수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30의 5층 507호입니다. 등기상 소유자는 정기만이며, 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 4,020,000,000원. 개별 507호의 감정가보다 훨씬 큰 금액이지만, 공동담보목록이 연결된 근저당이므로 이를 이 호실의 독립적인 실제 채무액이나 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음이라고 기재되어 있습니다. 이는 유리한 요소입니다. 그러나 같은 명세서의 비고에는 토지 별도등기 있음이 명시되어 있습니다. 낙찰 후 권리관계를 판단하려면 건물 등기뿐 아니라 대지권 및 토지 별도등기의 내용과 매각 범위를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 5층 507호 |
| 사건상 물건 용도 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 218,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,820,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 · 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 |
| 특이사항 | 토지 별도등기 있음 · 민간임대주택등기 존재 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 등기가 복잡하다
핵심 기준일은 2021년 1월 21일입니다. 동수원신용협동조합의 을구 2번 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있으며, 507호 임차인의 주민등록일인 2021년 2월 19일보다 앞섭니다. 임차권등기 또한 2024년 12월 10일로 그 이후입니다. 이 임차인은 기재된 전입일 기준으로 후순위에 해당합니다.
다만 을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 분류되어 있으면서, 2025년 6월 16일자로 해당 근저당권의 채권양도 및 근질권 설정 내역도 함께 확인됩니다. 을구 2번 근저당권 역시 주식회사제시카자산대부로 이전되었고, 동수원신용협동조합과 주식회사예당개발의 근질권·질권 설정 관계가 뒤따릅니다. 이는 채권의 양도·담보 관계이므로 개별 권리를 단순 합산하거나 모든 후속 등기를 독립적인 매수인 인수채무로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 150,000,000원이어도 자동 인수는 아니다
본건 507호에 직접 관련된 실제 임차인은 나예지 1명입니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 거주자도 다수 등장하지만, 각 호실의 보증금을 507호의 매수인 부담액으로 합산하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나예지 507호 · 주거용 건물 전부 |
150,000,000원 | 2021.02.19 2021.01.28 |
대항력 없음 | 후순위 · 배당 미확정 | 해당 없음 |
| 임대차 계약일 | 2021.01.27 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.01.28 |
| 전입 및 점유 개시 | 2021.02.19 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.12.10 · 을구 3번 · 수원지방법원 2024카임22699 |
| 배당요구 | 2024.12.11 · 신청 내역 확인 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입 · 대항력 없음 |
| 매수인 인수 | 명세서상 인수권리 없음 |
③ 가격과 예상배당 — 최저가는 낮지만 시세 할인은 미확인
감정가 218,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 106,820,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 49%라는 수치는 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다.
연관 단지로 확인되는 제이프라디움의 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 매각률은 0%로 표시됩니다. 그러나 본건과 면적 대응이 검증되지 않았고, 동일 조건의 최근 실거래가격도 확인되지 않아 이를 507호의 직접적인 시세나 환금성 확정 지표로 사용할 수 없습니다. 따라서 최저가 106,820,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,295,480원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 104,524,520원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 106,820,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 배당은 을구 2번 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정된 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제·다른 우선채권은 반영되지 않았습니다. 확정 배당표가 아니며 공동담보 및 채권양도 관계에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
예상배당액은 근저당권자에게 104,524,520원, 집행비용에 2,295,480원이 배분되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 시뮬레이션에서 근저당권 기준 미배당액은 3,915,475,480원입니다. 다만 이 채권 부족분이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 106,820,000원 | 104,524,520원 | 3,915,475,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 3,946,971,932원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 3,969,000,352원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 예상 매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액이 커집니다. 이 사건은 제시된 권리관계상 후순위 임차인의 보증금이 낙찰가 하락에 따라 매수인에게 전가되는 대항력 인수형으로 분류되지 않습니다. 다만 회차별 인수 0원은 현재 명세서와 시뮬레이션의 전제이며, 토지 별도등기 등의 권리관계를 최종 확인한 결과까지 보장하는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 접도. 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 대지는 평탄한 세장형으로 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 토지 전체 면적은 496.6㎡, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 이는 507호의 개별 대지권 면적이나 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한사항이 확인됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 이용현황과 개별 호실의 건축물대장상 용도는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 제이프라디움 관련 경매 통계에는 평균 유찰 2.0회와 매각률 0%가 표시되어 있습니다. 다만 동일 호실·동일 면적에 대한 비교가 검증되지 않아 참고자료로만 활용할 수 있습니다. 확인된 최근 실거래가 없으므로 실제 매도 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 토지등기사항증명서, 집합건물 대지권 표시 및 별도등기 관련 권리의 매각 후 처리 여부를 확인하세요. 본건에서 가장 먼저 해소해야 할 쟁점입니다.
