수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동에 위치한 제이프라디움 건물의 6층 601호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 정기만, 경매를 신청한 채권자는 동수원신용협동조합입니다. 이 건물은 감정평가상 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 있는 형태로, 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 따라서 일반 아파트의 시세·환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
경매 진행 자체는 전형적인 담보권 실행 구조입니다. 다만 등기에는 공동담보 근저당과 그 채권의 양도·질권 설정, 민간임대주택 등록, 주택임차권등기가 함께 나타납니다. 특히 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있다는 사실이 중요합니다. 건물의 매각가격이 낮아졌다는 이유만으로 토지 관련 권리관계까지 안전하다고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 6층 601호 (권선동 1011-16) |
| 물건종류 | 근린시설 · 도시형생활주택 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 해당 호실 이용 | 601호 주택임차권등기 확인 · 정확한 건축물대장상 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 241,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,090,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 · 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 (공동담보) |
| 임차권등기 | 이준경 · 임차보증금 168,000,000원 |
| 매각명세서 특이사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 특수등기는 확인 필요
말소기준은 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 성립한 601호 임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 동수원신용협동조합 명의 근저당권은 이후 주식회사제시카자산대부로 이전된 기록이 있으며, 관련 채권에 대한 근질권과 질권도 설정되어 있습니다.
한편 을구 1번 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 동시에 이후 채권이전 및 근질권 설정 내역이 존재합니다. 따라서 말소사항과 후속 부기등기의 정합성을 최신 등기부 원본으로 확인해야 합니다. 채권최고액은 공동담보에 설정된 금액으로, 이를 601호에만 귀속하는 개별 채무액으로 해석해서도 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 601호 보증금 168,000,000원
601호에 직접 연결되는 임차권자는 이준경입니다. 임대차계약일은 2022.03.08 및 2024.03.20이고, 점유개시일은 2022.04.01, 주민등록일은 2022.04.04, 확정일자는 2022.03.08입니다. 이 날짜들은 말소기준 근저당 설정일인 2021.01.21보다 늦습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
이준경 601호 전유부분 전부 임차권등기 |
전입 2022.04.04 확정 2022.03.08 점유 2022.04.01 |
168,000,000원 |
선순위 대항력 없음 우선변제 후순위 승계신고 아님 배당요구 2024.12.09 |
601호 기준 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 다른 호실의 전입자와 보증금은 601호 임차채무로 합산하지 않았습니다.
임차권등기 자체는 2024.12.24에 이루어졌으며 보증금은 168,000,000원입니다. 현재 최저매각가 118,090,000원은 그보다 낮지만, 본건은 선순위 대항력 인수형이 아니므로 실질취득액이 자동으로 보증금 168,000,000원에 고정되는 사건은 아닙니다.
다만 명도와 점유 이전 문제는 별개입니다. 임차권등기 여부만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없으므로, 실제 점유자, 인도 가능 여부, 임대차의 종료 상태를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인은 미확인
최초 감정가 241,000,000원이 두 차례 유찰을 거쳐 118,090,000원으로 낮아졌습니다. 감정가에 비하면 상당한 가격 조정입니다. 그러나 이 물건에 관해 동일 호실 유형·면적의 신뢰할 만한 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 241,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 118,090,000원 | 49% | 시세 적정성 미확인 |
| 3회 유찰 시 | 82,663,000원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 57,864,100원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
제이프라디움의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 이 통계만으로 실제 환금성을 정량적으로 확정할 수는 없지만, 현재까지의 경매시장 수요를 긍정적으로 평가할 근거 역시 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,453,260원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 115,636,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 118,090,000원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 공동담보의 실제 채무잔액, 다른 담보물건의 배당, 채권양도·질권 관계, 당해세, 최우선변제와 실제 집행비용은 달라질 수 있습니다. 이 표는 확정 배당표가 아닙니다.
현재 회차에서는 집행비용 2,453,260원을 제외한 115,636,740원이 근저당 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액을 기준으로 산정한 미배당액은 3,904,363,260원입니다. 다만 이는 공동담보 채권최고액을 활용한 계산상 차액이지, 곧바로 601호 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다.
| 시나리오 | 채권자 예상배당 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 115,636,740원 | 3,904,363,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 80,775,066원 | 3,939,224,934원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,422,546원 | 3,963,577,454원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층으로 기본 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 601호의 정확한 공부상 용도와 사용 현황은 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지면적은 496.6㎡이며, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 건물은 2021.01.14 준공된 것으로 확인됩니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 충분하지 않고, 경매 통계에서도 유찰이 확인되어 적정 낙찰가격과 매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 개별 호실의 실제 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본. 별도등기의 권리자, 권리순위, 담보범위, 매각에 따른 소멸 또는 인수 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 공동담보와 채권이전. 을구 1번·2번 근저당권의 현행 상태, 주식회사제시카자산대부의 채권이전, 동수원신용협동조합과 주식회사예당개발의 질권·근질권 관계를 확인해야 합니다.
- 601호 임차권등기. 이준경의 전입일, 확정일자, 점유개시일과 배당요구 내용을 원본 대조하고 실제 점유 상태 및 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 말소 여부, 경매 이후 임대사업 관련 의무의 존속 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장과 감정평가서의 호실별 기호를 대조하여 601호가 도시형생활주택인지 오피스텔인지 확정해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도·면적·층의 최근 실거래가와 임대차 시세를 확인하고, 취득세·관리비·명도비용 등을 포함하여 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 관리비 및 점유. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유자를 확인하고 인도 지연 가능성을 반영해야 합니다.
- 매각조건. 2026.11.16 매각기일의 최신 매각물건명세서, 기일 변경 여부, 매각대상과 최저가, 입찰보증금 조건을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%의 가격보다 먼저 풀어야 할 권리관계”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 241,000,000원 대비 최저가 118,090,000원입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%가 되었습니다. 그러나 그 사실이 시세 대비 저렴함을 입증하지는 않습니다.
601호 임차인 이준경의 보증금은 168,000,000원이지만, 임차권의 전입과 확정일자가 2021년 말소기준 근저당보다 늦어 선순위 대항력 인수형으로 보이지 않습니다. 따라서 현재 예상 인수액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다.
반면 토지 별도등기가 확인되지 않았고, 민간임대주택 등록과 공동담보 채권관계의 검토도 남아 있습니다. 특히 실거래 비교가격이 없어 낙찰 후 자산가치와 환금성을 확신하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(42점). 후순위 임차권의 보증금 인수 가능성은 낮지만, 토지 관련 권리의 불확실성과 가격 검증 부족이 투자 판단을 제약합니다. 입찰 여부는 토지 별도등기와 실제 시세를 확인한 이후 결정하는 것이 타당합니다.
