수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 제이프라디움 5층 509호입니다. 이번 사건에서 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정가의 49%입니다. 감정가 202,000,000원이 두 차례 유찰을 거치면서 최저매각가 98,980,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 절반 가까운 할인처럼 보이지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 매수인이 실제 부담할 총액과 현재 시장가치입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권(채권최고액 4,020,000,000원)입니다. 이후 509호에 손지민의 주택임차권등기가 이루어졌고 경매개시결정도 기입됐습니다. 손지민의 전입과 확정일자는 모두 2023년 9월 1일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차보증금 50,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.

그렇다고 권리 검토가 끝난 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이라는 비고가 있습니다. 여기에 민간임대주택 등기와 근린시설 용도 표시까지 겹쳐 있어, 건물과 대지의 권리관계 및 실제 허가 용도를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 토지 권리는 별도 확인

등기상 핵심은 2021.01.21 을구 2번 근저당권입니다. 동수원신용협동조합 명의로 채권최고액 4,020,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 근저당 채무의 미변제액 자체는 일반적으로 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다.

같은 날 설정된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 1,980,000,000원이며, 등기 정리상 이미 말소된 것으로 분류됩니다. 다만 이후 해당 근저당권에 관한 채권양도와 근질권 설정 기재가 있으므로 말소등기의 실제 범위와 부기등기 정리 상태는 등기부 원본으로 대조해야 합니다. 을구 1번과 2번에 연결된 채권이전·근질권·질권을 서로 독립적인 신규 채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.

2025년 6월 16일에는 주식회사제시카자산대부로의 근저당권 이전 및 동수원신용협동조합·주식회사예당개발 관련 근질권·질권 설정이 기재됐습니다. 이는 기존 근저당권부 채권을 둘러싼 권리관계이므로 배당금 수령권자와 실제 권리 귀속을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

509호 임차인 분석 — 보증금 50,000,000원

손지민은 실제 임차인으로 확인되며, 보증금 대위변제기관이나 보증기관의 중복 신고가 아닙니다. 보증금은 50,000,000원 한 건으로 판단합니다. 다만 임차권등기가 있다는 사실과 배당을 받는다는 사실은 다릅니다. 선순위 근저당의 채권최고액이 매우 크기 때문에 일반적인 후순위 배당은 어려울 수 있습니다.

손지민의 보증금이 소액임차인 최우선변제 대상인지, 기준시점의 지역별 보증금 요건과 점유·전입 요건을 충족하는지, 적법한 배당요구가 있었는지는 별도 판단해야 합니다. 우선변제권의 유무·순위와 매수인 인수 여부는 구별되는 문제입니다.

② 가격 분석 — 49% 할인율만으로 시세보다 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 98,980,000원으로, 감정가 202,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이 반영된 가격이지만, 동일 건물·동일 용도·비슷한 면적의 최근 실거래 가격을 확인하기 전에는 실질적인 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

특히 제이프라디움은 감정 이용상태상 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 집합건물의 근린시설 표기까지 고려하면, 509호와 실제 용도·면적이 다른 호실의 거래가격을 단순 비교하는 것은 부적절합니다. 감정가 대비 할인율이 커도 현재 거래 가능한 가격보다 높을 가능성을 배제할 수 없습니다.

실질취득 기준액은 각 회차 최저매각가에 명시된 권리 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비와 토지 별도등기에 따른 미확정 부담은 포함하지 않았습니다. 향후 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.

투자 판단에 필요한 비교 대상은 단순한 과거 평균가격이 아니라 최근 12개월의 동일 유형 실거래와 가장 최근 거래가격입니다. 509호의 정확한 건축물대장상 용도와 전용면적을 확정한 뒤 비교해야 하며, 현재는 최저가가 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.2%를 기준으로 한 추정액입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 단순 배당 모형이며, 당해세·소액임차인 최우선변제·실제 채권잔액·배당순위 조정 등은 반영되지 않았습니다. 손지민의 보증금 50,000,000원에 대한 실제 배당은 별도 확인이 필요합니다.

현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,181,640원을 공제하면 근저당권 배당으로 계산되는 금액은 96,798,360원입니다. 배당 모형에서 사용된 채권최고액 4,020,000,000원에 비해 부족한 금액은 3,923,201,640원입니다.

이 부족액은 채권자의 미회수 부분을 나타내는 금액이며, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 상환해야 한다는 뜻은 아닙니다. 반대로 배당금이 부족하다는 사실만으로 토지 별도등기나 법령상 별도 부담까지 모두 소멸한다고 볼 수도 없습니다.

