수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30의 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 집합건물입니다. 따라서 일반 아파트처럼 가격과 권리를 단순 비교해서는 안 됩니다.

소유자 정기만 명의로 2021년 1월 소유권보존등기가 이루어졌고, 동수원신용협동조합의 대규모 공동담보 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2024년 11월 임의경매가 개시되었으며, 2025년에는 근저당권 이전과 근질권·질권 설정이 등기되었습니다. 권리관계가 단순한 단독 담보대출 사건은 아닙니다.

그럼에도 903호 자체의 임차권은 비교적 명확합니다. 김초원의 확정일자와 주민등록·점유개시일이 확인되고, 주민등록·점유개시가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 140,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다. 중요한 것은 최저가가 낮다는 사실보다, 매수인 부담과 토지권리·실제 용도를 함께 확인하는 일입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 토지권리 확인이 중요하다

말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 동수원신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 4,020,000,000원의 공동담보 근저당권이 기준이 됩니다. 이후 경매개시결정과 903호 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.

903호 임차인 — 보증금 140,000,000원의 성격

김초원은 2021.02.10 임대차계약을 체결하고, 2021.02.15 확정일자를 받았으며, 2021.02.23 주민등록과 점유를 시작했습니다. 2024.12.10 배당요구를 신고했고, 2024.12.24 주택임차권등기가 접수되었습니다.

핵심은 확정일자보다 주민등록과 점유개시일입니다. 확정일자가 2021.02.15로 상대적으로 빠르더라도, 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 시점이 2021.02.23이므로 2021.01.21의 선순위 근저당권에 대항할 수 없습니다.

배당요구가 이루어졌다고 해서 선순위 근저당권보다 배당순위가 앞서는 것은 아닙니다. 현재 매각가 기준으로 선순위 담보채권에 대규모 미배당이 발생하며, 김초원의 보증금 회수도 어려울 수 있습니다. 그러나 선순위 대항력이 없는 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 당연히 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 일반적인 후순위 임차권 분석상 예상 보증금 인수액은 0원입니다.

다른 호실의 임차관계 — 903호와 구분해야 한다

현황조사에는 401호부터 906호에 이르는 여러 호실의 임차관계가 함께 나타납니다. 903호와 직접 대응되는 임차인은 김초원 1명입니다. 그 밖의 다른 호실 관련 조사 대상 45명은 903호의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이 가운데 김임형은 호실이 특정되지 않아 903호와의 관련성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

다른 호실에는 보증금이 확인된 임차인과 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 혼재합니다. 특히 건물 전체에 관한 배당요구나 점유조사 사실만으로 다른 호실의 채무를 903호 매수인에게 귀속시켜서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 반값이 시세 대비 반값은 아니다

현재 최저매각가격은 98,490,000원입니다. 감정가 201,000,000원의 49%로, 이미 두 차례 유찰되었습니다. 다음 회차도 유찰된다면 최저가가 추가로 하락하는 시나리오가 제시되어 있습니다.

위 실질취득금액은 각 회차의 최저가 그대로 낙찰받고, 예상 보증금 인수액이 0원인 경우에만 적용됩니다. 실제 낙찰가가 높아지면 그만큼 실질취득금액도 높아집니다. 취득세·등기비용·점유자 인도비용 등은 포함하지 않았습니다.

참고 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이번 물건 역시 이미 2회 유찰된 상태입니다. 유찰이 계속되었다는 사실은 가격 이외에도 물건의 권리·용도·환금성 또는 입찰 수요를 점검해야 할 이유가 될 수 있습니다. 다만 구체적인 유찰 원인이 확인된 것은 아니므로 유찰 횟수만으로 물건의 하자나 저평가를 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 채권액 변동은 반영되지 않았습니다. 담보채권 배당액은 제공된 배당 시나리오에 따른 금액으로, 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 96,317,180원이 선순위 근저당권 배당에 배정되고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 3,923,682,820원입니다.

