증금의 크기가 아니라 권리 발생 순서입니다. 점유개시일과 주민등록일이 모두 2021.01.21 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제시된 사실관계에서는 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 판단되지 않습니다. 확정일자와 배당요구가 있더라도 선순위 근저당권에 앞서는 것은 아닙니다.
현황조사에는 다른 호실의 점유자와 임차인도 다수 기재되어 있습니다. 이들은 401호, 402호 등 별도 호실에 관한 신고이므로 해당 보증금을 405호의 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 405호에 직접 연결되는 확인된 임차권자는 송민규 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사례는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 106,330,000원입니다. 감정가 217,000,000원 대비 49% 수준으로, 두 번의 유찰을 거쳤습니다. 다만 같은 용도와 면적을 가진 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 217,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 106,330,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 34.3% | 추가 유찰 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 24.01% | 추가 유찰 시나리오 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건도 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 통계만으로 앞으로 추가 유찰될지, 현재 최저가에 낙찰될지는 예측할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,288,620원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 3,915,958,620원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수채무가 아닙니다.
현재 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 2,288,620원을 제외한 104,041,380원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 3,915,958,620원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
송민규의 임차보증금은 후순위입니다. 위 배당 추정에서는 선순위 근저당권 채권액이 매각대금을 초과하므로 임차권자에게 배당될 여력이 없습니다. 그렇더라도 제시된 권리관계상 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물이며, 위생·급배수설비와 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 405호의 개별 공부상 용도와 실제 사용 형태는 확인이 필요합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 지구단위계획구역(시청지구), 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당합니다. 부지는 평탄한 세장형 토지로 서측 포장도로와 접합니다.
- 토지 규모. 토지면적 496.6㎡, 개별공시지가 3,243,000원/㎡입니다. 해당 면적은 부지 전체 기준으로, 405호의 전유면적이나 대지권 지분을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 해당 물건과 직접 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 근린시설 분류와 실제 주거 이용상태의 관계가 매수 수요 및 금융 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 거래사례 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 토지 등기부와 대지권 관계를 확보해 별도등기의 구체적 내용, 말소 가능성 및 매수인 부담 여부를 확인하세요.
- 405호의 정확한 용도 확인. 건축물대장, 집합건축물대장 전유부, 등기부 및 감정평가서를 대조해 근린시설 분류와 실제 이용상태의 차이를 확인하세요.
- 임차권등기 및 점유 확인. 송민규의 임차권등기, 배당요구, 실제 점유 상태 및 명도 가능성을 확인하세요. 대항력이 없다는 판단과 현실적인 명도 부담은 별개입니다.
- 채권관계 확인. 동수원신용협동조합 근저당권과 주식회사제시카자산대부의 채권양도, 근질권 및 주식회사예당개발 질권 등기 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택 의무 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 취득 후 남을 수 있는 공법상 의무를 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 용도, 유사 면적과 이용상태를 가진 실제 거래사례를 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 관리비와 공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 기타 공과금 현황을 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 인수하는가
이 물건은 감정가 217,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가 106,330,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정입니다.
권리 구조에서 긍정적인 점도 있습니다. 405호 임차권자 송민규의 보증금은 150,000,000원이지만, 점유 및 주민등록이 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력이 인정되는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 토지 별도등기가 명시되어 있고, 민간임대주택등기와 복잡한 근저당권 이전·질권 관계가 존재합니다. 또한 근린시설로 분류된 405호의 구체적인 법적 이용상태와 비교 실거래가격이 확인되어야 합니다. 이 사항들은 낮은 최저가만으로 상쇄할 수 없는 확인 과제입니다.
결론은 권리상 인수 추정액 0원, 가격 매력은 미확정, 입찰 판단은 보류입니다. 토지 권리와 용도 문제를 해소하고 적정 시세를 검증한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
