수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 제이프라디움 4층 403호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 정기만이며, 말소기준권리는 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합의 채권최고액 4,020,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기초로 2024년 11월 18일 임의경매가 개시됐습니다.

금액만 보면 이상하게 느껴질 수 있습니다. 감정가가 216,000,000원인 개별 호실에 수십억 원의 근저당 채권최고액이 기재되어 있기 때문입니다. 하지만 해당 근저당에는 공동담보목록 제2021-25호가 표시돼 있습니다. 따라서 4,020,000,000원을 이 호실 하나에 대한 대출금 또는 매수인이 부담할 채무로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보와 이후 채권양도·질권설정 관계를 구분해서 보아야 합니다.

더 중요한 점은 매각 대상이 403호라는 사실입니다. 같은 건물 다른 호실에 거주하거나 전입한 임차인들의 보증금을 403호의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다. 이 물건은 403호에 등기된 강수연의 임차권을 중심으로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 토지 권리는 별도 확인

말소기준권리는 2021.01.21 을구 2번 근저당권입니다. 같은 날짜 설정된 을구 1번 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 을구 2번 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 강수연의 임차권등기는 2024.09.27에 접수되어 말소기준보다 후순위입니다.

다만 2025.06.16에는 근저당권이 주식회사제시카자산대부로 이전된 기록과, 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발이 관련된 근질권·질권설정 기록이 있습니다. 이들은 기존 담보채권의 양도 및 담보 설정 관계이므로, 기재된 채권최고액을 각각 별도 채무로 더해서는 안 됩니다. 특히 을구 1번의 말소 상태와 그에 연결된 후속 기재의 현재 효력도 등기 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억이 곧 인수금은 아니다

본건 403호의 실제 임차인은 강수연 1명입니다. 임대차계약일은 2021.12.30, 점유개시일은 2022.02.26, 주민등록일은 2022.03.02이며, 확정일자는 2022.02.14입니다. 임차권등기명령에 따라 2024.09.27 주택임차권등기가 접수됐습니다.

대항력 판단의 기준은 보증금 액수가 아니라 말소기준권리와 임차인의 권리 취득 시점입니다. 강수연의 보증금 150,000,000원은 현 최저매각가 105,840,000원보다 크지만, 전입과 점유가 모두 2021.01.21 근저당권 이후이므로 선순위 대항력 임차인처럼 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

확정일자가 존재하므로 배당에서의 우선변제 관계는 별도로 판단할 수 있지만, 확정일자 역시 말소기준 근저당보다 늦습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 선순위 근저당보다 먼저 배당받거나 보증금 전액을 회수할 수 있는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다

현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가 216,000,000원의 49%입니다. 권리 인수액이 0원이라는 가정하에서는 이 가격에 낙찰될 경우 매수인의 실질취득액 역시 105,840,000원입니다. 단, 취득 관련 세금과 명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

하지만 제이프라디움의 최근 실거래를 근거로 한 가격 수준은 아직 확정할 수 없습니다. 매각가의 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 통한 검증 없이 이를 시세보다 저렴한 물건이라고 평가하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)

근저당 채권최고액을 배당 청구액의 계산 기준으로 사용한 추정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 2025.06.16 근저당권 이전과 관련 질권설정에 따른 실제 배당수령권자 및 배분관계는 별도로 확인해야 합니다.

최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,281,760원을 공제하고 103,558,240원이 근저당권 관련 채권 배당에 배정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,916,441,760원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.

경매 신청채권자의 청구금액은 5,029,394,029원으로, 배당 계산에 사용된 을구 2번 근저당 채권최고액과 다릅니다. 따라서 청구금액과 공동담보 채권최고액, 실제 배당채권액을 동일한 금액으로 취급해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 남는다

현재 2회 유찰 상태에서 추가 유찰이 진행되면 최저매각가는 74,088,000원, 이후 51,861,600원까지 내려가는 시나리오입니다. 후순위 임차권의 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