회차별 배당 시나리오

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기설비 및 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정요항표에는 기호 1~27이 도시형생활주택(원룸형), 기호 28~47이 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 509호와 해당 평가 기호의 대응관계는 반드시 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 가능성. 사건의 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 건물 이용상태는 주거형 시설과 오피스텔입니다. 건축물대장상 509호의 구체적 용도 및 실제 사용의 적법성을 대조해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 496.6㎡입니다. 인접도로 대비 평탄한 세장형 토지로, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다. 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등이 지정돼 있습니다. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술)에도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 기준은 3,243,000원/㎡입니다. 이는 건물 509호의 적정 매매가격이나 대지권 가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 공부·건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 조사됐으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 그러나 509호의 개별 용도와 등기상 토지 권리관계는 별도로 검증해야 합니다.
• 환금성. 제이프라디움은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 집합건물입니다. 유사 호실의 실제 매매가격과 거래량을 확인하지 않은 상태에서는 일반 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 매수층과 금융 이용 가능 범위도 개별 용도에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확보. 매각물건명세서의 “토지 별도등기 있음”에 해당하는 토지 등기사항전부증명서를 확인하고, 대지권·지분·담보권·말소 여부 및 실제 매수인 부담을 검토해야 합니다. 최우선 확인 사항입니다.
• 509호 건축물대장 확인. 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태의 차이를 해소해야 합니다. 전유부 용도, 대지권 비율, 면적 및 실제 이용 현황을 일치시켜야 합니다.
• 손지민 임차권 확인. 2023.09.01 전입·점유·확정일자, 2024.11.14 임차권등기와 배당 관련 기록을 원본 대조해야 합니다. 최우선변제 여부와 매각 후 임차권등기 말소 절차도 검토해야 합니다.
• 다른 호실 보증금 합산 금지. 건물 내 다른 호실 점유자의 보증금을 이번 509호의 인수금액으로 취급해서는 안 됩니다. 단, 공동담보·토지권리와 관련한 영향은 별도로 검토해야 합니다.
• 을구 1번 근저당권 정리 상태 확인. 1,980,000,000원 근저당권이 이미 말소된 것으로 분류되지만 이후 채권이전·근질권 기재도 있으므로 실제 등기 말소 범위와 부기등기의 상태를 확인해야 합니다.
• 을구 2번 채권 귀속 확인. 동수원신용협동조합에서 주식회사제시카자산대부로의 채권이전과 동수원신용협동조합·주식회사예당개발의 질권 관련 기재를 대조해야 합니다. 채권최고액과 질권 금액을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 민간임대주택 의무 확인. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간, 관련 행정상 의무의 승계 가능성 및 임차권등기와의 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교대상 확정. 509호와 같은 용도·비슷한 전용면적·유사한 층 및 이용상태의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인해야 합니다. 감정가 49%라는 수치만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 매수 가능 금융 검토. 공부상 용도가 근린시설인지 주택인지 오피스텔인지에 따라 금융기관의 담보평가 및 대출조건이 달라질 수 있으므로 실제 건축물대장에 근거해 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 손지민 또는 다른 점유자의 실제 거주 여부, 인도 가능성, 명도 절차 및 비용을 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 사실만으로 자진 퇴거를 보장하지는 않습니다.
• 관리비 및 기타 공과금. 체납 관리비 중 공용부분 관련 비용의 부담 가능성을 확인하고, 당해세 및 최우선변제 등 배당순위에 영향을 주는 비용도 점검해야 합니다.
• 2026.11.16 매각조건 재확인. 매각기일과 최저가, 매각물건명세서 비고, 특별매각조건, 대지권 및 권리 변동사항을 법원 원본으로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다, 무엇을 인수하는지가 먼저다”

수원 제이프라디움 509호는 감정가 202,000,000원에서 최저가 98,980,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 놓고 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치가 결정되는 물건은 아닙니다.

권리분석상 손지민은 실제 임차인 1명이며, 보증금 50,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 하지만 전입·점유·확정일자가 말소기준권리인 2021.01.21 근저당권 이후이므로 선순위 대항력이 없는 후순위 임차권으로 판단됩니다. 따라서 현재 명세서와 권리 분류에 따른 매수인 보증금 인수액은 0원입니다.

문제는 다른 곳에 있습니다. 토지 별도등기, 민간임대주택 등기, 근린시설 표기와 실제 이용상태의 차이, 그리고 확인되지 않은 동일 유형 최근 실거래가격입니다. 이러한 문제가 남아 있는 상태에서는 최저매각가 98,980,000원을 시세보다 저렴하거나 안전한 취득가격이라고 평가하기 어렵습니다.

현재 권리관계만을 전제로 한 실질취득 기준액은 98,980,000원이지만, 실제 총취득비용은 세금·명도·관리비와 추가 확인되는 권리 부담에 따라 달라질 수 있습니다. 토지 별도등기와 공부상 용도를 확인한 뒤 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 다시 계산하는 것이 합리적입니다.

결론은 ‘가격 매력 확인 전, 권리·용도 검증 우선’입니다. 명시된 보증금 인수 위험은 낮지만, 현재 단계에서 전체 권리의 안전성과 가격 메리트를 모두 확보했다고 보기는 어렵습니다. 입찰 판단은 보류하고 토지 등기·용도·실거래 원본 확인을 우선하는 것이 타당합니다.