* 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 추정에 따른 수치입니다. 토지 별도등기, 점유관계 및 매각조건 확인 전에는 모든 추가 부담이 없다고 확정할 수 없습니다.
수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 제이프라디움 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서상 건물 내부는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있는 형태입니다. 603호에는 주거 목적의 임차권등기가 존재하므로 해당 호실의 실제 이용상태와 건축물대장상 용도는 별도로 확인해야 합니다.
가격은 눈길을 끕니다. 감정가 216,000,000원에 비해 현재 최저매각가격은 105,840,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 소유자 정기만을 채무자로 한 대규모 공동담보 근저당권이 설정되었고, 이후 채권양도와 근질권·질권설정이 이어졌습니다. 매수인에게 해당 채무 전액이 승계되는 구조는 아니지만, 실제 배당권자와 권리 소멸 범위는 최신 등기 및 매각조건을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 6층 603호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 도시형생활주택 및 오피스텔 혼합건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 단지명 | 제이프라디움 |
| 준공일 | 2021.01.14 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가격 | 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 토지 관련 특이사항 | 토지 별도등기 있음 |
| 등기 확인 기준 | 2026.11.02 발급 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 부속 권리 확인이 필요하다
말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원으로, 본건 감정가보다 훨씬 큰 규모입니다. 다만 공동담보목록이 연결되어 있으므로 이 채권최고액을 603호 하나의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정되었으며 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.06.16 근저당권 이전과 근질권·질권설정 내역이 등재되어 있습니다. 특히 을구 2번 근저당권은 주식회사제시카자산대부로 이전된 내역이 있으므로, 최초 근저당권자와 현재 실질 배당권자를 동일하게 단정하기 어렵습니다.
② 임차인·점유관계 — 603호를 다른 호실과 분리해야 한다
이 건물에는 여러 호실의 전입자와 임차인이 확인됩니다. 그러나 매각 대상은 6층 603호이므로 401호, 502호, 604호 등 다른 호실의 임차보증금을 본건의 인수액이나 배당채권으로 합산해서는 안 됩니다.
603호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 박선영 1명입니다. 별도로 호실이 특정되지 않은 전입자 김임형이 확인되므로, 실제 603호 점유 여부는 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 관련 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
|
박선영 603호 전유부분 전부 임차권등기 |
전입 2023.08.28 확정 2023.08.28 |
50,000,000원 차임 450,000원 |
선순위 대항력 없음 | 후순위·배당 미확정 |
2024.08.30 임차권등기 매각 소멸 예정 |
|
김임형 호실 미특정 점유 확인 필요 |
전입 2023.11.06 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
대상 호실 점유 여부와 임대차관계 확인 필요 |
박선영은 603호에 특정된 실제 임차권자입니다. 김임형은 호실이 특정되지 않아 603호의 추가 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다. 두 사람 모두 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 김임형의 대상 호실·점유 원인과 계약관계는 별도 검증이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가격은 105,840,000원으로 감정가 216,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 상당히 낮아졌지만, 이 비율은 감정가 대비 비율이지 실제 거래시세에 대한 할인율이 아닙니다.
제이프라디움은 2021.01.14 준공된 건물로, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 하지만 이 수치만으로 603호의 적정 낙찰가격이나 향후 매각 가능성을 결정할 수 없습니다. 특히 동일 호실과 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가만을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하는 것은 위험합니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 216,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가격 | 105,840,000원 | 감정가 49% · 2회 유찰 |
| 예상 실질취득액 | 105,840,000원 | 최저가 낙찰·권리 인수 0원 가정 |
| 동일 조건 실거래 시세 | 확인 필요 | 시세 대비 할인 여부 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,281,760원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 기준 | 4,020,000,000원 | 103,558,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당액 | 4,020,000,000원 | 3,916,441,760원 |
| 매수인 예상 인수액 | — | 0원* |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 이전·질권관계 및 공동담보 배당에 따라 실제 배당받는 권리자와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,281,760원을 제외한 103,558,240원이 근저당 관련 채권에 배분되는 것으로 추정됩니다. 배당 후 채권최고액 기준 미배당액은 3,916,441,760원입니다. 하지만 이 금액은 채권자의 미회수액이지, 매수인이 추가로 지급해야 할 인수액이 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로 필요
| 회차 | 최저매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
105,840,000원 | 103,558,240원 | 3,916,441,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
74,088,000원 | 72,354,416원 | 3,947,645,584원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
51,861,600원 | 50,528,091원 | 3,969,471,909원 | 0원* |
각 유찰 시나리오는 해당 가격에 낙찰된다는 가정하의 계산입니다. 실제 유찰 여부, 다음 매각가격 및 배당관계가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 인수액 0원은 기존 권리분석 가정이 유지되는 경우에 한정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 9층 건물로 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용형태. 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재되어 있습니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되므로 603호의 공부상 용도와 현재 사용 형태를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역에 속합니다. 토지는 평탄한 세장형으로 서측 약 10미터 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 세대수는 27세대로 제시되며, 감정가 대비 할인 폭과 별개로 유사 호실의 실제 거래 수준을 검증해야 합니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 603호 임차권 원본 대조. 박선영의 임대차계약일 2023.08.07, 점유개시일 2023.08.26, 전입·확정일자 2023.08.28 및 임차권등기일 2024.08.30을 기준권리와 다시 대조해야 합니다.
- 호수 미특정 점유자 확인. 김임형의 전입이 실제 603호와 관련되는지 확인하고, 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 조사해야 합니다.
- 타 호실 임차인 배제. 401호부터 다른 호실에 관한 임차보증금이나 배당요구를 603호의 보증금 및 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지등기부와 대지권 관련 등기를 대조하고, 매각 후 존속하는 권리나 별도 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04 등기된 민간임대주택 관련 사항이 현재 603호에 어떤 행정·법률상 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권 확인. 2025.06.16 이루어진 주식회사제시카자산대부로의 채권양도, 동수원신용협동조합의 근질권 및 주식회사예당개발의 질권관계를 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제2021-25호 공동담보목록을 확인하고, 배당 추정액과 실제 채권·담보 범위가 일치하는지 검토해야 합니다.
- 실거래 검증. 도시형생활주택과 오피스텔을 구분해 실제 603호와 비교 가능한 거래가격을 확인하고, 감정가 49%라는 비율만으로 응찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 미납 공용관리비 및 체납 부담을 확인해야 합니다.
- 원본서류 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지등기부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%의 가격보다 먼저 봐야 할 것”
이 물건은 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가 105,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이 이루어진 경매입니다.
권리의 기본 구조에서도 긍정적인 부분이 있습니다. 말소기준 근저당권이 특정되고, 603호에 등기된 박선영의 임차권은 후순위이며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 크다는 이유만으로 이를 매수인의 추가 인수금으로 계산할 필요도 없습니다.
하지만 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 호수 미특정 전입자와 실제 이용상태는 반드시 해결해야 할 확인사항입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가격도 확정되지 않았으므로, 현재 가격이 시세 대비 충분히 낮다고 단정할 수 없습니다.
결론은 ‘매각으로 소멸하는 권리는 비교적 명확하지만, 입찰 전 확인해야 할 권리와 가격 불확실성이 남아 있다’입니다. 현재 최저가가 낮다는 사실보다 토지 및 점유관계를 확정하고, 같은 이용형태의 실제 시장가격을 검증하는 것이 우선입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 검토 물건입니다.
