수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 집합건물의 6층 607호입니다. 등기상 소유자는 정기만이며, 동수원신용협동조합의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 매각기일은 2026년 11월 16일입니다.

처음 눈에 들어오는 숫자는 49%입니다. 감정가 218,000,000원인 물건의 최저매각가가 106,820,000원이니, 겉으로는 할인 폭이 상당해 보입니다. 하지만 경매에서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 특히 이 물건은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 건물에 속하고, 해당 호실의 구체적인 용도 및 동일 조건의 실거래가격을 추가로 확인해야 합니다.

권리구조에서도 살펴볼 부분이 있습니다. 말소기준인 근저당권의 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 경매 신청채권액은 5,029,394,029원입니다. 이는 본 호실의 가격이나 낙찰자가 부담할 채무를 뜻하지 않습니다. 근저당권에 공동담보가 설정되어 있고 채권 양도·질권설정까지 이루어진 구조이므로, 채권관계와 매수인이 실제 인수하는 권리를 구분하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 후순위 임차권보다 앞선다

말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 동수원신용협동조합이며, 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있어 이 금액을 607호에만 설정된 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

을구 1번 근저당권의 채권최고액은 1,980,000,000원이었으나 등기상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 반면 을구 2번 근저당권은 말소기준권리로 남아 있으며, 이후 주식회사제시카자산대부에 확정채권양도를 원인으로 이전되었습니다.

이 과정에서 동수원신용협동조합의 근질권과 주식회사예당개발의 질권이 설정됐습니다. 이 권리들은 기존 근저당권부채권을 대상으로 하는 권리관계이므로, 각각의 채권최고액이나 채권액을 매수인의 별도 인수채무로 합산해서는 안 됩니다. 다만 현재 권리자와 배당금 수령관계는 원본 등기 및 배당절차에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 607호 이정욱, 후순위 임차권

이번 매각대상은 607호입니다. 다른 호실의 전입자와 임차보증금은 각 호실의 점유관계에 속하므로 607호 매수인이 인수할 보증금으로 합산하지 않습니다. 607호에 직접 연결되는 실제 임차인은 이정욱 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고와 중복되는 임차인은 확인되지 않습니다.

대항력 판단의 기준일은 2021.01.21입니다. 이정욱의 점유개시일은 2024.01.15, 주민등록일은 2024.01.16으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 근저당권에 대항하여 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다.

확정일자는 2024.06.21이며 임차권등기는 2024.12.20에 이루어졌습니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 기존 선순위 근저당권보다 우선하는 권리가 만들어지는 것은 아닙니다. 현재 배당모형에서도 근저당권에 매각대금이 모두 배분되어 이정욱에 대한 예상배당은 0원입니다. 이는 임차인이 실제로 보증금을 회수했는지 여부와는 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 우위는 미확인

현재 최저매각가는 106,820,000원입니다. 감정가 218,000,000원 대비 49%이며 이미 2회 유찰됐습니다. 매각물건명세서상 보증금 인수액은 0원이므로 확인된 권리관계를 전제로 한 매수인의 취득원금은 낙찰가와 같습니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도로 고려해야 하고, 토지 별도등기에 따른 인수 여부도 확정되어야 합니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가와 배당추정액을 기준으로 한 비교이며, 실제 후속 매각기일과 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다. 미배당은 채권자 측의 회수 부족액으로 매수인 인수액이 아닙니다.

특히 근린시설 분류와 감정상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태가 혼재하므로, 실제 비교대상은 본 호실의 공부상 용도, 면적, 대지권, 임대수익 구조와 일치해야 합니다. 다른 종류의 집합건물이나 면적이 맞지 않는 거래를 비교하면 시세 판단이 왜곡될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)

매각가 106,820,000원에서 집행비용으로 추정한 2,295,480원을 제외하면 근저당권 배당재원은 104,524,520원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 3,915,475,480원으로 추정됩니다. 이 금액은 매수인의 채무가 아니라 담보권자 측의 미회수 금액입니다.

배당표의 동수원신용협동조합 표기는 원래 근저당권자를 기준으로 한 것이며, 2025.06.16 근저당권 이전과 근질권·질권설정이 있으므로 실제 배당금 수령권자와 배당순위는 법원 배당절차에서 다시 확인해야 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 추정 배당에서 반영되지 않아 실제 배당액은 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물로, 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 토지면적은 496.6㎡이며 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 구체적인 거래·이용 제한은 해당 토지와 용도에 맞춰 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 본 호실의 용도 분류와 실제 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택. 등기부에는 2021.08.04 민간임대주택등기가 기재되어 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 있습니다. 이 등록의 현행 효력 및 매각 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 2021.01.14 준공된 제이프라디움과 연결되는 물건으로, 최근 실거래와 본 호실의 면적·용도 일치 여부가 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 2회 유찰 이력이 있으므로 실제 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 살펴야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 최우선 검토사항입니다. 토지등기부, 대지권 등기 및 매각물건명세서의 별도등기 관련 내용을 함께 확인하여 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지 판단해야 합니다.
• 607호 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택·오피스텔 혼재 표시를 대조하고, 집합건축물대장에서 607호의 정확한 용도를 확인해야 합니다.
• 607호 점유관계 확인. 이정욱의 전입일·점유개시일과 임차권등기 내용은 확인되지만 현재 점유와 실제 퇴거 상태는 확인이 필요합니다. 임차권 말소 및 인도절차도 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기상 민간임대주택 표시의 현행 상태, 임대의무기간 및 매수인에게 적용될 수 있는 법적 의무를 검토해야 합니다.
• 근저당권 이전·질권관계 대조. 동수원신용협동조합, 주식회사제시카자산대부, 주식회사예당개발의 권리관계가 2025.06.16 변경되었습니다. 현재 권리자와 배당절차를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-25호와 관련 담보의 범위를 검토해야 합니다. 채권최고액 전체를 607호의 개별 시가나 인수채무로 취급해서는 안 됩니다.
• 실거래 비교. 감정가 대비 49%에 현혹되지 말고 동일 용도·동일 면적·유사 층·유사 대지권을 갖춘 거래의 최근 12개월 가격과 최신 거래가격을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용, 체납세금 및 기타 비용을 점검해야 합니다.
• 매각조건 최종 확인. 2026.11.16 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 법원 공고의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 권리와 시세의 검증”

이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 607호 임차권자가 말소기준권리보다 후순위이고, 명세서상 매수인이 인수할 권리가 없다는 점입니다. 임차보증금 50,000,000원과 근저당권의 거액 미배당을 낙찰자가 대신 부담하는 구조로 계산할 근거는 없습니다.

하지만 그 사실만으로 안전한 투자물건이라는 결론을 내리기는 어렵습니다. 토지 별도등기는 아직 개별적인 권리 확인이 필요한 문제이며, 민간임대주택 등록과 본 호실의 정확한 공부상 용도도 검토해야 합니다. 최근 실거래가격과의 비교 역시 확인되지 않았으므로, 최저가가 감정가의 49%라고 해서 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 전 추가 검증이 필요한 물건입니다. 후순위 임차권에 따른 보증금 승계위험은 낮게 평가하지만, 별도등기와 용도 불확실성, 2회 유찰, 가격 비교 근거 부족을 고려하면 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리와 용도를 먼저 확정하고, 그다음 실거래를 근거로 응찰가격을 판단해야 합니다.