하지만 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 일반적인 소멸 근저당권의 미회수 채권액은 낙찰자가 승계하는 채무가 아닙니다. 이 사건의 시나리오에서도 각 회차의 매수인 예상 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

유찰에 따른 채권 미회수 비교

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방, 승강기, 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 기호 1~27을 도시형생활주택(원룸형), 기호 28~47을 오피스텔로 구분합니다. 903호의 정확한 건축물대장 용도와 전유면적을 확인해야 적절한 실거래 비교 대상을 선정할 수 있습니다.
• 토지. 소재지 부지는 496.6㎡의 평탄한 세장형 토지이며, 서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지의 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 전체 부지 면적을 903호 전유 대지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역 및 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인할 사항입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 903호의 내부 상태와 이용 용도는 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가에서는 전체 임대관계를 미상으로 기재했고, 일부 평가 기호에 주택임차권이 설정되어 있다고 설명합니다. 903호는 김초원의 주택임차권등기가 확인됩니다.
• 환금성. 원룸형 주택·오피스텔·근린시설의 용도별 매수 수요와 금융조건은 달라질 수 있습니다. 제이프라디움 참고정보에는 27세대로 나타나지만, 평가대상 기호는 47개로 구분되어 있어 실제 비교 대상의 일치 여부가 중요합니다. 동일 용도·면적 실거래가 확인되기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서의 비고에 토지 별도등기가 기재되어 있습니다. 해당 토지등기부, 대지권 관련 사항 및 별도등기의 소멸 여부를 확인하세요. 이 문제가 해결되지 않으면 입찰가격 산정보다 권리관계 검토가 우선입니다.
• 903호 용도·면적 확인. 건축물대장 전유부와 감정평가서 기호를 대조해 근린시설, 도시형생활주택, 오피스텔 중 903호의 정확한 법적 용도와 전유면적을 확인하세요.
• 최신 등기부 대조. 을구 1번 근저당권의 말소 표시와 2025년 권리이전·근질권 관련 등기를 대조해야 합니다. 을구 2번 근저당권의 이전 및 질권 관계도 함께 확인하세요. 공동담보목록 제2021-24호, 제2021-25호 및 후속 공동담보목록을 검토할 필요가 있습니다.
• 903호 임차인 점유 확인. 김초원의 보증금은 140,000,000원이지만, 선순위 근저당권에 대항하는 임차권으로 분석되지 않습니다. 현재 실제 점유자, 점유 경위, 임차권등기 유지 여부를 확인하세요.
• 다른 호실과 구분. 현황조사상 여러 임차인이 나타나더라도 다른 호실의 보증금을 903호의 매수인 인수액에 합산하지 마세요. 호실이 특정되지 않은 점유자의 실제 점유장소는 확인이 필요합니다.
• 최종 매각물건명세서 확인. 현재 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 법정지상권도 해당사항 없음으로 나타납니다. 입찰 전에 최종 명세서와 특별매각조건의 변경 여부를 반드시 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 98,490,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로는 부족합니다. 동일 용도·비슷한 전유면적의 최근 12개월 매매사례와 최신 거래가격을 확보한 후 입찰 상한을 결정하세요.
• 관리비와 명도비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 관리비 정산, 실제 점유자의 이사 협의와 인도절차에 필요한 비용을 확인하세요.
• 배당 및 세금 검토. 현재 예상배당표에는 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성이 반영되어 있지 않습니다. 배당순위 변동 가능성을 확인하고 취득 관련 세금도 별도로 산정하세요.
• 매각기일 재확인. 매각기일은 2026.11.16입니다. 입찰 전 기일 변경, 취하·정지 여부, 매각조건과 법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 인수와 환금성이다

이 물건은 감정가 201,000,000원에서 최저매각가 98,490,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 눈에 띄는 할인율만 보면 관심을 가질 수 있지만, 권리와 가격은 분리해서 판단해야 합니다.

권리 측면에서 903호 임차인 김초원의 보증금 140,000,000원은 선순위 대항력을 갖춘 보증금으로 보이지 않습니다. 말소기준 근저당권 이후 성립한 대항요건과 후순위 임차권등기를 고려하면 예상 매수인 보증금 인수는 0원입니다. 담보권자의 대규모 미배당액도 매수인이 그대로 승계하는 금액은 아닙니다.

하지만 토지 별도등기가 존재하고, 공동담보 근저당권의 이전·질권 관계가 복잡합니다. 또한 근린시설이라는 사건상 분류와 감정상 주거·오피스텔 혼합 이용상태를 903호에 정확히 대응시켜야 합니다.

무엇보다 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 49%라는 수치는 시장가치 대비 49%를 뜻하지 않습니다. 토지권리·903호 용도·실거래가 검증을 완료하기 전에는 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

결론은 조건부 검토, 적극 입찰은 보류입니다. 후순위 임차보증금 인수위험은 낮게 분석되지만, 토지 별도등기와 개별 용도 확인이 끝나지 않았고 시세 대비 취득가격의 적정성도 검증되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라 98,490,000원에 어떤 권리와 어떤 용도의 부동산을 취득하는지를 확정하는 데 있습니다.