그러나 가격이 더 내려가면 무조건 유리하다는 뜻은 아닙니다. 토지 별도등기에 관한 권리관계와 실제 거래가치를 검토하지 않은 상태라면, 감정가 대비 할인폭이 커지더라도 투자 적정성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 단일 아파트단지와 달리 건물 용도 및 소형 주거시설의 특성을 고려한 가치 판단이 필요합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역 및 노선버스정류장이 인근에 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비가 갖춰져 있습니다. 사용승인 관련 준공일은 2021.01.14로 표시돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속합니다. 과밀억제권역과 비행안전제6구역(전술)에도 해당합니다. 토지면적은 496.6㎡이며 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 다만 이는 건물 부지 정보로, 403호의 개별 대지권 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
• 도로 및 접근성. 건물 부지 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고, 대지는 인접도로 대비 대체로 평탄합니다.
• 용도 및 임대사업 관련 사항. 등기부에 2021.08.04 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재돼 있습니다. 현재 적용 여부 및 종료·말소 여부를 확인해야 합니다. 건축물대장상 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 제이프라디움은 소형 주거시설과 오피스텔이 혼재한 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%로 표시됩니다. 단, 이 통계만으로 개별 403호의 매도 가능성과 거래 소요기간을 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 별도등기의 구체적인 권리내용, 대지권과의 관계, 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다. 이번 사건에서 가장 먼저 해소해야 할 권리 검토 사항입니다.
• 근저당권 이전 및 질권 관계 확인. 2025.06.16 주식회사제시카자산대부로의 근저당권 이전, 동수원신용협동조합의 근질권 및 주식회사예당개발의 질권설정 기록을 대조해야 합니다. 이미 말소된 것으로 표시된 을구 1번과 연결된 후속 권리의 현재 상태도 확인 대상입니다.
• 403호 임차권과 점유 확인. 강수연의 임차권등기, 전입·점유일 및 배당요구를 재확인하고, 실제 퇴거 여부와 명도 절차를 확인해야 합니다. 보증금 인수 여부와 점유 인도 문제는 구분해서 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자의 등록 상태, 임대의무기간, 경매 매각 이후 적용되는 제한과 말소 요건을 확인해야 합니다.
• 건축물대장상 403호 용도 확인. 경매상 근린시설 분류, 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용, 주거 임차권등기 사이의 관계를 확인해야 합니다. 실제 사용 형태만으로 법적 용도를 추정하면 안 됩니다.
• 최근 실거래 및 임대시장 확인. 제이프라디움의 유사 면적·동일 용도 거래를 우선 비교하고, 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격, 가격 흐름을 확인해야 합니다. 하락 추세가 있다면 과거 고가 거래보다 최신 거래에 더 큰 비중을 둬야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2021-25호 및 관련 목록을 확인하고, 다수 호실이 함께 담보로 설정된 상황에서 실제 매각 범위와 배당 관계를 구분해야 합니다.
• 관리비 및 공과금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 항목과, 당해세 및 배당상 우선권 문제를 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 매각조건 확인. 2026.11.16 매각기일 전에 기일 변경, 정정된 명세서, 특별매각조건 및 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 낙찰가 상한 설정. 최저매각가 105,840,000원을 투자 적정가격으로 바로 받아들이지 말고, 최근 실거래 시세, 매수 부대비용, 예상 명도비용 및 환금성을 고려해 개별적으로 상한을 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 토지와 용도”

수원지방법원 2024타경97910의 표면적인 가격은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 105,840,000원까지 내려왔기 때문입니다.

권리분석에서는 긍정적인 부분이 분명합니다. 대상 403호의 임차인 강수연은 말소기준권리 이후 전입·점유한 후순위 임차인이고, 임차권등기도 후순위입니다. 매각물건명세서는 명시된 인수권리가 없다고 기재하고 있어, 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 토지 별도등기가 명시돼 있고, 민간임대주택등기와 복잡한 담보채권 양도·질권 관계가 남아 있습니다. 더욱이 경매상 용도는 근린시설인데 감정평가서상 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재해 있어 403호의 법적 용도를 별도로 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 감정가 대비 49%라는 수치만 확인될 뿐, 최근 12개월 거래 평균과 최신 실거래가격에 비해 실제 취득금액이 유리한지는 검증되지 않았습니다. 2회 유찰 사실 자체가 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

종합 판단은 C등급, 추가 확인 전 입찰 보류입니다. 후순위 임차권의 인수위험은 낮지만, 토지 권리와 용도 및 실제 가격가치가 확정되지 않은 상태입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 더 떨어지는지가 아니라 토지 별도등기의 내용을 확인하고 403호의 실제 시세를 입증할 수 있는가에 있습니다.