* 실질취득 기준액은 최저가에 매각물건명세서상 명시된 인수액 0원을 더한 조건부 수치입니다. 토지 별도등기, 민간임대주택 관련 의무, 실제 점유관계 등의 확인 결과에 따라 취득 위험과 별도 비용은 달라질 수 있습니다.
수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16에 위치한 제이프라디움 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있는 구조입니다. 해당 802호는 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 개별 호실의 건축물대장상 용도는 별도로 확인해야 합니다.
경매의 출발점은 소유자 정기만의 채무를 담보하는 근저당권입니다. 2021년 1월 21일 동수원신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 4,020,000,000원의 근저당권이 이 사건의 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기가 이루어졌고, 2025년에는 근저당권 이전 및 근질권·질권 관련 등기가 추가되었습니다.
특히 이 근저당권은 공동담보로 표시되어 있습니다. 등기상 채권최고액 4,020,000,000원을 802호 단독 채무액으로 해석하거나, 다른 공동담보 부동산의 채권과 단순 합산해서는 안 됩니다. 담보권 이전 및 질권 설정의 현재 효력도 원본 등기부로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 제이프라디움 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(사건상 표기) · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)·오피스텔 혼합 건물 · 802호 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 · 8층 802호 |
| 소유자 | 정기만 (2021.01.21 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 임차권등기 | 임소연 · 147,000,000원 · 2024.12.09 등기 |
| 토지 관련 | 매각물건명세서 비고: 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 토지 등기는 별도 확인
말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정, 임소연의 임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 따라서 802호 임차권등기의 보증금 147,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수해야 하는 구조로 판단하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 802호 임차권 147,000,000원
802호에 직접 연결되는 임차권자는 임소연 1명입니다. 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2021.12.18 및 2024.01.18, 점유개시일은 2022.02.12, 주민등록일은 2022.02.15, 확정일자는 2021.12.28입니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
임소연 802호 · 전유부분 전부 |
전입 2022.02.15 확정 2021.12.28 점유개시 2022.02.12 |
147,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 말소기준 근저당보다 후순위 |
배당요구 2024.12.11 배당요구 있음 승계 해당 없음 |
임차권등기일은 2024.12.09입니다. 전입신고와 점유개시가 모두 2021.01.21 근저당권 설정 이후이므로 선순위 근저당권에 대한 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 확정일자는 확인되지만 우선변제의 구체적 순위 및 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
현황조사에는 같은 건물의 401호부터 906호까지 여러 호실의 임차인·전입자가 함께 나타납니다. 이들은 802호 임차인의 보증금과 합산할 대상이 아닙니다. 이 사건 802호에 관한 직접 임차권 분석은 임소연을 기준으로 하며, 다른 호실의 임차보증금을 802호의 인수금액이나 예상배당채권으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가 201,000,000원이 두 차례 유찰되면서 현재 최저가가 98,490,000원이 되었습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정평가액과 현재 최저가의 차이일 뿐, 최근 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 98,490,000원 | 3,923,682,820원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 68,943,000원 | 3,952,697,974원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 48,260,100원 | 3,973,008,582원 |
3회·4회 유찰 가격은 이후 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 예상 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 채권자의 미회수액으로, 매수인 인수금액과 구별해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,172,820원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,172,820원을 제외한 96,317,180원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액 기준 예상 미배당액은 3,923,682,820원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 청구금액은 5,029,394,029원으로, 배당표상 근저당권 채권최고액인 4,020,000,000원과 다릅니다. 공동담보 및 채권 이전 관계가 포함된 만큼 이 차액을 802호의 독립된 채무나 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.01.14 사용승인 관련 준공 정보가 있으며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 개별난방, 승강기, 주차장 및 기본적인 위생·급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 일부는 도시형생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 802호의 공부상 용도·실제 이용·임대 가능 형태를 구분해 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등으로 표시되어 있습니다. 토지 공시지가 자료는 3,243,000원/㎡이며 대지 면적은 496.6㎡입니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 별도등기와 개별 호실 용도 문제는 따로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 정보상 27세대 규모의 주거 부분이 확인되지만, 건물에는 오피스텔도 함께 존재합니다. 동일 조건의 실거래 비교가 확보되지 않아 802호의 객관적인 매각 예상가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 최우선 확인. 토지등기부와 대지권 관련 서류를 확보하여 별도등기의 권리자, 채권액, 매각 후 존속 여부를 확인하세요. 이 문제가 해소되지 않으면 인수액 0원이라는 수치만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.
- 매각 대상과 개별 용도 확인. 건축물대장·감정평가서·매각물건명세서에서 802호의 전유면적, 대지권, 법적 용도와 실제 이용상태가 일치하는지 확인하세요.
- 근저당권·공동담보 대조. 2021.01.21 설정된 을구 1·2번 근저당권과 2025.06.16의 권리이전·근질권·질권 등기를 공동담보목록까지 포함해 원본으로 확인하세요.
- 임소연 임차권등기 확인. 임차보증금 147,000,000원, 전입 2022.02.15, 확정일자 2021.12.28, 임차권등기 2024.12.09를 대조하고 배당요구 및 등기말소 절차를 확인하세요.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장조사와 집행관 현황조사를 통해 인도 가능성과 명도비용을 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 확인. 2021.08.04 등록된 민간임대주택등기에 관한 등록 상태와 매각 후 의무 관계를 확인하세요.
- 시세 확보. 근린시설이라는 사건 표기만으로 상가 가격과 비교하거나, 주택임차권등기만으로 일반 아파트 시세를 적용해서는 안 됩니다. 실제 용도가 일치하는 호실의 최근 거래를 먼저 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 당해세 및 배당에 영향을 미치는 항목을 점검하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 98,490,000원과 추가 유찰 시 68,943,000원·48,260,100원의 가격 시나리오를 참고하되, 권리 확인 결과와 시장가격을 우선해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기부, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 토지권리 확인이 먼저”
수원 제이프라디움 802호는 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 98,490,000원이 되었습니다. 표면적으로는 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건입니다.
802호 임소연의 임차보증금은 147,000,000원이지만, 임차인의 전입과 점유개시가 말소기준 근저당권보다 늦어 그 보증금이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 매각물건명세서상 명시 인수액도 0원입니다.
그러나 토지 별도등기가 존재하고, 민간임대주택등기와 복잡한 공동담보·채권이전 관계, 근린시설 표기와 혼합 건물의 실제 이용상태가 함께 나타납니다. 게다가 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.
결론은 조건부 검토, 즉시 입찰은 보류입니다. 후순위 임차권이라는 기본 구조는 비교적 명확하지만, 토지권리와 개별 용도, 실제 점유, 시세 검증이 끝나지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 감정가보다 얼마나 내려왔느냐가 아니라 무엇을 온전히 취득할 수 있고, 그 취득대가가 실제 시세보다 충분히 낮은가에 있습니다.