- 507호 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가서의 도시형생활주택·오피스텔 이용현황, 주거용 임차권등기가 어떻게 연결되는지 건축물대장과 평가서 원본을 대조하세요.
- 나예지 임차권 확인. 임차보증금 150,000,000원, 전입 2021.02.19, 확정일자 2021.01.28, 임차권등기 2024.12.10 및 배당요구 2024.12.11의 사실관계를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유가 계속되는지, 점유자가 누구인지, 인도명령 및 인도 절차 진행에 장애가 없는지 살펴보세요.
- 을구 1번·2번 근저당 확인. 말소된 것으로 분류된 을구 1번과 이후 2025.06.16 채권양도·근질권 등기의 관계, 을구 2번의 공동담보 및 권리승계 관계를 원본으로 대조하세요.
- 경매 청구액과 배당 검증. 청구액 5,029,394,029원, 을구 2번 근저당 채권최고액 4,020,000,000원과 실제 배당채권액의 관계를 확인하세요. 공동담보 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 등록 상태, 경매 매수 이후 적용되는 행정적 의무나 제한을 관할 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 용도·면적·층·입지의 최근 거래와 최근 12개월 거래 추세를 확인한 뒤, 최저가와 실질취득액이 시장가격보다 유리한지 판단하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 및 우선배당 가능 채권, 기타 취득비용을 별도로 확인하세요.
- 유찰 회차 재확인. 현재 매각기일은 2026.11.16이며 최저매각가는 106,820,000원입니다. 입찰 전 매각기일 변경, 매각조건 및 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라고, 안전한 저가매수는 아니다”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 507호 임차인의 보증금 150,000,000원이 현재 최저매각가보다 크더라도, 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류되지 않는다는 점입니다. 따라서 보증금 전액을 매수인이 떠안는 구조로 계산할 이유는 없습니다. 명세서상 인수권리가 없다는 점도 긍정적입니다.
반면 등기에는 민간임대주택 등록이 남아 있고, 명세서에는 토지 별도등기가 기재되어 있습니다. 2025년의 채권양도·질권 관계 역시 확인할 부분이며, 사건상 근린시설 표기와 건물의 주거·오피스텔 이용현황 사이에도 개별 호실 기준의 검토가 필요합니다.
가격은 더욱 신중해야 합니다. 감정가 218,000,000원 대비 최저가 106,820,000원은 49%이지만, 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않았으므로 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 2회 유찰과 연관 단지의 낮은 매각 통계도 무조건적인 가격 가점이 되지는 않습니다.
종합 판단은 C등급(43점)입니다. 후순위 임차권과 명세서상 인수 0원은 장점이지만, 토지 별도등기·용도 확인·민간임대주택 관련 사항과 시세 검증의 불확실성이 더 큽니다. 현재 단계에서는 적극 입찰보다 권리 원본과 실제 가격의 재검증을 우선하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 무엇을 취득하고 어떤 의무를 부담하며 얼마에 다시 처분할 수 있는가입니다.
