수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 제이프라디움 건물의 9층 905호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 해당 건물의 이용상태가 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔로 나뉘어 기록되어 있습니다. 905호에는 주거 목적의 임차권등기가 존재합니다. 따라서 건물 전체의 혼합 용도와 개별 호실의 법적 용도를 구별해야 합니다. 905호의 정확한 건축물 용도는 건축물대장과 감정평가서의 호실별 구분을 대조해야 확정할 수 있습니다.
가격만 보면 관심이 갈 만합니다. 감정가 193,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 94,570,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 실제 판단 포인트는 단순한 할인율이 아닙니다. 선순위 근저당과 후순위 임차권의 관계, 토지 별도등기의 내용, 그리고 현재 가격이 실제 거래시장과 비교해 적정한지를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 제9층 제905호 (권선동 1011-16) |
| 건물명 | 제이프라디움 |
| 물건종류 | 근린시설(사건상 분류) · 감정평가상 도시형생활주택 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,570,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 신청 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 905호 임차권자 | 박동주 · 임차보증금 147,000,000원 |
| 특이사항 | 토지 별도등기 있음 · 민간임대주택등기 |
| 등기 확인일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차권은 나중
권리분석의 출발점은 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 4,020,000,000원이고, 근저당권자는 동수원신용협동조합으로 기재되어 있습니다. 공동담보목록이 연결되어 있으므로 이 금액을 905호만의 독립된 채무나 매수인이 부담할 채무로 해석하면 안 됩니다.
을구 1번 근저당권의 채권최고액 1,980,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 반면 을구 2번 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 이후 2025.06.16에는 채권양도에 따른 근저당권 이전과 근질권·질권 설정이 등기되어 있습니다. 이는 담보채권과 관련된 권리변동이므로 각 금액을 별개의 매수인 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 905호 박동주, 보증금 147,000,000원
905호에서 직접 확인되는 임차권자는 박동주 1명입니다. 전유부분 전부에 대해 임차권등기가 되어 있으며, 보증금은 147,000,000원입니다. 동일 건물의 다른 호실에도 임차인들이 조사되어 있지만, 401호·402호 등 다른 호실의 보증금을 905호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 범위 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
박동주 905호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
주민등록 2022.04.05 점유개시 2022.04.05 확정일자 2022.03.16 임차권등기 2024.09.20 |
147,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 후순위
승계 아님 배당요구 2025.01.20 |
박동주의 임대차계약일은 2022.03.15, 확정일자는 2022.03.16입니다. 하지만 선순위 근저당권은 이미 2021.01.21에 설정되어 있었습니다. 따라서 이 임차인은 근저당권보다 우선하는 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단됩니다.
임차권등기는 2024.09.20에 이루어졌고, 배당요구는 2025.01.20에 접수되었습니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 경매 매수인이 보증금 전액을 인수하는 것은 아닙니다. 선순위 권리와의 관계가 핵심이며, 본 건은 말소기준권리보다 뒤에 대항요건이 갖추어진 경우입니다.
현재 제공된 배당 모형에서는 선순위 근저당권이 매각대금 대부분을 배당받아 박동주에게 돌아갈 금액이 별도로 산정되지 않습니다. 실제 배당에서는 집행비용, 조세채권, 소액임차인의 최우선변제 해당 여부 등이 영향을 줄 수 있습니다. 임차보증금 미회수 문제와 매수인에게 그 보증금이 승계되는 문제는 서로 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 94,570,000원으로 감정가 193,000,000원의 49%입니다. 두 번 유찰되었으므로 감정가 대비 가격이 크게 내려온 것은 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 다릅니다.
제이프라디움의 준공일은 2021.01.14로 확인됩니다. 해당 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 905호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격과 동일 면적의 유효 비교사례를 확정하지 못했으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 193,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,570,000원 | 49% | 현재 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 66,198,999원 | 34% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 46,339,299원 | 24% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 모형입니다. 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되며, 후순위 채권과 소유자에게 돌아갈 잔액은 발생하지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,102,260원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 임차권자 · 박동주 | 147,000,000원 | 0원 (모형상 배당여력 없음) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 94,570,000원 |
집행비용 2,102,260원은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 모형이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당조정·당해세·최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 임차인의 예상배당 0원 역시 위 가정에서 잔여 배당재원이 없다는 뜻입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 94,570,000원 | 92,467,740원 | 3,927,532,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 66,198,999원 | 64,607,417원 | 3,955,392,583원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,339,299원 | 45,105,192원 | 3,974,894,808원 | 0원 |
회차가 진행되어 매각가격이 내려가면 근저당권자가 배당받는 금액도 줄어들고 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 그러나 박동주의 임차권은 선순위 근저당권보다 후순위이므로 이 모형에서는 매수인의 임차보증금 인수액이 어느 회차에서도 0원입니다.
다만 토지 별도등기와 다른 법정 인수 가능성은 별도로 검토해야 하므로, 실제 최종 취득비용이 언제나 매각가에만 고정된다고 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동의 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가합니다.
- 건물. 2021.01.14 준공된 지하 1층·지상 9층의 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기와 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당하며, 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 496.6㎡, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 건물 이용. 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 건물입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 호실별 정확한 용도는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거·업무시설이 혼재된 지역의 소형 호실로서 개별 호실의 용도, 면적, 임대상태에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 905호의 직접 비교 가능한 실거래가격과 환금성을 검증하기 전에는 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 별도등기가 어떤 권리인지, 대지권에 어떤 영향을 주는지, 매각 후 소멸 또는 존속하는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04 등기된 민간임대주택 관련 사항에 대해 임대의무기간, 등록상태, 소유권 이전 시 적용되는 의무를 확인하세요.
- 905호 임차권과 실제 점유 확인. 박동주의 임차권등기, 배당요구와 실제 점유상태를 확인하고, 매각 후 임차권 말소 및 인도 절차를 검토하세요.
- 근저당권 이전·질권 관계 확인. 2025.06.16의 채권양도 및 질권설정과 공동담보목록의 관계를 검토하고, 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
- 개별 호실 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 구분이 실제 905호에 어떻게 적용되는지 건축물대장으로 확인하세요.
- 실거래가격 확인. 동일 건물 또는 인근의 용도·면적이 일치하는 호실 거래를 비교하여 94,570,000원이 적정한 입찰가인지 검증하세요.
- 관리비·세금·명도비용 확인. 공용부분 관리비 체납액, 법정 우선채권, 점유자와의 인도 협의 비용을 점검하세요.
- 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 2026.11.16에 앞서 명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 최신 내용으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리의 범위를 먼저 보라”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 193,000,000원 대비 최저가 94,570,000원입니다. 두 번의 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실입니다. 하지만 낮아진 가격이 곧바로 시장가격 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.
임차권자 박동주의 보증금은 147,000,000원이지만, 대항요건은 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 권리분석과 배당 모형에서는 임차보증금 인수액 0원이라는 판단이 타당합니다. 이 점에서 선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 물건과는 구별됩니다.
반면 토지 별도등기가 존재하고, 민간임대주택 관련 등기와 개별 호실 용도도 점검해야 합니다. 시세를 직접 비교할 거래사례도 충분히 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 후순위 임차권의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 전체 권리의 안전성과 가격 메리트는 추가 확인이 필요한 경매입니다.
결론은 ‘권리 일부 긍정, 가격 판단 보류’입니다. 매각가 할인율에 집중하기보다는 토지 별도등기와 905호의 법적 용도를 먼저 확인하고, 그다음 실제 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
