수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 권선로669번길 30에 있는 집합건물의 8층 804호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 내용상 건물에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 따라서 804호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전에 구분해야 합니다.
소유자는 정기만이며, 2021년 1월 21일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날짜에 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권 가운데 을구 2번, 채권최고액 4,020,000,000원이 제시된 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기가 이루어졌고, 근저당권 이전 및 근질권 설정도 확인됩니다. 단순한 소액 근저당권 하나가 걸린 물건이 아니라 공동담보와 채권양도 관계가 얽힌 경매라는 점을 먼저 이해해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 8층 804호 (권선동 1011-16) |
| 물건종류 | 근린시설(사건 표기) · 건물 내 도시형생활주택 및 오피스텔 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권액 | 5,029,394,029원 |
| 경매신청 채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 등기상 임차보증금 | 130,000,000원 · 하록비 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (명세서상 명시 인수권리 없음) |
| 특이사항 | 토지 별도등기 있음 · 민간임대주택등기 · 근저당권 이전 및 근질권 설정 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 구조는 복잡하다
권리분석의 출발점은 2021.01.21 설정된 동수원신용협동조합의 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이고 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정되었으나 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 한편 2025.06.16에는 을구 1번과 2번에 관련된 근저당권 이전 및 근질권 등기가 확인됩니다. 특히 을구 2번 근저당권은 주식회사제시카자산대부로 이전되었고, 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발과 관련된 담보채권 질권·근질권 설정도 존재합니다.
② 임차인 분석 — 804호 임차권등기 130,000,000원
804호에 직접 관련된 임차인은 하록비입니다. 임차보증금은 130,000,000원이고, 임대차계약 및 확정일자는 2023.03.08, 주민등록 및 점유개시일은 2023.03.30입니다. 2024.12.17에는 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차인 / 부분 | 임대차·전입 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
하록비 804호 전유부분 전부 실제 임차인 |
계약 2023.03.08 전입 2023.03.30 점유 2023.03.30 확정 2023.03.08 |
130,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 배당순위 확인 말소기준권리 이후 전입 |
배당요구 2024.12.11 보증기관 승계 없음 |
임차권등기는 2024.12.17 접수되었으며, 임대차계약과 전입도 말소기준권리인 2021.01.21 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 선순위 대항력 임차인으로 판단하지 않으며, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 임차권등기의 말소 처리, 실제 점유 여부, 배당요구의 유효성 및 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다. 확정일자가 존재한다는 사실만으로 선순위 배당을 받을 수 있다는 의미는 아닙니다. 추정배당표 역시 임차인 배당 및 당해세·최우선변제를 별도로 반영하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
최초 감정가는 201,000,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 98,490,000원으로 내려왔습니다. 단순히 감정가와 비교하면 절반 이하로 내려온 가격이지만, 이 가격이 실제 거래 가능한 시장가격보다 낮은지는 별도의 문제입니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 98,490,000원 | 3,923,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 68,943,000원 | 3,952,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 48,260,100원 | 3,973,008,582원 | 0원 |
위 금액은 제시된 회차별 예상 매각가 및 배당 시나리오입니다. 이후 회차의 실제 진행 여부나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.
단지명은 제이프라디움이며, 준공일은 2021.01.14입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건은 이미 그 수준인 2회 유찰 상태에 도달했습니다. 그러나 해당 804호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 96,317,180원 |
| 채권자 미배당액 | — | 3,923,682,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
현재 최저가인 98,490,000원에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 2,172,820원을 제외한 96,317,180원이 근저당권 관련 채권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 3,923,682,820원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이지 낙찰자가 부담하는 인수금이 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 0원으로 추정되어 있습니다. 다만 임차인 배당, 당해세, 최우선변제 등은 이 예상배당에 반영되지 않았고, 공동담보권의 실제 배당과 권리자별 수령액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 804호의 정확한 공부상 용도 및 실제 이용상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 부지 면적은 496.6㎡이고, 토지 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 도로. 부지는 평탄한 세장형 토지이며, 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔·도시형생활주택이 혼재하는 건물로, 실제 환금성은 해당 호실의 용도와 임대수익, 면적 및 동일 유형의 거래 수요에 따라 달라집니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 토지등기부와 집합건물 등기부를 함께 열람하여 별도등기의 대상 권리와 대지권의 관계, 매각 후 효력을 확인해야 합니다. 이 사건에서 가장 중요한 원본 대조 사항입니다.
- 804호의 정확한 용도. 사건상 근린시설로 표시된 점과 건물 내 도시형생활주택·오피스텔 혼재 사실을 구분해야 합니다. 건축물대장과 감정평가서의 해당 전유부분을 직접 확인하세요.
- 804호 임차인 하록비. 보증금 130,000,000원, 전입 2023.03.30, 확정일자 2023.03.08, 임차권등기 2024.12.17입니다. 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 실제 점유와 임차권등기 말소 처리, 배당요구 및 명도 가능성을 재확인해야 합니다.
- 공동담보 및 권리이전. 동수원신용협동조합의 근저당권, 주식회사제시카자산대부의 근저당권 이전, 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발 관련 근질권·질권의 현황을 확인해야 합니다. 공동담보목록과 현재 권리자도 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.04 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후의 등록 및 임대의무 관련 사항에 대해서는 현행 등록상태와 적용 법령을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 해당 호실과 비교 가능한 실제 거래가격, 임대보증금, 월세수익 및 관리비를 확인해 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차권등기와 실제 점유 상태를 구분하고, 인도명령 또는 명도 협의 가능성을 점검하세요. 공용부분 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 입찰서류 재확인. 매각기일 2026.11.16 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지등기부 및 법원의 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 시세
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 201,000,000원으로 평가된 물건이 두 차례 유찰되면서 98,490,000원까지 내려왔기 때문입니다. 게다가 804호 임차인 하록비의 보증금 130,000,000원은 최저가보다 크지만, 선순위 대항력이 없어 제시된 권리관계상 매수인의 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 토지 별도등기가 있고, 근저당권의 공동담보·이전·질권 관계가 복잡합니다. 건물 내 이용용도도 혼재하며, 현재 최저가를 실거래 시세와 비교할 확실한 근거가 확인되지 않았습니다. 이처럼 가격 판단과 권리 확인에 중요한 불확실성이 남아 있는 이상, 감정가 대비 할인율을 곧 투자 수익률로 해석할 수 없습니다.
결론은 ‘명세서상 인수 0원, 가격 판단 보류, 토지 권리 확인 필수’입니다. 인수금이 없다는 점은 긍정적이지만, 토지등기와 해당 호실의 이용용도 및 시장가격이 확인되어야 현재 최저가의 실질적인 매력도를 평가할 수 있습니다. 권리와 가격을 모두 확인한 뒤에야 입찰 여부를 결정할 수 있는 물건입니다.
